物业管理机构

物业管理机构第一节物业服务公司第三节业主大会与管委会第二节物业服务公司的设置第二章物业管理机构第四节物业服务公司与相关机构的关系第五节物业服务公司的管理制度第一节物业服务公司一、物业服务公司的性质与类型（一）物业服务公司的含义物业服务公司是指具有法人资格，根据合同规定接受业主或业主管委会的委托，依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济实体。组建原则：企业化、专业化、社会化，为用户提供一个良好的工作和生活环境。物业管理属于第三产业中的服务性企业，具有很强的服务性，所以从本质上讲，物业服务公司是为业主和使用人服务的。从这一点来看提供优质服务就成了物业服务公司的首要任务。（二）物业服务公司的性质物业服务公司的性质是由物业管理的性质决定的。专业性经营性服务性法人资格1．专业性业务内容的专业性组织机构的专业性人员配备的专业性工具配备的专业性2．经营性经营性主要体现在物业服务公司的经营管理所需资源的取得，所提供的服务等都必须遵循等价交换的原则，物业服务公司用自己的经营和管理活动所创造的收入来补偿自己的支出，并取得一定的盈利，而不是无偿的取得和付出。3．服务性物业服务公司与物业的业主或使用人之间的关系，是在商品经济条件下的服务与被服务、受托与委托的关系。从现阶段来看，物业服务公司的服务活动又具有特殊的性质，即物业服务公司在向业主提供服务的同时，也承担了部分政府对城市管理的职能，是现代化城市建设和管理的重要组织部分。4．法人资格物业服务公司经由政府授权部门审查、批准、登记后方可从事经营管理活动，它符合中国法律规定的企业法人的一般特性，有独立的组织、独立财产所有权和管理权，能以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。（三）物业服务公司的类型按其存在的形式划分独立的物业服务公司附属于物业开发公司的物业服务公司按服务范围划分综合性物业服务公司专业性物业服务公司按投资主体分类全民、集体、联营、私营、合资等类型按公司规模的大小划分小型、中型和大型按管理层次多少划分按股东出资形式股份有限公司有限责任公司股份合作公司一个管理层两个管理层三个管理层按经营性质划分纯粹的物业服务公司准物业服务公司“翻牌”的物业服务公司二、物业服务公司的特征1、独立法人2、独立经济实体3、”一业为主、多种经营”4、服务内容多样化、范围窄5、政企分开6、管理体制法律化7、经理负责制8、竞争求发展三、物业服务公司的权利和义务见《物业管理条例》、教材中华人民共和国建设部第33号令发布《城市新建住宅小区管理办法》，一九九四年三月十一日经第五次部常务会议通过，自一九九四年四月一日起施行。物业服务公司的权利：1）根据有关法规，结合实际情况，制定物业管理办法。2）依照物业管理合同和管理办法对物业实施管理。3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费。4）有权制止违反规章制度的行为。5）有权要求业主委员会协助管理。6）有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务。7）可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。这些权利的得到首先必须贯彻合法的原则，要依法取得，才能受到法律的保护。其次，物业管理公企业管理权利来之于合同。物业服务企业的义务1）履行物业管理合同，依法经营。2）接受业主委员会和业主及使用人的监督。3）重大管理措施应提交业主委员会审议批准。4）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。5）提供优良生活工作环境，搞好社区文化。6）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。7）物业管理合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费，公共收入积累形成的资产，同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。8）至少每6个月应向全体业主公布一次管理费用收支账目。第二节物业服务公司的设置一、物业服务公司的组建形式（一）由房地产开发企业派生出来的子公司这类物业服务公司主要是管理由上级公司开发建设的房地产项目。这类公司的最大优势就在于项目有保障，并对项目运行全过程有了较为全面的了解，便于与发展商（上级单位）协调关系。（二）由房地产管理部门所属的房管所转制为物业服务公司这类物业服务公司主要是管理原先已管理的公房。这类公司转制时间不长，政企不分，行政色彩较浓。（三）由大中型企事业单位自行组建的这类物业服务公司主要是管理单位自有房产。这类公司也有较重的福利色彩。（四）按照公司法的要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得物业管理权。这类物业服务公司比较有活力，但也必须适应市场、提供较好服务方可生存。（五）由街道办事处组建的这类物业服务公司主要是管理所辖区域范围内的房产。此类物业服务公司可以把基层组织对当地情况比较熟悉的优势发挥出来。二、物业服务公司的资质管理（一）资质等级管理的目的物业服务企业的资质管理是行业归口管理，是对企业经营规模、能力的管理。为了加强对不同规模、不同经营能力、不同性质、不同隶属关系、不同所有制形式的物业服务企业的管理，促进物业管理有序发展，提高物业管理的整体水平，必须对物业服务企业进行资质等级管理。物业服务企业必须接受并按照资质管理的规定从事物业管理服务。市、区、县房地产行政管理部门是物业管理的行政主管部门，按照有关职责分工，审批各类物业服务企业资质，接受资质备案和核发资质等级证书，并进行对物业服务企业资质等级管理的日常工作。（二）资质条件与资质等级物业服务公司的资质条件，主要是为界定、查验、衡量这类公司具备或拥有的资金数量、专业人员、受托管理物业的规模等方面的状况，是企业的实力、规模的标志。各地条件不同。一般的资质条件主要包括：(1)物业服务公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业。(2)一定数量的注册资金。(3)有符合规定的公司名称和公司章程。(4)有固定的办公场地和设施。(5)有必要的管理机构和人员。(6)有符合国家法规政策的经营范围。(7)能够独立承担民事责任。2004年2月24日建设部第29次常务会议讨论通过发布了《物业服务企业资质管理办法》，并自2004年5月1日起执行，根据建设部颁布的《物业服务企业资质管理办法》将物业服务企业分为一级、二级、三级资质等级。各等级物业服务公司可承揽业务范围不同。（三）资质等级审批资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。新成立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市人民政府房地产主管部门申请资质：1.营业执照。2.企业章程。3.验资证明。4.企业法定代表人的身份证明。5.物业管理专业人员的职业资格证书的劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。新设立的物业服务企业按照最低等级核定，并设一年的暂定期。申请核定资质等级，必须提交下列文件和资料：(1)资质等级申报表；(2)企业法人营业执照；(3)企业资质证书（正、副本）；(4)物业管理专业人员的职业资格证书的劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程和财务负责人的职称证书和劳动合同；(5)物业服务合同复印件；(6)物业管理业绩材料。（四）日常资质管理1.实行年检制度。2.取得资质证书后，不得降低企业的资质条件。3.不得超越资质等级承接物业管理业务。4.不得出租、出借、转让资质证书。5.及时办理变更手续。（五）资质不予审批的情况物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准。见教材P32（六）违规处理见教材P32三、物业服务公司的机构设置（一）组织机构设置的基本要求1.具备服务性功能2.充分发挥公司职员的潜能3.关系协调4.高效、灵活（二）物业服务公司组织机构设置的原则1.目标原则2.分工协作原则3.权责对应原则4.统一领导、分级管理原则5.有效管理幅度原则（三）物业公司的机构设置本着有利于统一领导、分级管理、精干高效的原则按需设置机构，一般设六个部门：1、经理室：公司的最高级指挥决策机构2、办公室：经理领导下的综合管理部门、公司的窗口3、财务部：经济管理部门4、工程部：技术管理部门5、管理部：业务主管部门6、经营服务（发展）部：从事各种经营项目有的还有开发部、品管部等例：福州融侨物业管理有限公司福建省大型专业化物业管理企业，成立于1997年10月，属外商独资的国家一级物业管理企业，公司实行董事会领导下的总经理负责制。公司由“一室五部十八处”组成管理架构，即总经室、人力资源部、质量保证部、计划财务部、工程部、安全事务部，下属单位有元洪大厦物业管理中心（元洪大厦物业管理处、元洪公寓物业管理处、规划大厦管理处、国土大厦管理处）、融侨花园Ⅰ区、Ⅱ区、Ⅲ区物业管理处、元洪锦江花园物业管理中心（元洪花园Ｉ期管理处、商场）、融侨锦江花园物业管理中心（融侨锦江花园A、B、C、D、E区物业管理处）、江南水都物业管理中心（水乡别墅物业管理处、水都物业管理处、杰座管理处）、金域蓝湾物业管理处、水印长天、福清项目（福清公馆、融侨城）公司现有员工1164余人，员工经岗前培训，专业技术人员、业务骨干持证上岗率均为100%。公司组织结构图分公司组织结构图物业管理处组织结构图（四）物业服务公司主要机构的职责1．办公室办公室是总经理室领导下的综合行政管理部门，负责处理日常行政事务、管理公司的人事档案的后勤工作。它的工作范围是：1)贯彻党的路线、方针、政策和上级指示。2)负责公司级会议的筹备和安排，并协调会议期间各部门工作的开展以及会议决定的督促和检查。3)根据领导的布置和要求及时准确地起草或打印、复印各类文件资料。4)做好文书档案和有关资料的管理工作。5)做好人事管理工作，保管好员工的档案，根据需要做好人力资源管理工作。6)做好公司的考勤统计工作及劳动工资的管理工作。根据政策做好职工的调资定级、统筹退休工作，并负责办理员工请假、休假的有关手续。7）负责公司员工的文化教育、知识更新、思想政治教育的有关管理工作。8）负责各自有关办公用品和劳保用品的购买、保管和发放工作。2．财务部负责统筹整个公司物业管理费用的收入和支出。在总经理领导下，积极参与企业经营管理，搞好会计核算工作。具体职责范围是：1)制定公司年度财务计划和管理费预算方案。2)监督各管理处的管理费收缴工作，监控管理费的使用。3)按照财会制度规定，切实做好记账、算账、报账工作，做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚，在规定时间内报送各项会计报表。4)按银行有关制度规定，做好现金和支票的管理工作，加强现金管理，做好结算工作。对各管理处的现金和银行存款的收支情况，进行经常性的监督和指导。5)妥善保存会计档案资料，接受税务机关、上级主管部门和本单位领导的监督检查，及时提供财务资料，如实反映情况。3.工程部工程部是企业重要的技术管理部门，其具体职责范围包括：1)制定设施、设备运行和维修管理总体方案；编制维修计划和年度预算方案。2)拟定各项工程运行维修管理制度、规定和工作程序3)负责能源供应、空调系统、冷热水系统、电力系统的运行管理。4)全面负责各种动力设备、机器设备、空调系统、冷热水管道、各种用具等设施、设备的维修与管理工作，保证各种设施、设备始终正常运转。5)随时检查各种设施、设备技术状况，及时提出维修解决办法和制定维修方案，并组织贯彻实施。6)每年搞好设备换季检查和维修工作，提前制定维修和检修方案，安排好人力和物力，保证工作需要。7）负责设施、设备更新改造组织工作。4．综合管理部这是体现物业管理职能的核心部门，负责对各管理处实施全面的指导、协调和管理。其职责范围包括：1)负责公司对外联系、公司形象宣传、社区活动创意等。2)负责向各管理处传达公司有关指示和布置具体工作，并检查执行情况。3)协调公司同业主的关系，组织召开业主大会或管委会会议。4)负责对业主的投诉做好解释工作，并解决各种纠纷。5)建立和管理业主档案。6)负责小区内市政设施和综合环境的检查。7）负责住户