中国产业园区运营模式诊断和招商策略分析报告前瞻产业研究院2019151页

CONTENTS政府运营模式投资运营模式服务运营模式土地盈利模式产业运营模式政府部门在对园区进行不同定位的同时，园区也会产生五种不同的运营模式政府产业园区企业投资开发税费招商代理费、税费收取优惠税务代理、行政事务代理等服务服务费用优势适合于规模小，管理简单的园区劣势无法保证大型园区的长期运营广州天河软件园典型代表引入外部投资者上市政府产业园区企业投资建设通过合作资产孵化中小企业成长实现资产增值并收回投资优势对于区域经济发展具有很强推动作用劣势长期投资，中短期难有可见回报浦东软件园典型代表房租、固定资产等优势强化了园区和企业的合作增加了园区的收入渠道劣势对园区的服务环境有一定要求杭州软件园典型代表政府产业园区企业投资建设提供人才派遣、人才招聘、信息提供等软服务为企业提供更佳的生存发展环境政府产业园区土地土地存储、初步开发、拍卖的功能控制大面积土地收入公共设施初步开发提升土地价值地产开发或转让收入优势获利能力非常强大为园区后期开发奠定基础劣势有一定风险性中关村软件园典型代表初期企业产业园区入驻企业引入企业资本对有实力的入驻企业进行投资直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目分享企业成长红利获得资本增值优势一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势劣势园区需要具备行政、服务和企业投资运营职能对园区的管理能力和运营能力提出了很强的要求重庆两江国家开发区典型代表实行以“一站式服务”、“一个窗口收费”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制引进社会资金（民营资本）入股园区开发建设公司组建或引进若干项目经营公司•园区财政单独核算•国土规划部门授权职能到管委会•建设、环保部门授权职能到管委会•组建一支精于管理和运营的专业团队•将政府意图贯彻到软件园建设发展中•借助专业人才实施园区市场化运营•外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和商业设•引进社会上有专业、成熟的管理企业#园区发展概况襄阳高新技术产业开发区基本概况•区位：襄阳市东北部•面积：行政面积200平方公里，建成区面积80平方公里•产业布局：“一区两园”,下辖高新技术产业园、汽车工业园、深圳工业园•入驻企业：目前，共有来自美、日、法、德、香港、台湾等20多个国家和地区的企业进区投资，各类注册企业7392家，其中工业企业671家•产业集群：“一大支柱、六大集群”，“一大支柱”为汽车产业；“六大集群”为航空航天、机电控制、新材料、新能源汽车、生物医药和电子信息产业集群•园区影响力：2017年12月26日，被国家知识产权局确定为国家知识产权示范园区，示范工作周期为2018年1月至2020年12月#园区运营模式襄阳高新技术产业开发区实行管委会封闭运行机制，按照“小政府、大服务、高效能”的要求，实行封闭式管理、开放式运行。开发区管委会享受市级人民政府经济管理权限和相应的行政管理权限，积极推行“低税区和零费楼”政策，实行一支笔审批、一个窗口对位、一条龙服务。授权国务院襄阳国家高新技术产业开发区襄阳市委、市政府党工委管委会办公室纪工委组织部经济贸易发展局社会事务办批准设立派出……行政规划招商引资财政、税收重大投资社会公益事业其他#园区经营成果93410088952890315028680%20%40%60%80%100%120%0500100015002000250030003500201620172018年1-10月GDP(亿元）营业收入（亿元）22702610266015%13.10%12%13%13%14%14%15%15%16%20002100220023002400250026002700201620172018年1-10月产值（亿元）同比增长（%）2016-2018年襄阳高新区生产总值及营收情况2016-2018年襄阳高新区工业总产值情况新引进项目总投资完成实际投资2016-2018年襄阳高新区工业总产值情况经济运行持续向好，招商引资成果丰硕#园区发展概况固安工业园区基本概况•区位：紧邻北京，位于天安门正南50公里左右•面积：园区总面积34.68平方公里•开发模式：采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式•入驻企业：京东方、东方信联、正兴车轮、航天振邦、诚田恒业等知名企业•产业集群：确立了“电子信息产业”、“汽车零部件产业”、“高端装备制造业”三大产业方向，复合规划了中国北方电子信息产业基地、中国北方汽车零部件产业基地、高端装备制造业基地、城市核心区、生活配套区5大功能区•园区影响力：产业新城标杆，2015年其模式被国务院办公厅通报表扬#园区运营模式——“园区+地产”固安县政府合作协议华夏幸福公司三浦威特园区开发有限公司（SPV）产业新城建设运营一体化服务方案固安工业园区政府购买一体化服务注册资本金与投资直接投资向政府移交产业新城土地整理投资基础设施建设公共设施建设产业发展服务运营维护服务规划设计建设施工产业研究运营维护外包SPV核心业务特许经营权SPV外包业务#园区经营成果固安县此前是典型的农业县，受益于固安园区开发，经济发展迅速63.877.393.6105.1159.7182.5207.1236.90%1%2%3%4%5%6%7%8%9%05010015020025020102011201220132014201520162017固安县GDP（亿元）GDP占廊坊比（%）2010-2017年固安县生产总值及GDP对廊坊占比情况累计投资累计签约项目总投资2013-2017年固安工业园区累计投资及签约项目情况#园区发展概况张江高科技园区基本概况•区位：上海浦东新区中南部•面积：张江园区规划面积79.7平方公里，其中37.2平方公里于2015年4月经国务院批准纳入中国自由贸易试验区•开发模式：“一体两翼”战略，以开发运营、服务集成和产业投资为三大主线•入驻企业：汇聚1万多家企业，其中高新技术企业685家，国家、市、区级研发机构403家，跨国公司地区总部50余家，近20家高校和科研院所，现有从业人员达32万，高端人才集聚，国家“千人计划”96人•产业集群：医产业”集群，涵盖医药、医疗、医械、医学的医疗健康产业；“E产业”集群，基于互联网和移动互联网的互联网产业•园区影响力：“中国硅谷”张江慧城2015.01上海张江企业咨询服务有限公司上海张江新能源有限公司上海张江高科技园区综合发展有限公司上海新张江物业有限公司上海张江公共租赁房建设有限公司上海纳百川人才服务有限公司#园区运营模式——“科技投行”科技创新产业服务产业地产配套服务环境治理服务产业联盟政务服务社区活动人力资源人才公寓能源服务市政配套环境服务3大领域资源整合能力#园区经营成果1）土地一级开发，整体销售（生物医药基地）2）园区产业地产开发销售（集电港二期总部办公基地）3）园区物业租赁（针对中小型企业）（软件园二期）4）地产开发销售/住宅项目投资参股（汤臣豪园、御景雅苑、山水豪庭）5）科技企业股权投资（嘉事堂药业）6）产业服务增值（通讯服务年毛利约1亿元）园区盈利来源2013-2017年张江高科技园区工业总产值情况619.69758.37848.821082.161196.73413.95603.31648.33785.65902.8420132014201520162017E工业总产值（亿元）高技术产业产值（亿元）注：截止至本报告完成日，2017年张江高新园经济指标暂未公布321改革开放初期：优惠政策主导20世纪90年代中后期：基础环境主导21世纪以来：产业环境主导•外来资金主要向享受特殊政策优惠的地区集中•优惠政策趋同•投资环境(尤其是基础环境)成为吸引投资的关键•良好的产业基础完善的产业链条、完备的产业配套成为投资者首先关心的因素传统的招商引资模式已经不能满足新形势的竞争要求，暴露出诸多的问题58%185,258View90%850,258View产业园区的政策优惠逐步趋同各地产业园区竞相压价全靠地方政府财政补贴土地开发成本过高，不利于园区长远发展4833281016519820112012201320142015201620172018优惠政策数量（个）2011-2018年科技部火炬中心关于高新区优惠政策发布数量（个）产业园区的优惠政策正逐步取消加入WTO以后，营造公平的竞争环境成为必然要求区内企业与区外企业的政策待遇将趋同园区政策吸引力弱化，招商引资必须有新思路2008年金融危机后，国际出现第五次产业转移，我国作为主要输出国家，主要呈现出双向转移的特点。一方面，高端产业链回流欧美发达国家；另一方面，产业链低端向东南亚成本更低国家流动。这种趋势对我国产业升级，产业调整提出了更高的要求，因而对产业园区的产业基础和产业配套提出新的挑战，这对产业园区的招商引资也提出了更高的要求。欧洲发达国家美国中国东南亚第五次国际产业转移552199105001000150020002500国家级开发区省级开发区2018年我国开发区数量达到2543家土地资源和投资的浪费耕地占用过多，威胁农业发展土地收益外流，损害国家利益产业园区普遍存在圈地现象东部产业园雷同率中部产业园雷同率产业园区产业雷同现象严重产业园区遍地开花、过多过滥新型园区招商模式开始陆续出现，引领着全新的园区招商引资范式确定一个较长的运营期限划清政府与市场边界，严格界定好角色权益政府华夏幸福管委会平台公司规划设计土地整理基础设施建设公共配套建设产业发展城市运营华夏幸福采用政府和社会资本合作的“PPP”模式“政府主导、企业运作、合作共赢”PPP市场化运作机制长期性协议固安标杆，成就共赢28.0637.8441.0128.6766.2711.721.0813.2718.4335.2920132014201520162017营业收入（亿元）净利润（亿元）20102011201220132014201520162017E第三产业第二产业第一产业2013-2017年三浦威特有限公司营收及净利润情况（亿元）2013-2017年固安县经济结构情况（%）注：固安县2017年未披露经济结构情况在固安园区推动下，固安县经济结构明显优化固安园区至今仍为开发公司贡献大量利润模式复制初见成效，“产城+地产”加速发展成都都市圈：彭山、浦江、合川、清镇长三角都市圈：嘉善、无锡、溧水、江宁、南浔、德清、南京开发区、高淳、嘉善经开区、绍兴河桥、萧山河上环沈阳区域：苏家屯环京都市圈：固安、大厂、香河、怀来、霸州、永清、文安、邢台、邯郸、北戴河新区、昌黎、涿鹿中原都市圈：来安、和县、舒城、长葛、武陵、新洲问津、嘉鱼、新洲双柳、新郑、江夏、博望、含山、巢湖、黄陂、云龙、祥符、获嘉、新密、团风、肥东、雨湖、六安金安、长丰珠三角都市圈：江门、清远、惠东、惠阳、佛山高明、中山、珠海斗门香河201320142015签约入园企业数量21017签约投资额（亿元）1549.443签约投资额增速/229.3%-13.0%嘉善201420152016签约入园企业数量113060签约投资额（亿元）3.412.842.7签约投资额增速/276.5%223.6%溧水201620172018H1签约入园企业数量64847签约投资额（亿元）27.622.7448.3签约投资额增速/-17.6%280.3%华夏幸福产业园区招商引资情况中国企业走出去国外企业走进来2017年5月成都高新自贸区举办2017世界一流科技园区联盟圆桌峰会，与境内外22家科技园共同成立“世界一流科技园区联盟”，TSPPP正式起航2017年5月位于成都高新自贸区的中国首个对欧合作综合服务平台——“中国-欧洲中心”正式启动运行2018年1月25日成都高新区在瑞士达沃斯论坛上代表中国园区提出了“全球顶级科技园区合伙人计划(TSPPP)”2018年3月成都高新区宣布与美国硅谷城市群等共建成都-硅谷科技金融中心成都高新区全球顶级科技园区合伙人计划发展历程三大实施路径技术共同体产业共同体•.资本共同体•全球产业联结基金•“金融生态圈”+“产业生态圈”1222世界一流科技园区联盟合作成果丰硕2481224514298新登记企业内资企业外资企业83