2019下半年房地产行业投资策略深耕细作比拼内功20190710申万宏源31页

深耕细作，比拼内功2019下半年房地产行业投资策略证券分析师：王胜A0230511060001研究支持：龚正欢A0230117070004曹一凡A02305181100022019.7.10投资摘要•2019年5-6月各地调控政策收紧，调控目标1：控房价，月度监控，季度警示，主要参考70城住宅价格指数。2019年4月为当月同比最高点11.4%，5月略有回调至11.3%，2019年5月为年内环比最高点0.7%，预计6月将有所回落。调控目标2：控地价。3月起，土拍市场快速升温，Q2300城土地出让金增速高达47%，6月300城土地出让金增速回落至33%，预计Q3持续回落。2019年1-6月一线城市土地出让金增速36%，二线城市26%，三四线城市-3%。调控手段：行政+融资约束。•Q3行业基本面下行压力较大。5月商品房销售面积增速转负，预计7月下行幅度加大，预计2019Q3增速大幅下行至-4.0%，Q4较为平缓，全年增速-4.3%。5月投资增速大幅回落，6月承压，开发投资额增速预计2019Q3、Q4逐级下行，全年为6.5%。6月土地出让金增速收窄，预计Q3、Q4持续下行；5月新开工增速大幅回落，预计单季增速Q3转负。•“限价”“限融资”常态化后：限融资致使集中度继续提升，利好具有融资优势的房企，Q3信托收紧，在货币环境中性的前提下，依然以融资优势房企为主要投资标的。限价指的是限售价、限地价，行业毛利率已呈下行趋势。开发商需要修炼内功，提高自身ROE。如万科有优质物管背书，二手房保值能力强，具有产品溢价力；华夏幸福通过输出产业园区建设发展服务，获取高毛利率；保利地产、招商蛇口有资源获取能力与较低的融资成本。•投资建议：看好Q3房地产板块，深耕细作、内功深厚，具有中长期投资价值的房企：保利地产，华夏幸福，万科A，招商蛇口，金地集团。静候时机，蓄力待发，在流动性宽松预期下高弹性标的：阳光城、金科股份、荣盛发展。REITs推进利好标的：世茂股份。主要内容1.复盘2019年上半年房地产行业政策2.房地产基本面Q2较热，Q3下行压力大，Q3将迎板块博弈机会，Q4基本面企稳3.优选具有护城河与长期竞争优势的房企3月杭州出让地块首次设置“限房价、限精装价格”条件×海南出台人才购房新政，未落户急需人才可购1套房√西安购房新政从严：外迁入户家庭在限购区域购买住房应落户满1年或连续缴纳12个月的社保×杭州中行上调首套房贷利率，基准利率从上浮5%增值8%×苏州、厦门多家银行住房按揭贷款停止放贷，放贷时间延长×天津首套房贷利率最低上浮5%×苏州招拍挂降低一次性报价最高限价×合肥限制关公司竞买同一宗地块×河南汝州棚改项目复工√恩施房地产协会发文禁止房价猛降√南京高淳区放松限购×东莞土地竞拍限最高价×2019年5月银保监会23号文：巩固治乱象成果，严查明股实债、土地融资×住建部对佛山、苏州、大连、南宁住宅价格指数涨幅较大的城市进行预警提示×湖南宁远、包头、兰州打击房企违法违规行为×苏州调整土拍报价方式，重点区域限售三年，二手房限售五年×北京、成都查处房地产经纪机构×贵阳、洛阳、郑州提高住房公积金贷款最高额度√兰州、山西降低落户门槛√南京、广州、厦门等地给与人才住房补贴√重庆实施人才落户“宽门槛”政策√2019年4月东莞上调住宅价格标准√深圳、哈尔滨、合肥整治楼市乱象×辽宁丹东进一步实施限购、限售、限价√遵义提高二套房住房公积金贷款利率√日照、佛山、成都、宿迁、大连、青岛等放宽公积金提取限制√2019年3月各地下调按揭利率√资料来源:creis，申万宏源研究：控房价月度监控，季度警示，主要参考70城住宅价格指数2019年4月为当月同比最高点11.4%，5月略有回调至11.3%2019年5月为年内环比最高点0.7%，预计6月将有所回落70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数:环比资料来源:wind，申万宏源研究-50510152025302017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-0570城当月同比（%）一线城市（%）二线城市（%）三线城市（%）-1.0-0.50.00.51.01.52.02.52017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-0570城当月环比（%）一线城市（%）二线城市（%）三线城市（%）：控房价当月同比涨幅超过20%的有：西安、大理、呼和浩特、贵阳、秦皇岛当月环比涨幅超过1%的有：西安、大理、徐州、石家庄、武汉、海口、洛阳、重庆、大连资料来源:wind，申万宏源研究2019年5月70个大中城市新建商品住宅价格指数00.511.522.5051015202530西安大理呼和浩特贵阳秦皇岛济南徐州石家庄昆明襄阳西宁吉林武汉海口济宁洛阳哈尔滨牡丹唐山锦州成都北海重庆扬州青岛烟台丹东大连福州遵义宜昌常德广州南充当月同比（%）当月环比（%，右轴）：控地价3月起，土拍市场快速升温，二季度300城土地出让金增速高达47%6月300城土地出让金增速回落至33%2019年1-6月全国300个城市土地市场2019年6月全国300个城市土地市场资料来源:creis，申万宏源研究时间指标推出面积（万平方米）成交面积（万平方米）出让金（亿元）楼面均价（元/平方米）溢价率上半年绝对量561814708322490256518%同比-2%-4%16%17%下降2个百分点一季度绝对量25454216478441212813%同比-6%-10%-14%-5%下降6个百分点二季度绝对量307272543614049292822%同比2%3%47%36%上涨1个百分点指标推出面积(万平方米）成交面积（万平方米）出让金（亿元）楼面均价（元/平方米）溢价率绝对量1044476914816327720%环比-1%-20%-4%15%下降0.1个百分点同比-5%-8%33%38%上涨4个百分点：控地价一、二线城市土拍热度与三线城市形成鲜明反差2019年1-6月一线城市土地出让金增速36%，二线城市增速为26%，三四线城市增速为-3%；二线城市楼面价增速达18%2019年1-6月不同城市土地市场情况2019年6月不同城市土地市场情况资料来源:creis，申万宏源研究城市类别指标推出面积（万平方米）成交面积（万平方米）出让金（亿元）楼面均价（元/平方米）溢价率一线城市绝对量160214902496734212%同比31%23%36%4%上涨1个百分点二线城市绝对量217341858312561344219%同比7%5%26%18%上涨2个百分点三线城市绝对量32845270117433155520%同比-8%-10%-3%6%下降7个百分点城市类别指标推出面积（万平方米）成交面积（万平方米）出让金（亿元）楼面均价（元/平方米）溢价率一线城市绝对量2842457471328424%环比31%4%123%138%上升17个百分点同比13%15%129%95%上升13个百分点二线城市绝对量426532422659394318%环比11%-4%5%-0.30%下降2个百分点同比9%8%43%22%上升7个百分点三线城市绝对量589542041409190022%环比-9%-29%-35%-6%下降0.2个百分点同比-13%-18%-3%19%下降4个百分点调控手段：行政+融资约束行政手段详见1.1融资约束：上调按揭贷款利率，银行开发贷额度降低2018年11月起，按揭贷款利率开启下行通道；2019年5月收窄环比降幅国内贷款增速自2018年7月起逐步回升资料来源:wind，申万宏源研究-50510152025-4-2024682017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-05全国首套平均房贷利率(%)环比（%）同比(%，右轴)-20-10010203040502017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-04房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比(%)银行贷款（%）非银行金融机构贷款（%）调控手段：行政+融资约束行政手段详见1.1融资约束：国内公开市场融资（公司债、中票、ABS等），海外美元债•“地王”房企公开市场融资受到约束2019年4月房地产行业信用债净融资440亿，6月净融资-128亿内房企美元债发行规模最高点在2019年4月为109亿美元，6月降至33.6亿美元020040060080010002018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-06总发行量(亿元)总偿还量(亿元)0204060801001201401602019年6月2019年4月2019年2月2018年12月2018年10月2018年8月2018年6月2018年4月2018年2月2017年12月2017年10月2017年8月2017年6月2017年4月2017年2月美元债发行规模(亿美元)资料来源:wind，申万宏源研究主要内容1.复盘2019年上半年房地产行业政策2.房地产基本面Q2较热，Q3下行压力大，Q3将迎板块博弈机会，Q4基本面企稳3.优选具有护城河与长期竞争优势的房企11月销售面积增速转负，预计7月下行幅度加大2019年5月销售面积累计增速-1.6%，回落1.3个百分点；单月增速-5.5%，回落6.8个百分点2019年5月销售金额累计增速6.1%，回落2个百分点；单月增速0.6%，回落13.3个百分点销售面积增速与销售金额增速不断收窄2019年5月商品房销售面积累计增速-1.6%，单月增速-5.5%2019年5月商品房销售金额累计增速6.1%，单月增速0.6%资料来源:wind，申万宏源研究-10%0%10%20%30%40%50%2016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-05商品房销售面积累计增速商品房销售面积单月增速-10%0%10%20%30%40%50%60%70%2016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-05商品房销售金额累计增速商品房销售金额单月增速一线城市销售显著回升，三四线城市销售好于预期2019年5月一线城市商品房销售面积累计增速回升至14%，二线城市-3%，其他城市-1%2019年5月一线城市商品房销售额累计增速回升至34%，二线