中梁地产225页PPT2019运营手册20192

101171942042322552348542019年2月此文件仅供与客户交流使用未经睿信咨询公司书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制中梁地产运营手册20117194204232255234854前言前言为推动集团5年战略规划落地，指导区域深入理解集团运营管理逻辑，推进模式、模型、模板、模块贯彻执行，运营内控中心组织编制此《中梁运营管理标准手册》，深度剖析公司经营策略，详述项目生命周期业务逻辑，帮助一线同志快速上手，按部就班开展工作，最终实现标准化开发快速复制当前，公司正处于组织结构调整期，权责划分，制度模块等不断更新和完善，若相关与本手册存在冲突，请以OA系统中最新的制度，指引及公告为准由于时间仓促，本手册编写过程中难免存在思虑不周之处，敬请谅解，欢迎大家提出宝贵意见和建议：[e-mail]手册编制委员会主编：陈从宏（助理总裁）副主编：曹建（副总经理）王浩（副总经理）责任编辑：项目运营公司经营黄文昊郭东明成俊泉张瑞罗奇张志美屠轶涛张铖澄高扬孙夏琳30117194204232255234854寄语运营之道，在于琢磨，千变万化，存乎一心中梁的运营管理于蹒跚间起步，在积累中成长，逐步健全以战略规划为引领，公司经营作支柱，项目运营打基础的立体化管控体系大道至简公司一切经营活动以战略规划为核心，采取三级管控架构，简化事项审批流程，实行组织阿米巴化，精总部，强一线，小组织，聚焦“规划”目标费用预算，计划“四大经营核心”健全“组织、授权、会议、制度模式模板”五大保障体系，搭建“信息公开，成果共享、风险通报”三大信息平台，完善“目标考核、成就共享、经营奖励”三大激励机制搭建“4-5-3-3”的公司经营框架小道至精坚持高周转，精抓项目开发关键节点，落实“首开6个月，续期321，冲刺456”要求，注重工作前臵，策划先行，并行交叉，合理调度开发计划，把控项目动态，形成科学化的项目开发PDCA管控闭环展望未来，中梁的运营管理将再接再厉，紧密围绕战略规划，用模式、模型、模板、模块的标准化体系夯实战略规划基础，指导企业各项经营活动，助理中梁地产到中梁财团的历史性跨越——总裁助理陈从宏40117194204232255234854寄语近年来，房地产运营管理的发展可谓日新月异，运营管理所发挥的价值，已经从过去围绕项目进度、成本、质量的管控，逐步演变为企业战略落地的推进器，企业做大做强的发动机和经营利润的监控者中梁的运营体系建设，始终坚持以战略为引领，在充分洞悉行业趋势变化的前提下，通过苦练内功不断提升标准化运营能力打造，持续加强横向协同与纵向支持，逐渐走出一条具有中梁特色的运营管理之道——集团副总裁徐忠信50117194204232255234854寄语坚持高周转、按照项目全生命周期划分“投前、概念方案、预备会、方案批复、施工准备、开盘前、开盘后、交付前、交付后”9大阶段，通过工作前臵，策划先行，并行交叉，在过程中分层分级监控，实现“快开、快销、快回正”投前阶段，要求方案前臵、工程、招标、设计三大策划先行概念方案到预备会阶段，针对关键指标层层把控，步步紧逼，确保成本不增加、贷值不减少，节点不突破、利润不降低施工到开盘阶段、把控首期“常态6至6.3个月开盘、冲刺4个月开盘、5.5个月现金流回正、6个月在投资”，续期间隔“红线3个月、常态2个月、冲刺1个月”。最终，形成“首期6至6.3个月、续期321、冲刺456”的项目开发管理逻辑、通过构建责任矩阵、分级考核、实行公平、公正、公开的奖惩制度、把控项目动态，完善科学化的PDCA管控闭环项目运营——副总经理曹健60117194204232255234854项目布局天津北京安徽河南河北四川湖北湖南广西广东江西福建浙江江苏山东上海重庆180多个精品项目2000多万方开发面积120000家庭36000客户品质生活深耕长三角面向华东辐射全国70117194204232255234854运营管理金字塔战略规划（经营）战略规划是一切经营的前提，一体两翼、蝶变战略、打造不动产生态投资平台项目运营坚持高周转，首期6-6.3个月，续期321，冲刺456公司经营强化横向协调、纵向支持、打造“4-5-3-3”经营总体框架80117194204232255234854目录项目运营开发阶段业务条线公司经营4大经营核心5大保障体系3大信息对称平台3大激励机制战略规划战略规划90117194204232255234854运营总图（常规项目6个月开盘）P9-10-11投资运营设计成本招采工程营销财务客服项目全周期时间阶段项目获取概念方案预备会方案批复开盘竣备交付投前1个月及以上概念方案1个月预备会1.3个月方案批复0.4个月施工准备1.3个月开盘后17个月交付前2-6个月交付后土地评审投前版计划编制强排方案编制投前版目标成本编制现场踏勘前端融资立项投后目标合约书签订投后版计划编制概念设计可研版目标成本编制施工前技术、组织、工期、现场准备签订前端融资协议成立招标管理组织市场调研开工组织预备会方案设计可研版目标成本修正前端融资贷后管理&开发贷申请招采计划制定营销大纲编制&临展开放提出规划设计建议&进行风险监测考核计划编制施工图设计招采方案制定开盘前2个月组织项目启动会启动会版目标成本编制招采实施&供方管理品牌发布项目监控二次设计&技术支持施工图版目标成本编制预结版目标成本编制成本结算&结算版目标成本编制项目后评估基础施工开发贷放款开盘筹备开盘前风险检查工程实现&竣工验收按揭回款实施/税收动态管理销售&回款风险检查&交付准备维修清算管理办证客户维护二次改造&整改交付管理后评估房地产项目运营全周期中，“开发阶段”和“业务条线”两条主线从始至终贯穿100117194204232255234854运营总图（456高周转项目）项目初判发展工作例会头脑风暴土地评审决策签订投前目标合约书项目获取签订投后目标合约书编制投后版计划提交运营图初稿核对可研版货值预备会货值优化编制投前版计划收地编制强排方案完成概念方案设计概念方案评审初勘详勘示范区概念策划示范区景观、建筑概念方案评审示范区样板房室内概念方案评审编制拿地上会版目标成本成立招采管理组织示范区/降水/地勘/桩基单位定标现场踏勘市场调研示范区选址临展选址品牌接待点设臵客服前期介入项目规划设计建议前端融资立项公区室内硬装概念方案评审货量区景观方案评审规划方案评审示范区建筑方案评审示范区景观方案评审示范区室内硬装方案评审样板房室内硬装方案评审完成示范区建筑施工图完成可研版目标成本审批编制启动会版目标成本试装装修、景观单位定标制定招采方案咨询服务类招标工程施工类招标材料设备类招标工程初步策划监理策划示范区动工编制营销大纲销售团队组建、培训上报前端融资方案开发贷立项制定项目招采计划时间阶段投资运营开发设计成本/招采工程营销/客服财务概念方案阶段（方案前臵，策划先行）拿地前一个月以上1概念方案投前阶段一个月2项目获取3预备会阶段0.6个月由投资部门主导110117194204232255234854运营总图（456高周转项目）组织召开预备会考核/冲刺版计划上线&更新运营图核对线上预备会版货值组织项目启动会计划实施监督价格核查、货值核查节点汇报项目计划周报项目月度动态货值盘点项目经营风险预警开盘风险预警取得土地证取得方案批复取得用地证取得工程证取得施工证取得预售证封顶风险预警时间阶段投资运营开发设计成本/招采工程营销/客服财务3公区/批量精装室内硬装方案评审完成建筑报批版施工图完成建筑施工版施工图完成示范区景观施工图完成示范区/样板房室内硬装施工图示范区/样板房室内软装方案评审示范区验收完成启动会版目标成本审批合约规划货量区技术支持示范区后评估示范区现场评审完成施工图版目标成本审批施工至±0垫层施工开始挖土施工组织设计总包进场开始正式打桩编制工程管理策划工程达到预售条件示范区主体施工完成完成硬装软装施工低碳制作三维影视片品牌发布会组织媒体行活动正展开放产品说明书示范区开放认筹开盘评审开盘客服热线推广会风险检查前端融资贷管理按揭银行摸底按揭银行合作协议签订按揭办理培训前端融资放款开发贷融资方案审批签订开发贷融资合同开发贷放款股权质押确认精装标准4方案批复阶段0.4个月方案批复施工准备阶段1个月5开工开盘前2个月6开盘满意度回访120117194204232255234854运营总图（456高周转项目）组织开盘复盘会人防、消防、规划验收货量区二次设计时间阶段投资运营开发设计成本/招采工程营销/客服财务完成预结版目标成本审批供方评估过程评估结构封顶外架拆除批量精装验收完成景观工程竣工备案二次改造联合验收交付评估认购转签开盘后评估回款管理交付管理交付客户满意度回访召开交付启动会交付培训按揭回款考核开发贷贷后监管、销售、还款组织项目后评估会办理大产证设计后评估项目结算供方后评估交付后维保办证管理居住体验回访风险排查工地开放体验日交付满意度回访67开盘后17个月竣备8交付前2-6个月交付交付后130117194204232255234854开发阶段按照开发阶段、项目运营全周期划分为投前、概念方案、预备会、方案批复、施工准备、开盘前、开盘后、交付前、交付后九打阶段，分别以项目获取、完成概念方案、通过预备会、取得方案批复、项目开工、开盘、竣工备案和交付这八个里程碑事件作为分界开发阶段140117194204232255234854开发阶段—投前房地产项目资金投入量大、项目周期长，一旦投资难以逆转。因此，项目获取前的投资决策分析成为整个开发过程中最为基本、最为关键的一项工作、其目的就是通过一系列的调查研究和分析、为企业选择一个最佳的，可行的项目开发方案，提供依据这阶段主要的工作是项目研判、项目投资评审与决策投前150117194204232255234854开发阶段—投前投资运营设计成本招采工程/开发营销财务客服城市准入报告审批土地信息收集项目初判市场定位新进入城市的供方选择强排方案编制初判评审后15天头脑风暴会挂牌截止前15天15天土地评审决策/可研决策深度可研决策会后签订投销目标合约书项目获取可研会前编制投销版计划强排方案前已进入城市的供方选择可研决策会前编制拿地上会版目标成本土地评审前必要的项目现场调查挂牌前一个月现金流测算挂牌前一周前端融资立项挂牌后一周同行战略合作洽谈挂牌前两周前端融资方案上报开发贷方案设计摘牌前一周明确前端融资责任人确定前端融资报告主体投前概念方案预备会方案批复施工准备开盘前开盘后交付前交付后160117194204232255234854开发阶段—概念方案概念方案设计，是一个将项目开发意图和设计整体构思，以效果图、概念图等；灵活的表现手法呈现出来的过程，从项目获取到完成概念方案的一个月时间，称之为概念设计方案阶段本阶段中，相关条线需遵照地块的经济指标，按照相关规范要求，在做够容积率的前提下进行地块的整体布局，概念方案需要细化到物业形态、动线组织、建筑立面、户型设计等各方面170117194204232255234854开发阶段—概念方案投资运营设计成本招采工程/开发营销财务客服签订土地成交相关文书摘牌后7天内签订投后项目目标合约书概念方案评审督促合作项目协议书的签订合作项目内部交底摘牌后0.5个月完成初勘报告现场准备工作挂牌后3个工作日土地资源入库摘牌后10个工作日前端融资立项审批开发立项申请挂牌后20个工作日签订前期融资协议产业资本及财务投资合作洽谈协议签订后5个工作日前端融资股权质押前端融资协议/合同备案摘牌后7天内参与项目交底会录入投后版计划核对科研版货值发布项目名称协议签订后一个月内跟进对外参股合作项目经营目标确定摘牌后0.7个月示范区景观概念方案评审示范建筑概念方案评审摘牌后0.8个月货量区景观概念方案评审摘牌后1个月货量区建筑概念方案评审完成详勘报告示范区室内硬装概念方案评审样板房室内硬装概念方案评审摘牌一个月内编制可研版目标成本成立招采管理组织技术管理准备组织管理准备摘牌后10天营销团队