2019年环渤海经济区楼市报告58安居客房产研究院

•随着经济的发展，中国城市数量逐步增加，城市范围也随之扩大，城市地域逐渐连城一片。根据十三五规划，全国范围将建设19个城市群，在城市群内，城市与城市之间存在相互影响、共同进步的作用力。•衡量一个城市群的吸引力有多个方面，本报告选取人口引力、房地产行业引力、安居引力、就业引力四个维度对城市群进行全面刻画。引言城市群总引力人口引力经济实力人口政策城建规划交通联结配套资源行业引力行业政策行业布局开发热度价格水平•房价收入比•房价/租金走势•租售比•GDP总值/增长率•财政支出•人才政策•落户政策•城市未来发展•城际：高铁/机场•城内：轨交发展•教育资源•医疗资源•商业发展成熟度安居引力•土地溢价率•土地成交面积/金额•投资增长率购房政策供求情况•开发/租赁房企布局•房产经纪门店布局•房企政策（优惠/限制）•购房调控政策强度•新房：去化周期•二手房：挂牌量/需求量•租房：房源量/需求量就业引力产业政策企业招聘薪资水平•产业政策倾向性•行业发展可能性•企业招聘热度•行业/职位热度•行业/置业薪资水平•薪资上升空间城市群引力模型环渤海经济区•环渤海经济区指渤海周边地区构成的经济区域，根据《环渤海地区合作发展纲要》，环渤海地区的核心是北京、天津、河北、辽宁、山东，是北方大区域对外开放战略的前沿，其中：京津冀是环渤海地区合作发展的中心区，辽中南地区建设成为我国东北对外开放重要门户，山东半岛地区成为我国北方重要开放门户。•环渤海地区港口众多、航空业发达、具有多条高速铁路，跨越华北、东北、华东地区，其中城市大多位于渤海沿岸或黄海沿岸并环绕渤海的位置。经济实力：七成城市GDP增速高于6%北京一枝独秀数据来源：各城市统计局58安居客房产研究院综合整理•环渤海城市经济发展情况看，北京一枝独秀、天津稳居第二，青岛成为第三，烟台、大连、济南、唐山、沈阳、潍坊、石家庄位于5000-10000亿区间。•从发展速度看，2018年GDP增速大于6%的城市有21座，占全部城市的70%，7座城市增速大于7%，占全部城市的23%。0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%05000100001500020000250003000035000北京天津京津0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%02000400060008000100001200014000石家庄唐山沧州邯郸廊坊保定邢台秦皇岛衡水张家口承德大连沈阳营口盘锦锦州朝阳丹东葫芦岛阜新青岛济南烟台潍坊东营威海滨州日照GDP（亿元）增长率河北辽宁山东环渤海经济带GDP及增长率人口情况：京津人口聚集北京常住人口超2000万数据来源：各城市统计局58安居客房产研究院综合整理•从人口分布看，北京、天津、石家庄是人口最多的三大城市，大型城市如大连、烟台、沈阳、济南、青岛、唐山等人口水平相当，处于500万-1000万区间内，临海城市中，除青岛、大连、烟台外，秦皇岛、葫芦岛、东营、威海、丹东等市人口规模都不大，在环渤海城市群对外开放的战略规划下，沿海小城的发展潜力未来可期。05001000150020002500北京天津石家庄邯郸保定唐山沧州邢台廊坊衡水张家口承德秦皇岛青岛潍坊济南烟台滨州日照威海东营沈阳丹东大连锦州朝阳葫芦岛营口阜新盘锦2018年各城市常住人口（万人）河北山东辽宁教育资源：北京高校数量居全国首位数据来源：教育部2019年全国高等学校名单，58安居客房产研究院综合整理•环渤海地区中，北京的高校资源首屈一指，2019年本专科院校数量93所，所在地在天津的院校有57所。高校资源的聚集也吸引众多年轻人留在当地，为当地发展注入新鲜血液。020406080100北京天津石家庄保定廊坊唐山沧州秦皇岛承德邯郸张家口邢台衡水青岛济南潍坊烟台日照威海东营滨州沈阳大连锦州营口丹东葫芦岛盘锦阜新朝阳环渤海地区普通高等学校城市分布专科本科河北山东辽宁交通联结：七城开通轨交北京面临扩充轨交范围的压力环渤海城市群轨道交通情况•环渤海拥有轨道交通系统的城市有7座，其中超过5条线的有两座，日均载客人次超过50万的有4座城市，单日突破100万人次的城市有3座，分别为沈阳、北京、天津。从现状看，环渤海轨道交通发展潜力存在，北京在未来依然要面临扩充轨道长度的压力。数据来源：轨道交通公司发布公开信息，58安居客房产研究院综合整理环渤海城市日均（万人次）单日最高（万人次）线路数量线网长度（KM）车站数量北京9501380.7822637391天津75.89111.616220155石家庄2427.92240.7332济南2.635.85126.111大连52.5869.615153.6667青岛33.15534169.39380沈阳76.09109.63388.670总结•环渤海地区占据渤海周边的地理位置优势，形成以北京为核心的经济发展带。从经济发展角度看，北京GDP总量稳居首位，天津第二，地区内有7座城市GDP增速大于7%。•人口方面，北京、天津具有人口优势，同时高校资源丰富，吸引众多年轻人来此读书并留在当地。环渤海地区中临海城市人口规模不大，在对外开放的战略规划下，沿海小城的发展潜力未来可期。•环渤海拥有轨道交通系统的城市有7座，从现状看，环渤海轨道交通发展潜力存在，北京在未来依然要面临扩充轨道长度的压力。数据来源：轨道交通公司发布公开信息，58安居客房产研究院综合整理数据来源：58安居客房产研究院综合整理•总量来看，环渤海地区中山东的房地产住宅投资最高，截止2019年7月，山东房地产住宅投资累计值达3700亿元；•对于各省市投资增速，进入2019年后北京住宅投资增量最高，其次为天津。房地产投资：北京房地产住宅投资增速领先01000200030004000500060007000各省市房地产住宅投资累计值(亿元)北京天津辽宁河北山东-40-20020406080各省市房地产住宅投资累计增长(%)北京天津辽宁河北山东数据来源：58安居客房产研究院综合整理•商品住宅施工面积方面，山东与其他省市相比有大幅领先，但天津增速最快，2019年7月住宅施工面积累计增长22.9%。施工面积：天津增速最快住宅施工面积累计增长22.9%0100002000030000400005000060000各省市商品住宅施工面积累计值(万平方米)北京天津辽宁河北山东-20-100102030各省市商品住宅施工面积累计增长(%)北京天津辽宁河北山东数据来源：58安居客房产研究院综合整理•从商品住宅新开工面积来看，山东省也处于领先状态；同比增速方面，山东的增速也相对保持稳定，北京在2-4月同比出现大幅上涨，到6、7月份回落。新开工面积：山东同比增速保持稳定050001000015000各省市商品住宅新开工施工面积累计值(万平方米)北京天津辽宁河北山东-100-50050100150各省市商品住宅新开工施工面积累计增长(%)北京天津辽宁河北山东数据来源：58安居客房产研究院综合整理•2019年住宅竣工面积累计值多低于去年同期，除天津外，其余省市同比增速均为负值。竣工面积：仅天津住宅竣工面积同比保持增长0200040006000800010000各省市商品住宅竣工面积累计值(万平方米)北京天津辽宁河北山东-1000100200300400各省市商品住宅竣工面积累计增长(%)北京天津辽宁河北山东数据来源：58安居客房产研究院综合整理土地：房企多集中在天津、潍坊、青岛等二线城市购地•2019年上半年，房企多集中在天津、潍坊、青岛等二线城市购地，天津的住宅用地成交面积超800万平方米。05010015020002004006008001000天津潍坊青岛济宁菏泽石家庄廊坊济南保定邢台邯郸临沂唐山烟台沧州威海滨州日照聊城泰安北京德州张家口承德枣庄衡水淄博秦皇岛东营2019年上半环渤海城市住宅用地成交情况建设用地面积(万㎡)土地宗数(块)总结•环渤海地区中，北京经济发展有明显优势，房地产行业发展也较为成熟，山东的房地产住宅投资最高，但天津增速最快，2019年7月住宅施工面积累计增长22.9%。•施工面积及新开工面积也是山东领先，2019年住宅竣工面积累计值多低于去年同期。•2019年上半年，房企多集中在天津、潍坊、青岛等二线城市购地；从发展潜力看，更多房企把目光投向天津、青岛、济南等二线发展中城市。新房需求：环渤海经济区新房找房热度出现在3-4月数据来源：58安居客房产研究院•2019年1-7月，环渤海经济区新房找房热度出现在3-4月，5月份后找房热度趋于平稳；区域内热点城市也呈现相同趋势。2019年1-7月环渤海经济区月度找房热度2019年1-7月各城市月度找房热度北京天津沈阳青岛石家庄新房需求：京津地区总体新房热度高沈阳热度同比涨三成数据来源：58安居客房产研究院•分城市新房找房热度来看，北京、天津、沈阳、青岛找房热度领先，沈阳2019年1-7月新房找房热度同比涨幅超三成。北京天津石家庄唐山邯郸秦皇岛保定廊坊邢台沧州衡水张家口承德沈阳大连营口丹东锦州葫芦岛盘锦朝阳阜新青岛济南潍坊烟台日照威海东营滨州2019年1-7月城市新房找房热度山东河北辽宁新房需求：购房者以本地人为主在津购房人群中北京人占比12.6%数据来源：58安居客房产研究院•环渤海地区的购房人群多以本城购房者为主，天津外地购房人群中，来自北京的购房人群数量领先，占整体购房人群12.6%。68.3%3.0%1.4%1.1%0.7%0.7%0.6%0.5%0.5%0.5%北京廊坊保定天津上海石家庄张家口唐山沈阳长春北京购房人群主要来源城市62.2%12.6%2.1%2.1%1.2%0.9%0.9%0.7%0.7%0.6%天津北京唐山廊坊沧州邯郸石家庄秦皇岛保定张家口天津购房人群主要来源城市75.6%2.0%1.6%1.4%1.3%1.3%1.2%1.1%0.9%0.8%沈阳北京抚顺铁岭大连锦州辽阳鞍山本溪营口沈阳购房人群主要来源城市72.5%2.8%1.9%1.7%1.7%1.7%1.6%1.0%1.0%0.8%青岛潍坊临沂淄博济南烟台北京济宁东营日照青岛购房人群主要来源城市新房均价：北京领先其他热点城市房价表现平稳数据来源：58安居客房产研究院•从2019年1-7月新房商品住宅成交均价走势来看，环渤海热点城市中北京的成交价格领先，平均在4万元/平方米上下波动；其他城市房价表现平稳。0400080001200016000200002019年1-7月各城市商品住宅成交均价走势天津青岛石家庄沈阳二手房供应：环渤海地区2019年二手房挂牌房源量持续走高•二手房供应方面，环渤海地区二手房挂牌房源量从1-2月份开始走高，5-7月份达到高位；2月份后天津二手房挂牌房源量大幅下行。数据来源：58安居客房产研究院2019年1-7月环渤海经济区二手房挂牌房源情况2019年1-7月各城市二手房挂牌房源量北京天津沈阳石家庄青岛二手房供应：北京天津二手房挂牌房源量明显高于其他城市•城市分布来看，北京、天津的二手房挂牌房源量明显高于其他城市，其他省份中，省会城市的二手房挂牌房源量并无明显优势。数据来源：58安居客房产研究院北京天津石家庄唐山邯郸秦皇岛保定廊坊邢台沧州衡水