地产债18年报及偿债能力点评13新城发展全国布局深耕长三角三四线20190430申万宏源

本研究报告仅通过邮件提供给国投瑞银国投瑞银基金管理有限公司([e-mail])使用。1策略研究策略研究证券研究报告权威报告解读2019年04月30日新城发展全国布局，深耕长三角三四线——地产债18年报及偿债能力点评(13)相关研究证券分析师孟祥娟[e-mail]研究支持文晨昕[e-mail]联系人文晨昕(8621)[e-mail]本期投资提示：新城发展销售额突破两千亿，全国布局，深耕长三角三四线销售：新城发展销售额破两千亿，跻身全国第8名，销售均价微降至1.28万元/平米。新城发展控股实现合约销售人民币2210.98亿元，同比增长74.8%，超额完成全年销售目标的22.8%，行业排名跻身全国第8位。新城发展控股结转收入同比上行34%，经营利润率上行至26%，公允价值变动增加较多。公司经营活动产生的现金流量净额转正，投资流出、筹资流入大幅增加。18年现金及现金等价物净增加206.71亿元。投资：18年购地面积继续上行，均价下行，全国布局，深耕长三角三四线。18年新增购地面积上行41%至4770万平米，购地支出微升3%至1111亿元，购地均价将至2330元/平。18年末，按城市等级来看，一线、二线及其他城市总建面分别为230、3794及6928万平米，占比2%、35%及63%，其中长三角、中西部三四线占比分别为37%及13%。18年末新城发展控股土地储备约为10952.09万平方米，土地储备的平均收购成本约为每平方米人民币2,518元。按照土储建面/18年销售面积计算去化年份大约6.04年。货币较充裕，短期偿债压力小，权益结构有待改善。18年底新城发展控股剔除预收账款的负债率微降3pct至79%，短期有息负债占比持平于8%，净负债率下行25PCT至75%。公司18年最新调整后速动比率、短期有息负债覆盖率分别为1.08及1.87。18年末少数股东权益占总资本比进一步上行中58%，少数股东损益占净利润比为44%。或有负债方面，公司向其合营企业及联营公司提供人民币252.18亿元担保，占总资本比为55%。存续债：新城发展控股存续美元债4只，存续规模11.50亿美元，平均剩余期限3.94年，平均票面6.29%。1-3年内到期2只6亿美元。内地存续债30只，存续规模334亿元，平均剩余期限3.92年，平均票面6.24%，平均到期收益率5.63%，发债主体为新城控股集团股份有限公司，主体最新评级为AAA。一年内到期3只债券合计30亿元，以行权计8只合计117亿元；1-3年内到期16只合计182.47亿元，以行权计20只210.87亿元。风险提示：地产调控收紧超预期，三四线景气下行超预期，商业地产出租不及预期请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明本研究报告仅通过邮件提供给国投瑞银国投瑞银基金管理有限公司([e-mail])使用。2策略研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共13页简单金融成就梦想1.新城发展全国布局，深耕长三角................................42.销售：行业排名跻身全国第8位.....................................63.投资：18年购地继续上行，均价下行.............................74．货币较充裕，短期偿债压力小.....................................9目录本研究报告仅通过邮件提供给国投瑞银国投瑞银基金管理有限公司([e-mail])使用。3策略研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共13页简单金融成就梦想图表目录图1：新城发展控股及新城控股股权结构图..........................................................4图2：18年销售主要集中在常州、苏州、青岛、淮安等地....................................6图3：18年新城发展销售额2211亿元................................................................7图4：归母净利率上行至0.12..............................................................................7图5：18年投资流出、筹资流入大幅增加............................................................7图6：18年新增购地面积上行41%至4770万平米，购地均价将至2330元/平..8图7：18年末土储中长三角占50%.....................................................................8图8：18年末土储中三四线建面占63%..............................................................8图9：剔除预收账款的负债率微降至79%..........................................................10图10：短期有息负债覆盖率上行至1.87............................................................10表1：新城发展控股杠杆率偏高............................................................................5表2：子公司新城控股权益结构有待改善..............................................................5表3：新城发展控股存续美元债一览...................................................................10表4：新城控股内地债一览.................................................................................10表5：申万债券地产债追踪指标.................................................错误!未定义书签。本研究报告仅通过邮件提供给国投瑞银国投瑞银基金管理有限公司([e-mail])使用。4策略研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第4页共13页简单金融成就梦想1.新城发展全国布局，深耕长三角新城发展控股（1030.HK）及新城控股（601155.SH）实际控制人为王振华，其中新城控股为实控人通过富域发展集团有限公司、常州德润咨询管理有限公司分别持股61.06%、6.11%，根据年报披露质押占其持股比例分别为42.60%、47.31%。图1：新城发展控股及新城控股股权结构图资料来源：公司公告，申万宏源研究新城发展控股销售破两千亿，深耕长三角等三四线城市。销售：销售破两千亿，跻身全国第8名，销售均价微降至1.28万元/平米。结转收入同比上行34%，经营利润率上行至26%，公允价值变动增加较多。公司经营活动产生的现金流量净额转正，投资流出、筹资流入大幅增加。投资：18年新增购地面积上行41%至4770万平米，购地支出微升3%至1111亿元，购地均价将至2330元/平。一二线面积占比37%，长三角、中西部三四线占比分别为37%及13%。偿债：剔除预收账款的负债率微降至79%，仍以长期负债为主，融资成本平均上行81BPS至6.09%，少数股东权益占权益的58%。货币充裕，短期偿债压力小。本研究报告仅通过邮件提供给国投瑞银国投瑞银基金管理有限公司([e-mail])使用。5策略研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第5页共13页简单金融成就梦想表1：新城发展控股杠杆率偏高18年基本面指标一览资本结构剔除预收账款负债率净负债率短期有息负债占比少数权益占比-少数损益占比永续债/总资本0.790.750.080.14-偿债指标调整后速动比率短期有息负债覆盖率货币资金受到限制比例总资产受到限制比例1.081.870.130.02存货周转存货去化率0.81利润率经营利润率净利率归母净利率0.260.220.12销售销售金额（亿）销售面积（万平米）销售均价（元/㎡）2,2111,81212,201拿地购地支出（亿元）建筑面积（万㎡）建面均价（元/㎡）建面一二线占比权益建面/总建面1,1114,7702,330土储土储建面/销售（年）期末土储情况6土地储备约为10952万平方米，土地储备的平均收购成本约为每平方米人民币2,518元资料来源：公司年报，申万宏源研究注：销售、拿地数据及土储数据来自公司披露；其他财务指标统一口径计算；标红为差于行业以17年报计算行业3/4分位数指标表2：子公司新城控股权益结构有待改善18年基本面指标一览资本结构剔除预收账款负债率净负债率短期有息负债占比少数权益占比-少数损益占比永续债/总资本0.760.490.040.26偿债指标调整后速动比率短期有息负债覆盖率货币/短期债券余额货币资金受到限制比例总资产受到限制比例1.113.4915.140.120.19存货周转存货去化率存货现金周转率0.811.54利润率经营利润率净利率0.200.23销售销售金额（亿）销售面积（万平米）销售均价（元/㎡）销售回款率2,2111,81212,20145%拿地购地支出（亿元）建筑面积（万㎡）建面均价（元/㎡）建面一二线占比权益建面/总建面1,1124,7732,330土储土储建面/销售（年）期末土储情况8.25在建项目总建筑面积约9012.7万平方米，权益建筑面积约5402.1万平方米；规划中项目总建筑面积约5936.2万平方米，权益建筑面积约3579.6万平方米资料来源：公司年报，申万宏源研究注：销售、拿地数据及土储数据来自公司披露；其他财务指标统一口径计算；标红为差于行业以17年报计算行业3/4分位数指标本研究报告仅通过邮件提供给国投瑞银国投瑞银基金管理有限公司([e-mail])使用。6策略研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第6页共13页简单金融成就梦想2.销售：行业排名跻身全国第8位销售额破两千亿，跻身全国第8名，销售均价微降至1.28万元/平米。新城发展控股实现合约销售人民币2210.98亿元，同比增长74.8%，超额完成全年销售目标的22.8%，行业排名跻身全国第8位。合约销售建筑面积约1,812.1万平方米，较2017年增长95.2%。全国化布局下，有77个城市贡献合约销售。全年合约销售均价（不含车位销售）为每平方米人民币12,824元。分城市来看，18年常州、苏州销售面积超过130万平米，销售金额分别为187亿元及172亿元，占全部销售额的8.4%及7.8%，此外，苏州、青岛、淮安、台州、合肥、宿迁、长沙、济南等销售量也居前。图2：18年销售主要集中在常州、苏州、青岛、淮安等地资料来源：wind，申万宏源研究新城发展控股结转收入同比上行34%，经营利润率上行至26%，公允价值变动增加较多。结转收入方面，营业额由截至2017年12月31日止年度约人民币408.20亿元增加34.2%至截至2018年12月31日止年度约人民币547.81亿元。其中，截至2018年12月31日止年度物业销售收入约为人民币508.38亿元，较去年同期增加31.1%；商业物业管理服务费人民币9.06亿元，较去年同期增长115.1%；租金收入人民币12.4