连云港房地产市场报告(XXXX年12月)

连云港房地产市场报告（二〇一一年十二月刊）连云港房地产市场月报第2页共19页目录Contents一、报告摘要……………………………………………………P3二、市场动态……………………………………………………P4三、政策导向……………………………………………………P6四、全国房地产市场……………………………………………P9五、连云港房地产市场…………………………………………P15连云港房地产市场月报第3页共19页一、报告摘要（一）国内经济及房地产新闻1、12月CPI涨幅4.1%，维持回落态势2011年12月，国内CPI同比涨幅4.1%，继上月以后连续第5个月维持回落态势，也是今年以来，第2次同比增幅在5%以下。与此同时，2011年总体CPI涨幅为5.4%，远高于4%的预期目标。（详见第4页）2、中央明确2012年房地产调控方向12月11日，中共中央政治局召开会议，胡锦涛主持会议。本次会议提出，2012年将坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。（详见第6页）3、2011年12月，国内土地与住宅市场成交环比上扬2011年12月，全国房地产市场出现年底翘尾行情，土地与住宅市场的成交走势均呈环比上升趋势。（详见第11页）（二）连云港经济及房地产新闻1、12月连云港楼市成交量创年内新低2011年12月，连云港市区及四县共成交商品房1911套，成交面积约200119平方米。与11月份相比，12月全市商品房成交套数减少413套，环比下滑18%；商品房成交面积减少28390平方米，环比下滑12%。（详见第16页）连云港房地产市场月报第4页共19页二、市场动态（一）宏观市场动态2011年12月，外界普遍预测当月CPI指数将维持下滑态势。与之相比，人们更关心PPI是否出现逆转。从最终数据来看，PPI下滑态势并未改变，表明国内经济总体需求依然乏力，未来增长趋势仍不明朗。1、12月CPI同比上涨4.1%，为2011年最低2011年12月份，全国居民消费价格总水平同比上涨4.1%。其中，城市上涨4.1%，农村上涨4.1%；食品价格上涨9.1%，非食品价格上涨1.9%；消费品价格上涨4.9%，服务项目价格上涨2.0%。全国居民消费价格总水平环比上涨0.3%。其中，城市上涨0.3%，农村上涨0.3%；食品价格上涨1.2%，非食品价格下降0.1%；消费品价格上涨0.5%，服务项目价格下降0.2%。总的来看，12月份居民消费价格总水平同比涨幅回落0.1个百分点。当月食品价格虽有所回升，但非食品价格仍处于回落过程中，因此当月CPI保持下滑态势。2011年全年CPI同比涨幅5.4%，远高于4%的预期目标。2011年1-12月，国内CPI同比涨幅（单位：%）4.94.95.45.35.56.46.56.26.14.14.25.5345678123456789101112连云港房地产市场月报第5页共19页2、12月PPI同比上涨2.7%2011年12月份，全国工业生产者出厂价格同比上涨1.7%，环比下降0.3%。工业生产者购进价格同比上涨3.5%，环比下降0.4%。2011年，工业生产者出厂价格比上年上涨6.0%，工业生产者购进价格比上年上涨9.1%。生产资料出厂价格同比上涨1.4%，其中，采掘工业价格上涨9.4%、原料工业价格上涨2.9%、加工工业价格持平。生活资料出厂价格同比上涨2.5%，其中，食品价格上涨4.3%、衣着价格上涨3.6%、一般日用品价格上涨2.1%、耐用消费品价格下降0.5%。生产资料出厂价格环比下降0.4%，其中，采掘工业价格上涨0.7%、原料工业价格下降0.5%、加工工业价格下降0.5%。生活资料出厂价格环比下降0.1%，其中，食品价格下降0.1%、衣着价格上涨0.3%、一般日用品价格下降0.2%、耐用消费品价格下降0.2%。3、PMI为50.3%,环比上升1.3个百分点2011年12月，中国物流与采购联合会发布的中国制造业采购经理指数（PMI）为50.3％。受元旦和春节即将来临节日效应提前释放带动，该指数环比上升1.3个百分点，显示出当前经济增速回落的态势趋于稳定，但增长动能仍相对较弱。4、12月新增贷款6405亿元2011年12月，金融机构新增贷款6405亿元，高于11月的5622亿元，超越市场预期。受此影响，2011年新增人民币贷款7.47万亿元，基本与市场预期的7.5万亿元相当。5、总结CPI持续回落和信贷投放超越预期，令市场纷纷猜测，是否信贷投放开始放松，并由此进一步期盼存准率二次下调。不过，从目前情况来看，短期内实现可能性较低。12月信贷投放超越预期，主要还是结构性因素所致，即年底短期贷款集中投放，而并非向市场释放信贷投放放松的信号。连云港房地产市场月报第6页共19页三、政策导向46个已经执行住宅限购的国内城市中，有10个城市的限购截止日期都是2011年12月底。为此，中央于年底前发出通知，要求各地在2012年延续限购政策，并及早出台相关的执行细则。（一）国家各部委出台政策及相关信息汇总1、中央政治局：坚定房地产调控不动摇2011年12月11日，中共中央政治局召开会议，胡锦涛主持会议，会议提出，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。2、中央工作会议：2012年经济工作基调为“稳中求进”2011年12月12日至14日，中央经济工作会议在北京举行。明年经济工作主要任务：1、继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展。2、坚持不懈抓好“三农”工作，增强农产品供给保障能力。3、加快经济结构调整，促进经济自主协调发展。4、深化重点领域和关键环节改革，提高对外开放水平。5、大力保障和改善民生，加强和创新社会管理。3、发改委：2012年将巩固和扩大房地产市场调控成果2011年12月16日，2012年全国发展改革大会召开，并提出了8项重点工作。2011年房地产市场调控取得初步成效，保障性安居工程建设进展顺利，明年将巩固和扩大房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。4、住建部：要求各地延续限购政策12月住建部知会地方政府，对于限购政策将要于2011年底到期的城市，如果没有极其特殊的情况，须出台政策对限购令的有效期进行延续。报道又称，住建部同时还向地方政府知会一系列主旨精神，包括一般情况下不对已经出台房地产调控政策的地方进行“方向性调整”、楼市调控政策承继性连接等。连云港房地产市场月报第7页共19页5、住建部：40城市住宅信息系统联网个人房产信息全国联网后，可以根据家庭的人均居住面积情况来制定税收、信贷标准。人均居住面积较低的家庭，可以免税或者少收契税、房产税，加大信贷优惠，反之则可以执行阶梯性税收标准，提高信贷门槛。6、住建部：2012年研究商品房反暴利规定12月18日，发改委主任张平在全国发展与改革工作会议上指出，明年要巩固和扩大房地产调控成果，研究商品房领域反暴利规定。7、住建部：严格实施差别化住房信贷支持合理购房12月23日，住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上表示，明年要继续坚持房地产调控不动摇，严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。除上述工作，本次会议还明确，着力增加中低价位、中小套型普通商品房；加快推进个人住房信息系统建设和强调楼市调控责任主体也将是2012年楼市调控重要内容。会议强调，地方政府是楼市调控责任主体。8、国土资源部：招拍挂逐步扩大范围12月6日，国土资源部颁布《国土资源部关于进一步推进依法行政实现国土资源管理法制化的意见》，提出进一步完善建设用地使用权招标挂牌拍卖制度，逐步扩大范围、规范程序。9、国土资源部：闲置土地可无偿收回12月21日，国土资源部起草的《闲置土地处置办法(修订草案)》在中国政府法制信息网公布，草案规定，闲置土地满一年的，可按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费，闲置土地满两年的可无偿收回。闲置土地是指土地使用者依法取得国有建设用地使用权后，未经原批准用地的人民政府批准，超过约定、规定的期限未动工开发建设的国有建设用地。连云港房地产市场月报第8页共19页（二）国内主要城市出台政策汇及相关信息汇总1、2012年，已限购城市多数将延续限购政策截至1月7日，在2011年开始限购的46个城市，2012年将全部维持之前的政策力度。其中，25个城市已明确表态会对限购政策延期执行。（三）总结对于中国房地产市场而言，2011年是足以载入史册的一年，政策调控力度之大、政府监管之严厉都空前的。展望2012年，政策面依然是决定市场走势的最重要因素。12月底，针对明年房地产市场政策的定调工作已基本完成。中央各部委均已表态，明年将坚持房地产调控不发松。与此同时，将进一步加快推进限购城市住宅信息系统联网和扩大房产税试点。针对人们关心的首套房房贷，中央明确表示，将秉持差别化信贷原则，予以优先考虑。由此不难看出，虽不该对2012年报有不切实际的幻想，尤其是政策放松的可能性相当小，但也无需过分悲观，支持合理购房和首套房贷优先对待，为房地产市场复苏增添了一丝希望。连云港房地产市场月报第9页共19页四、全国房地产市场（一）总体市场2011年的最后一个月，市场出现“翘尾”行情2011年12月，房地产市场出现较为明显的翘尾现象。其中，土地市场受政府集中供地因素的影响，推动成交量增长。而住宅和商铺市场也出现较为显著的上涨行情，唯有写字楼市场涨跌不一。（二）土地市场临近年底，土地市场供应与成交同步放量2011年12月，受政府集中供地的因素影响，土地市场供应量与成交量均有不同程度的上涨，其中住宅用地供应量更是达到年内的峰值。1、供应方面：住宅用地创年内峰值。2011年12月，政府供地节奏加快，致全国133个城市土地供应量全面上涨。其中，住宅用地推出面积近6134万平方米，达年内峰值。总的来说，2011年土地供应量同比增长6%，其中住宅用地供应比例由43%下降到36%。2、成交方面：环比增长近四成。2011年12月，全国130个城市共成交土地10184万平方米，环比增加43%，同比减少35%；其中住宅类用地681宗，成交面积3465万平方米，环比增加43%，同比减少47%；商办用地416宗，成交面积1256万平方米，环比增加46%，同比减少31%。总的来说，2011年土地成交量同比增长9%，其中住宅用地成交量下跌16%。连云港房地产市场月报第10页共19页3、价格方面：环比小幅微升。2011年12月，全国130个城市成交楼面均价1117元/平方米，环比上涨2%，同比下跌27%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1532元/平方米，环比上涨1%，同比下跌21%；商办用地1625元/平方米，环比上涨2%，同比下跌31%。4、溢价幅度：持续下降。2011年12月，全国133个城市土地平均溢价率3%，较上月减少3个百分点，较去年同期减少25个百分点。5、2011年国内土地市场综合分析：2011年，全国土地市场整体呈现低迷状态，以住宅类用地市场表现尤为明显。开发商存量高、资金链紧张，拿地热情降低，全国主要城市土地成交量、成交单价下跌，溢价率持续走低，各地缓拍、流拍现象屡见不鲜。综上所述，2011年土地市场有以下三个值得关注的方面：一是住宅用地供应比例明显下滑，由2010年的43%，下降到2011年的36%。全国130个城市土地供应量上涨，全年共推出土地32242宗，推出面积137359万平方米，同比增加6%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）9999宗，推出面积49535万平方米，同比减少11%；商办类用地5279宗，推出面积14877万平方米，同比增加5%；工业用地16353宗，推出面积70245万平方米，同比增加22%；其他用地611宗，推出面积2702万平方米，同比增加58%。二是工业用地成交比例增高，是2011年土地市场成交同比增长的主要原因；全国130个城市共成交土地25849宗，成交面积108456万平方米，同比增加9%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）7473宗，成交面积37354万平方米，