中原地产2018半年报广州的湾区机遇的高地

广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部2018的湾区机遇的高地上半年广州楼市总结暨大湾区置业指南州广广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部推地效率提高供地计划“保驾护航”，成交创年同期新高市场大环境分析Outlookfor2018应加快入市步伐政策保持去年不变，房贷利率呈上升趋势“330”4常住人口目标两千万新一轮总规草案公布，广州人口增量空间万550广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部市场环境保持去年330调控政策不变房贷利率上升入市需加快5.34%5.37%5.45%5.51%5.53%5.68%5.56%5.60%5.73%5.84%5.88%5.91%1月2月3月4月5月6月2018上半年广州房贷利率走势首套房平均利率二套房平均利率数据来源：广州中原研究发展部6月数据统计至中旬2018年广州购房政策无新增条件，维持去年330政策不变2018年房贷利率呈上升趋势，建议买家加快入市速度，避免购房成本增加。限购限贷（首付）限售区域本市户籍外市户籍首套房二套房个人法人单位九区单身限购限购1套无房无贷有房无贷新购住房需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易新购住房需取得《不动产权证书》满3年后方可上市交易1套（条件：连续五年社保）3成5成家庭限购无房有贷有房有贷2套4成7成本市连缴1年以上，非本市连缴2年以上，方可申请住房公积金贷款增城不限购限购1套从化广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州供地上半年商住地成交同比增33%《供地计划》预示下半年推地更多今年上半年商住地成交面积达127.4万㎡，同比增加33%，为2015年至今同期最高，相对充足的供应促成了市场成交大增。148.5111.860.595.6127.42014上半年2015上半年2016上半年2017上半年2018上半年近5年上半年商住地成交情况单位（万㎡）此外，官方4月公布了《2018年建设用地供应计划》，其中全年预计可公开招拍挂的宅地达369万㎡，预期下半年推地力度将进一步加大。263264167295预计36920142015201620172018广州近5年商住地供应情况单位（万㎡）注：2014-17为实际供应，2018为根据《供地计划》估算上半年商住地成交主要集中在增城、南沙、从化三区。其中增城占总成交量的56%，包括富士康科技小镇及多宗旧厂改造用地推出。上半年各区商住地成交单位（万㎡）增城区71.556%从化区17.514%黄埔区6.25%南沙区32.125%广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州蓝图新一轮总规公布常住人口目标2千万科学规划主城、南沙及外围区职能四大一线城市现有人口占现行总规人口比例分析图2018年2月，《2017-2035总规》草案公布，广州常住人口规模目标为2000万，为北上广深中唯一拥有增量空间的城市，预计未来将带动大量居住需求。根据总规思路，广州将按照“中心区优化，外围区扩容”发展。在“主城区-副中心-外围城区”的建设模式下，目前楼市热门区域如增城、南沙、花都、黄埔知识城未来将迎来配套、轨道公路通勤的逐步完善。外围区宜居程度将不断提高。广州城乡空间结构总体规划广州73%北京92%上海97%深圳114%城市总规划人口常住人口广州20001450北京23002107上海25002418深圳11001253广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部上半年住宅市场Outlookfor2018增城问鼎一手市场先抑后扬，5月供应刺激买家回流稳定健康二手市场春节后成交稳步回升广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部一手回顾一手量价地图：成交量同比减27%增城问鼎北部供应不足下跌明显花都2732宗↓70%12374元/㎡从化2055宗↓50%8435元/㎡增城11925宗↓13%11348元/㎡黄埔6489宗↓32%16683元/㎡天河1782宗↑133%42613元/㎡白云567宗↑64%38780元/㎡番禺3217宗↓17%17652元/㎡海珠442宗↑11%37682元/㎡荔湾1409宗↑32%38429元/㎡越秀97宗↓60%39638元/㎡整体38047宗↓27%17494元/㎡上半年增城、黄埔及南沙成交分列前三，增城成交达11925宗，占总成交量的3成。受供应减少影响，花都、从化下跌幅度明显，而中心区由于集中网签积压项目，数据表现与市场实际有一定出入。整理：广州中原研究发展部南沙6174宗↓24%13708元/㎡广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部一手回顾上半年一手十大板块表现知识城、亚运城供应充足成交猛板块2018年上半年成交宗数同比主力盘核心特征天河奥体1324380%招商雍华府天宸原著积压网签问题/均价低于天河中心区域二手知识城2538278%广州绿地城万科幸福誉时代天韵多次加推/价格处于2万/平上下/满足首置需要广钢新城1147223%中海花湾壹号海德公馆融穗华府珠江金茂府积压网签问题/2016年出让地陆续转化一手项目亚运城1823161%亚运城不同组团多次推货/占番禺一手成交60%朱村345953%云溪四季西福蓝湾实地蔷薇国际江山时代朱村推货“大年”/部分主力盘年内多次推货/富士康科技小镇利好刺激黄阁85551%南沙保利城万科白鹭郡主力盘持续推货拉升成交/黄阁临近庆盛枢纽，加上生活、商服建设规划正积极推进永和2878-3%誉山国际奥园誉峰金地香山湖主力3盘供应量较往年减少金洲蕉门河3167-12%阳光城丽景湾越秀滨海新城碧桂园玺悦基本依赖阳光城、越秀项目推货/新货价格高花都区府万达1232-52%广州万达城路劲天隽峰近年供地量较少/部分买家转投二手市场广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部排名项目名套数金额均价所属板块（亿元）（元/㎡）1广州亚运城192027.3814180番禺亚运城2阳光城丽景湾136016.8813684金洲-蕉门河3绿湖国际城114112.3710094增城石滩4越秀滨海新城104814.3813808金洲-蕉门河5广州绿地城97112.6312180黄埔知识城6誉山国际8928.2310434增城永和7云溪四季8569.1011531增城朱村8越秀保利爱特城78112.9116793黄埔香雪9广州万达城74511.6014481花都区府万达10实地蔷薇国际71911.0212428增城朱村来源：广州中原研究发展部上半年TOP10热盘来自番禺、南沙、增城及黄埔4区，其中增城4盘入围，其热盘来自3个不同板块，可见增城一手供应之充足。亚运城居首金洲、朱村多个项目上榜一手住宅活跃楼盘top10广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部海珠4393套↓43.2%34851元/㎡253万元/套数据来源：量为阳光家缘中介网签量（不含南沙、从化）、价为网签均价注：涨幅均为同比涨幅，2018年上半年数据为1-6月26日增城7967套↓19.6%17779元/㎡187万元/套花都4852套↓39.1%12807元/㎡138万元/套白云4039套↓45.0%28301元/㎡229万元/套荔湾2635套↓36.3%39462元/㎡261万元/套黄埔1631套↓24.7%25154元/㎡233万元/套天河4026套↓43.2%43347元/㎡377万元/套越秀2880套↓36.9%43514元/㎡316万元/套番禺8520套↓40.5%23739元/㎡239万元/套全市40997套↓37.1%25198元/㎡230万/套2017广州二手住宅成交量价楼市成交普跌，增城抗压能力强二手回顾广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部区域板块均价-元/㎡主力贡献盘核心特征番禺钟村板块27068祈福新村锦绣生态园金山谷花园地铁7号线开通地铁22号线规划祈福缤纷汇世界开业大型社区配套全番禺华南板块36296广州雅居乐雅居乐剑桥郡万博CBD辐射大社区楼盘生活配套成熟白云罗冲围板块27000富力半岛花园富力桃园地铁13号线二期规划园区更新改造价格低洼白云机场路板块26960汇侨新城云苑新村市区价格洼地地铁12号线规划周边旧改、园区多越秀东风东板块56947东风广场嘉诚国际公寓水荫路散盘名校聚集交通网络密集生活配套成熟海珠赤岗板块41040聚德花园鸿运花园金影花园承接琶洲规划利好交通通达性高荔湾康王路板块35126荔湾广场恒宝华庭汇鑫阁老西关宜居板块周边生活配套齐全海珠海珠西板块41040光大花园宏宇广场宝岗大道散盘海珠“老城区”周边生活配套成熟紧靠广钢、广纸片区白云白云大道板块34283景泰新村云东花园地铁12号线规划白云新城规划利好荔湾中山八路板块38099富力广场珠岛花园生活配套成熟价格低洼数据来源：广州中原研究发展部二手回顾2018年上半年二手住宅十大热门板块钟村、华南名列前茅，罗冲围成交跃升广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部楼盘区域板块均价-元/㎡祈福新村番禺钟村板块28453万科东荟城黄埔科学城板块32021广州雅居乐花园番禺华南板块35749亚运城番禺亚运城板块27462富力半岛花园白云罗冲围板块32878珠江花园番禺洛溪板块29654富力桃园白云罗冲围板块34620雅居乐剑桥郡番禺华南板块36210锦绣生态园番禺钟村板块22093金山谷花园番禺番禺板块33963数据来源：广州中原研究发展部2018年上半年广州二手住宅成交活跃盘top10成交活跃盘TOP10，7成楼盘来自番禺区，大部分为成熟社区楼盘，例如祈福新村、亚运城、广州雅居乐花园等，以小区环境优，周边生活配套成熟等优势吸纳置业客户。“大社区”受青睐，番禺独占大半壁江山二手住宅活跃楼盘top10广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部广州中原研究发展部358.070100200300400500600700800900H1H2H1H2H1201620172018网签面积-万㎡供应面积（万㎡）上半年广州住宅新批面积仅358.07万㎡，为近3年新低，供应紧缺直接影响一手成交量。包括南沙、花都、黄埔在内的热门楼市区域供应下跌幅度在15-30%之间。区域2018年上半年供应（万㎡）同比主因分析白云7.5108.4%近年保持推地，新市、广州大道北供应增加荔湾16.258.4%广钢进入新一轮推货集中期番禺34.154.3%亚运城推货占近五成增城148.128.7%荔城、永和、朱村供应稳定，但全新盘不多海珠2.9-11.2%广纸、石岗每次批发仅50套，速度较慢南沙52.4-15.5%除部分主力盘，整体供应不及往年花都30