重庆住宅市场调研报告XXXX年12月

重庆住宅市场调研报告目录PART1、城市基本环境研究PART2、经济环境研究PART3、房地产市场环境研究PART4、重庆市场发展建议2016年重庆实现“十三五”良好开局PART1城市基本环境研究重庆是长江上游地区的经济中心、金融中心，以及艺术、通信、科技、文化、教育等中心，中西部水、陆、空型综合交通枢纽。PART1城市规划情况/城市区位重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区；重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽；重庆是“成渝经济圈”的重要组成部分，是城乡统筹发展重点布局的直辖市、未来长江上游地区的经济中心。PART1城市规划情况/城市概况四川省湖北省贵州省陕西省湖南省渝北区渝中区南岸区九龙坡区巴南区大渡口区江北区潼南县合川区铜梁县大足县永川区江津区綦江县南川区万盛区武隆县长寿区梁平县涪陵区丰都县垫江县忠县开县石柱县城口县巫溪县云阳县奉节县巫山县万洲区彭水县黔江区酉阳县秀山县双桥区荣昌县壁山县北碚区沙坪坝区重庆市重庆地处中国西三角经济圈的枢纽位置•重庆地处中国西南部，毗邻川陕黔湘鄂五省。辖区面积8.24万平方千米，下辖40个行政区县，包括渝北、渝中、大渡口、江北、南岸、沙坪坝、九龙坡、北碚、巴南9个主城区，2015年底辖区总人口3371.84万人（其中主城9区约818.98万人口）；•重庆是国家城乡统筹发展重点布局的直辖市。借助直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，依靠“一圈两翼”（１小时经济圈，渝东北翼和渝东南翼）战略，正着力推进统筹城乡改革、内陆开放高地和“五个重庆”（宜居、畅通、森林、平安和健康重庆）建设；•重庆已跻身五大国家中心城市。继上海浦东新区、天津滨海新区之后，重庆设立成为中国第三个“新特区”——两江新区。根据中央“314总部署”，力争在2020年左右建设成为中国长江上游的经济中心。•重庆是长江上游地区唯一集水、陆、空资源的中西部综合交通枢纽。拥有成渝铁路、渝黔铁路、襄渝铁路、渝怀铁路、遂渝铁路（西部地区第一条高速铁路）五条电气化铁路干线。江北国际机场是全国十大机场之一。在建襄渝铁路复线、兰渝铁路等。成渝、渝万城际铁路、渝黔新线等。规划有渝郑、渝昆、渝鲁等客运专线。重庆是中国长江上游地区唯一汇集水、陆、空交通资源的特大型城市,西南地区综合交通枢纽之一PART1城市环境研究/城市交通铁路：成渝线、渝黔线、襄渝线、渝怀线、遂渝线、渝郑线、渝昆线、兰渝线（建设中）、渝利线（建设中）、成渝客专（通车）、渝万铁路（通车）、渝黔新线（建设中）公路：重庆高速公路四通八达，2015年全市高速公路将达2525公里，预计2017年达3000公里。水运：重庆的水运，顺长江东行，万吨级的轮船可顺江至武汉，南京，上海等地，以及沿海城市。航空：2014年，江北机场完成旅客吞吐量2926万人次，增长15.8%，旅客吞吐量首次超过西安机场，在全国十大机场中排第八位，增速位居十大机场之首。2015年10月，重庆黔江武陵山机场交由重庆机场集团公司管理。2015年12月1日，机场旅客吞吐量突破3000万人次。2016年2月18日，国务院批准增设和恢复包括江北机场在内的19家口岸进境免税店。“大重庆”规划范围PART1城市环境研究/城市规划中心城区边界主城边界都市区边界市域城镇体系规划范围为重庆市行政辖区，面积8.24万平方千米。都市区规划范围包括渝中区、大渡口区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、渝北区、巴南区九个行政区，面积5473平方千米。都市规划区又被定义为主城区和外围小城镇发展区两部分：“主城区”是指重庆外环线以内的区域，是都市区集中进行城市建设的主要部分，面积为2,737平方公里；主城区以外的都市区为“外围小城镇发展区”，面积为2,736平方公里。渝中区位于地处重庆市西南部，长江、嘉陵江汇流处，全区总面积23.71平方公里。重庆主城规划空间布局结构示意图PART1城市环境研究/城市规划中部片区包括沙坪坝、杨家坪、大渡口；东部片区包括茶园、鱼嘴；南部片区包括南坪、鱼洞；西部片区包括北碚、西永、西彭；北部片区包括观音桥－新牌坊、礼嘉、唐家沱、两路、蔡家。市级中心位于渝中区解放碑，为中央商务区；现状市级副中心有观音桥－新牌坊、沙坪坝、杨家坪和南坪；规划市级副中心有东有茶园，西有西永。组团中心东有鱼嘴，西有北碚、西彭，南有鱼洞，北有蔡家、两路、礼嘉、唐家沱，中有大渡口。主城空间布局结构示意图（2007－2020）未来重庆城市发展将形成“一城五片、多中心组团式”空间布局结构PART1城市环境研究/城市规划重庆的地形特点决定了其空间结构不同于一般平原型城市的“同心圆”或“方块状”，未来空间结构将呈现“一城五片，多中心组团式”特征，主城区划分为5个片区、16个组团和6个独立功能区。“五片”即按照“两江四岸”的山水格局，将主城分为五大片区，各片区在空间上相对独立，人口规模不低于100万，具备完善的城市功能，居住与就业平衡，属于相对独立和完整的子城市概念。各个片区内有若干组团，并依照具体条件形成为一个城市中心和多个城市副中心。都市区城市中心主要指中央商务区（CBD），由江北城、解放碑和弹子石滨江地区组成。城市副中心除已有的沙坪坝、观音桥、杨家坪、南坪以外，另外重点建设西永和茶园。由此形成“一个中心，六个副中心”的格局。片区规划示意图一个中心，六个副中心规划示意图2010-2020版交通规划：一是明确构建“5+4”对外战略通道，规划5条国际贸易大通道和4条国家级综合运输通道，全面支撑起重庆承东启西、联通南北的国家中心城市交通体系。二是明确市域重大交通设施布局，规划形成“一枢纽十六干线五支线”铁路网，“三环十二射多联线”公路网以及“一大三小”市域机场布局，同时加快长江上游航运中心建设，实现多级带动下的城乡统筹发展。三是明确构建符合重庆特色的城市交通网络，全面实施公交优先发展策略，规划2020年形成12条线路的轨道线网，以及“六横七纵一环七联络”882公里的快速路网。未来形成一枢纽十六干线五支线”铁路网，“三环十二射多联线”公路网以及“一大三小”市域机场布局PART1城市环境研究/城市规划重庆是国家重要的现代制造业基地，现已形成了电子信息、汽车、装备制造、综合化工、材料、能源和消费品制造等千亿级产业集群。PART1城市环境研究/城市产业重庆是国家重要的现代制造业基地，现已形成了电子信息、汽车、装备制造、综合化工、材料、能源和消费品制造等千亿级产业集群。2016年1-11月，规模以上工业企业资产总计19510.06亿元，同比增长11.9%，重庆规模以上工业企业实现利润总额1332.85亿元，同比增长14.5%，实现利税总额2242.23亿元，同比增长11.1%。产业规划：都市区内环线以内地区重点布局现代服务业、高新技术产业和文化产业；内环线与绕城高速公路之间重点布局现代制造业、现代物流业、休闲旅游业；绕城高速公路以外的地区重点布局都市农业、生态旅游业等产业。PART1城市环境研究/城市概况总结空间规划“一城五片、多中心组团式”交通规划产业布局电子信息、汽车、装备制造、综合化工、材料、能源和消费品制造等千亿级产业集群。城市地位重庆是“成渝经济圈”的重要组成部分，是城乡统筹发展重点布局的直辖市、未来长江上游地区的经济中心。十六干线五支线”铁路网，“三环十二射多联线”公路网以及“一大三小”市域机场重庆作为西部地区唯一一个直辖市，是连接东西部的水、陆、空交通枢纽，是长江上游地区的经济中心、金融中心，以及艺术、通信、科技、文化、教育等中心，是国家重要的现代制造业基地。科技教育力量雄厚，人才相对富集。PART2经济环境研究重庆GDP总量及增长情况在二线城市中处于领先水平，近三年GDP稳定增长但增速降低，三产比例在二线城市中较为落后PART2市场环境研究/经济发展水平研究横向数据横向数据纵向数据纵向数据重庆成都武汉杭州宁波西安GDP1426510056.610069.489201.167602.515474.77增长率10.90%8.90%9.70%8.20%7.60%9.90%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%02000400060008000100001200014000160002014年部分二线城市GDP及增幅对比图重庆成都武汉杭州宁波西安三产比例46.8514955.144.655.801020304050602014年部分二线城市三产占比对比图2011年2012年2013年2014年生产总值(万元)10011.131145912656.6914265累计同比±％16.40%13.60%12.30%10.90%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%050001000015000近4年重庆GDP及增幅8%50%42%2012年重庆三产业比重第一产业第二产业第三产业7%46%47%2013年重庆三产业比重第一产业第二产业第三产业数据来源：中指研究院PART2市场环境研究/城市居民消费力研究重庆城镇居民人均可支配收入在二线城市中最低，社零总额较高，增幅逐年下降。横向数据横向数据纵向数据纵向数据重庆成都武汉杭州宁波西安社会消费品零售总额（亿元）50964202.44369.323838.7329922872.9增长率13.00%12%12.70%8.70%13.50%12.80%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%01000200030004000500060002014年部分二线城市社会消费品零售总额对比图重庆成都武汉杭州宁波西安城镇居民可支配收入（亿元）251473266533270446324415536100增长率9.10%9%9.90%9.10%9.20%9.10%8.40%8.60%8.80%9.00%9.20%9.40%9.60%9.80%10.00%050001000015000200002500030000350004000045000500002014年部分二线城市城镇居民可支配收入对比图2011年2012年2013年2014年社会消费品零售总额(万元)3487.83961.194511.775096.2累计同比±％18.70%16.00%14.00%13.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%0100020003000400050006000近4年重庆社零及增幅2011年2012年2013年2014年城镇居民人均可支配收入(元)20249.7229682521625147累计同比±％15.50%13.40%9.80%9.10%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%050001000015000200002500030000近4年重庆城镇居民人均可支配收入及增幅数据来源：中指研究院PART2市场环境研究/固定资产投资研究重庆固定资产投资及房地产开发投资额均在二线城市中名列前茅，且房地产开发投资增幅近4年都稳定增长。横向数据纵向数据重庆成都武汉杭州宁波西安固定资产投资（亿元）132246620.47002.854952.73989.55903.98增长率18.00%1.80%16.70%16.20%16.60%15%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%020004000600080001000012000140002014年部分二线城市固定资产对比图重庆成都武汉杭州宁波西安房地产开发投资额（亿元）36302220.82353.632301.081328.11761.88增长率20.50%5.20%23.50%24.20%18.30%10.40%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%050010001500200025003000350040002014年部分二线房地产开发投资额对比图2011年2012年2013年2014