2018年4季度中国长租公寓市场白皮书仲量联行

新挑战，新机遇中国|2018年4季度中国长租公寓市场白皮书概要中国的住房租赁市场是一个服务超过2亿人口、年租金规模过万亿元的市场。近十年间，中国的流动人口进一步向一、二线城市聚集，并呈现出平均年龄低、租房需求大、租赁周期长的特点。由于传统散租市场存在租期不稳定、信息不对称等诸多痛点，长租公寓市场近年来在人口结构调整、购房门槛升高、政策支持和资本助力四大因素的作用下迅速发展，尤其是机构化运作的集中式长租公寓发展迅猛，这也是本报告主要研究的对象。仲量联行对北京、上海、广州、深圳、杭州和成都六个城市的长租公寓市场进行了调研，六个城市长租公寓的体量目前仍较为有限，未来供应则有望加速入市，产品品质也将进一步升级，不同城市的长租公寓物业所有权将呈现不同模式。从发展阶段看，中国长租公寓市场已快速度过了“引入期”、接近“发展期”末端，并即将迈入“快速成长期”。结合自身特色以及美国和日本等成熟长租公寓市场的经验来看，未来中国长租公寓的加速发展将有赖于宏观基本面、租客权利、资产获取、金融与税收和市场透明度这五大因素的改善。在成熟市场，长租公寓已是一种具有明显优势的投资级资产——租金回报稳定、投资回报率高、资产流动性强。在中国，长租公寓投资的市场化程度还比较低，目前的流动性也较为有限。但受益于广阔的租赁人口、有效供应的相应短缺、政府对支持性政策的不断探索，以及未来各参与主体利用自身优势共同合作，中国长租公寓投资市场或将迎来新一轮机遇。2中国长租公寓市场白皮书|2018新挑战，新机遇34中国长租公寓市场白皮书|2018自1998年房改以来，房地产在中国获得了前所未有的迅猛发展，并逐步成为重要的支柱产业。房地产行业的发展大大改善了居民的居住条件和生活品质，也助推了中国的经济腾飞；但与此同时，部分城市房价高企的问题在近些年来也日益显现。住房是民生之要，在此背景下，十九大确定了“租售并举”的住房制度，建立长效机制，鼓励发展租赁市场。中国有近2亿的租房人口、超过万亿元的住房租赁市场，但目前该市场的发展却并不充分。中国的住房租赁市场历来以个人房东的散租市场为主，由于对承中国长租公寓市场发展现状及未来趋势图1：住房租赁市场细分来源：仲量联行根据土地使用性质，长租公寓主要分为以下三类：•租赁住宅用地上建长租公寓其土地性质为各试点城市规划建设租赁住房的集体用地，目前主要出让给地方国企开发。•商品住宅用地的自持部分上建长租公寓自2016年以来，一些主要城市的部分商品住宅用地在出让时都附加了一定比例的自持面积，要求房地产开发企业的自持商品房屋全部用于对外租赁，不得销售或转让。•非住宅用地上的存量改造型长租公寓目前市场上已开业运营的长租公寓项目以存量改造为主，通过收购存量酒店、办公楼、零售等物业进行改造。租人的法律保护不完善，传统租赁市场一直存在房源不真实、租期无保障和信息不对称等诸多痛点，这催生了市场对更规范化和制度化的租房系统的迫切需求。专业化、机构化运作的长租公寓应运而生。机构化长租公寓按产权集中度分为分散式和集中式两种，其中集中式长租公寓产权集中、便于标准化运营和管理，正受到越来越多市场参与者的关注。从广义上来说，集中式长租公寓并非新生事物。早在1990年前后，中国便出现了产权集中并专业化运营管理的服务式公寓。该市场主要由高端服务式公寓运营商主导，物业品质高，提供包括房内清洁、餐饮、娱乐、健身等全方位服务；但其受众很小，主要来自于外企外派高管的租赁需求。本报告研究的集中式长租公寓，并不包含服务式公寓，而是专指产权集中、租期长（6个月以上为主）、由公寓机构统一运营管理，并提供最基础服务的市场化租赁型公寓，其服务主要为公共区域的打扫，并强调设施共享，如公共厨房、健身房、会客区和其它娱乐设施等的共享。以下报告中所提及的长租公寓均指此类集中式长租公寓。新挑战，新机遇5四大驱动力推动中国长租公寓快速发展图2：中国人口年龄结构图3：中国初婚及初育年龄走势来源：第六次人口普查数据、国家统计年鉴、人口与计划生育常用数据资料注：中国人口年龄结构数据为2015年数据来源：《2015年全国1%人口抽样调查》、《2016中国流动人口发展报告》、仲量联行人口结构变化推动租赁需求中国千禧一代约有4亿人口，在总人口数中的占比已接近30%。随着千禧一代逐步进入劳动力市场，其高流动性的特点以及对租房更为包容的观念产生了广阔的租赁需求。数据显示，千禧一代在流动人口（主要的租赁人群）中的占比高达42%（见图2）。对年轻人来说，结婚和生育往往是其购房的主要动因。而千禧一代初婚的和初育年龄的延后，加上高房价因素影响，导致首次置业年龄延后，这意味着租赁需求期的延长（见图3）。6中国长租公寓市场白皮书|2018购房门槛居高不下迫使更多人选择租房图4：六大城市房价收入比（2017年）图5：平均月租金及购房月还贷对比（上海为例）近年来，在一、二线城市的高房价和严格限购政策下，租房正成为越来越多年轻人的选择。截至2017年末，四个一线城市的平均房价收入比高达34.9年（见图4）。尤其是自2015年末以来，随着房价加速上升、首付比例提高以及房贷利率上浮，购房每月还款和同等面积住所的月租金之间的差距急剧扩大，使得此前尚未购房的人群更倾向于租房（见图5）。限购政策的日趋严格也意味着外来人口的租赁需求年限延长，尤其是在一、二线城市，例如，北上广深的外来人口均须连续交满5年社保才能享有购房资格。注：房价收入比=（一手住宅成交均价×套均面积）/（城镇人口年可支配收入×城镇户均人口）来源：国家统计局、中指数据、仲量联行分析注：以90平方米住所为例，考虑不同时期的房价、首付比例要求、贷款利率折扣和基准利率变化来源：仲量联行分析新挑战，新机遇7政策支持加速发展机构化租赁市场在“租售并举”的政策指导下，国家已将发展住房租赁市场正式提上中央政府的工作日程。目前已出台的政策主要是从土地供给、金融支持和个人税收优惠方面为长租公寓的发展提供支持。资本助力推动租赁市场向机构化发展长租公寓市场的快速发展离不开资本助力。过去几年，风险资本通过投资租房平台和轻资产运营商，推动了长租公寓市场的快速发展。进入2017年，全球主权基金、养老基金的主流投资策略更多地开始关注另类资产。而长租公寓作为另类资产的一个重要类别，受到越来越多投资机构的青睐。2018年，新加坡政府投资公司GIC与盛煦地产、GIC与龙湖地产、加拿大养老基金CPPIB与龙湖地产都分别设立了长租公寓投资平台。更多的内资及外资投资者正在积极考虑加码投资长租领域。在多重驱动力的推动下，中国长租公寓市场正蓬勃发展。从传统租赁市场的C2C到目前长租公寓的B2C，租赁模式正发生转变。•拓宽融资渠道，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化•部分银行为长租公寓的开发、并购和运营提供贷款•允许险资进入长租领域金融支持税收优惠•允许租金抵扣个人所得税，不同城市的扣除标准为每月800-1200元不等土地及物业供给•增加租赁住宅土地供应•允许13个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房•鼓励探索将商业用房等按规定改建为租赁住房8中国长租公寓市场白皮书|2018市场存量有限，未来供应加速升级仲量联行对北京、上海、广州、深圳、杭州和成都这六个主要的长租公寓市场进行了调研，截至2018年上半年，六个城市已开业长租公寓总存量约为13.5万套。从未来供应看，各地政府都大大提高了未来五年土地出让中租赁住宅用地的比例。预计至2022年底，六个城市新竣工并投入运营的长租公寓将达75.6万套（见图6）。从城市内的地理分布来看，长租公寓普遍位于地铁沿线，且靠近办公楼聚集区及产业园区等办公人群聚集区域。从物业所有权来看，各城市特点不一，但主要可归为两大类：一类是以上海为代表的地方国企主导型；一类是以杭州为代表的开发商主导型。上海的长租公寓物业所有权凸显了地方国企的带动和引领作用。除了纯租赁住宅用地主要由地方国企获得以外，地方国企手中还有大量待转性的土地及存量物业，未来将开发或改造成长租公寓推向市场。至2022年，预计上海建成并投入运营的长租公寓项目中有72%为地方国企所有（见图7）。北京和深圳市场的所有权图7：长租公寓所有权结构的两种模式注：“地方国企”主要包括市属、区属国企；“开发商”包括市场化程度较高的央企开发商及民企开发商；“机构投资者”指房地产基金、养老基金、保险基金等投资机构；“其他”包括非开发商私企和个人业主。来源：仲量联行图6:六个城市长租公寓存量和未来供应注：未来供应指截至2022年底竣工开业的项目体量来源：仲量联行05101520253035万套存量（截止2018年上半年）未来新增供应（2018年三季度-2022年，预测）上海北京广州深圳杭州成都上海杭州结构与上海较为相似。其中深圳又有其特殊性——由于主要新增供应来自于城中村改建，深圳未来的长租公寓物业所有权主要为集体所有。与上海明显不同的是，杭州长租公寓项目的物业所有权大部分集中在开发商手中，体量将占市场总量的77%左右（见图7）；其次为地方国企约占12%。由于未来开发商手中将掌握大量长租公寓物业，市场的资产流动性可能较高，机构投资者可从中寻求机会。广州和成都也基本呈现此种所有权结构。新挑战，新机遇9从户型结构上看，各城市商品住宅的单套面积普遍较大（单套平均面积约在90-100平方米），所以，目前散租市场未能匹配年轻人群的实际需求及承付能力。长租公寓有效解决了现有的户型错配。截至2018年上半年，已开业的长租公寓项目中近90%的户型为单间，单套建筑面积在25-40平方米左右。短期内中国长租公寓的主要客群仍将以单身白领青年为主，预计小户型单间还会是未来市场主流。中期来看，随着更多市场参与主体的新一代产品入市，长租公寓的社区氛围将更加浓厚，有望吸引部分年轻夫妇和家庭型客群。长期来看，只有真正实现租售同权，家庭型客群的比例才有可能大幅提升，进而带动对中大户型长租公寓的需求。对比成熟的美国长租公寓市场，由于其客群年龄段覆盖较广，从单身白领、年轻夫妇到有孩家庭和老年夫妇均有入住长租公寓，其主流户型也以一室一厅和两室一厅为主。从物业品质上看，中国不少长租公寓产品仍有较大的提升空间。这主要是因为国内目前已开业的长租公寓大部分是存量改造项目，其物业本身存在一定局限性。此外，一些长租公寓运营商对装修标准等物业品质方面亦未给予足够重视。未来长租公寓产品力将体现在更好的户型设计、更高的装修品质及更优的软性服务上。10中国长租公寓市场白皮书|2018中国长租公寓市场未来发展的助推器结合自身特色以及成熟市场经验，中国的长租公寓发展可分成4个不同的周期阶段，且每个阶段都具有较为鲜明的特色。在过去的三年里，受益于市场、政府的双重助推，长租公寓在中国的主要城市迅速从“引入期”迈入“发展期”，并进入“发展期”末端。长租公寓（2015）长租公寓（2018）长租公寓（未来）传统商业地产中国长租公寓发展阶段参与者少量运营商大量运营商少量开发商大量运营商大量开发商部分投资机构少量运营商大量开发商大量投资机构资本短线资本短线资本为主短线+长线资本长线资本为主投资模式轻资产轻资产为主轻资产与重资产相结合重资产为主产品出现大众化产品户型面积单一大量大众化产品产品同质化出现少量中高端产品产品线多元化户型多元化软性服务提升产品线多元化户型多元化比拼软性服务政府角色市场主导政策支持政策强有力支持市场主导政策持续支持投资交易量无稀少快速增加与传统商业地产可比市场透明度低低显著提升高主要涵盖客群单身职场新人单身职场新人、年轻夫妇单身职场新人、年轻夫妇、有孩家庭单身职场新人、年轻夫妇、有孩家庭发展期快速成长期成熟期引入期新挑战，新机遇11但是，经历了“发展期”后，市场何时能真正度过“快速成长期”，并进入“成熟期”，则取决于诸多条件。目前，美国和日本是长租公寓发展较为成熟的市场。结合这两个市场的发展经验，仲量联行认为以下五大因素会影响长租公寓市场迈向成熟，而这些因素也将成为中国长租公寓市场下阶段发展的助推器。有利的宏观基本面为市场发展提供良好基础图8：中美千禧一代人口及长租公寓存量比较长租公寓市场迈入“成