地产债18年报及偿债能力点评1万科龙头地位继续巩固财务持续稳健20190419申万宏源

1策略研究策略研究证券研究报告权威报告解读2019年04月19日万科龙头地位继续巩固，财务持续稳健——地产债18年报及偿债能力点评（1）相关研究证券分析师孟祥娟[e-mail]研究支持文晨昕[e-mail]联系人文晨昕(8621)[e-mail]本期投资提示：万科龙头地位继续巩固，财务持续稳健销售：18年万科市占率上行至4.05%。行业龙头销售规模继续上行，销售均价上行至1.5万元/平，市占率上行至4.05%。2018年万科销售规模上升。18年销售面积4,037.7万平方米，销售金额6,069.5亿元，分别增长12.3%和14.5%。销售均价15,030元/平米。结转收入同比上行22%，经营利润率上行至20%。公司经营活动产生的现金流量净额连续10年为正。投资：18年购地放缓，仍以一二线为主。18年公司购地支出下降，土地均价下降至5427元/平，一二线权益计占比微降至81.4%。2018年集团获取新项目227个，总规划建筑面积4,681.4万平方米，权益规划建筑面积2,490.2万平方米，权益地价总额约1,351.4亿元，新增项目均价为5,427元/平方米。按建筑面积计算，其中82.6%的新增项目为合作项目。按建筑面积计算，其中72.1%位于一二线城市；按权益投资金额计算，81.4%位于一二线城市。按照规划中总建面/18年总销售面积计算去化年大约1.47年，按照在建+规划总建面/18年总销售面积计算去化年大约3.7年。财务稳健，现金充沛，偿债无虞。18年底公司剔除预收账款的负债率微升至77%，短期有息负债占比持平于5%，净负债率上行16PCT至25%，仍大幅低于行业中位数。无按揭贷款外的或有负债，货币资金及未使用授信额度充裕。内地存续债14只，存续规模275亿元，平均剩余期限2.40年，平均票面3.81%，平均到期收益率3.75%，主体最新评级为AAA。一年内到期11只债券合计64.53亿元；1-3年内到期9只合计161.83亿元，以行权计14只256.83亿元。存续美元债7只，发债主体为万科地产(香港)有限公司。存续规模44.71亿美元，平均发行期限5.46年，平均票面4.11%，平均剩余期限3.57年。一年内到期2只债券合计10亿美元；1-3年内到期1只2.2亿美元。风险提示：地产调控收紧超预期请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明2策略研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共10页简单金融成就梦想1.万科龙头地位继续巩固，财务持续稳健.....................42.销售：18年万科市占率上行至4.05%............................43.投资：18年购地放缓，仍以一二线为主.........................54．财务稳健，现金充沛，偿债无虞...................................6目录3策略研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共10页简单金融成就梦想图表目录图1：18年万科销售额上行12.3%.....................................................................5图2：销售回款率微降至0.63..............................................................................5图3：公司存周转率微降......................................................................................5图4：经营利润率上行至20%..............................................................................5图5：18年万科权益购地支出减少38%..............................................................6图6：权益建面占比微降至53%..........................................................................6图7：剔除预收账款的负债率微升至77%............................................................7图8：短期有息负债覆盖率为2.38.......................................................................7表1：万科18年基本面全方面好于行业...............................................................4表2：万科境内存续债一览...................................................................................7表3：万科存续美元债一览...................................................................................8表4：申万债券地产债追踪指标............................................................................84策略研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第4页共10页简单金融成就梦想1.万科龙头地位继续巩固，财务持续稳健万科龙头地位继续巩固，财务持续稳健。销售：18年销售金额排名第二，行业龙头销售规模继续上行，销售均价上行至1.5万元/平，市占率上行至4.05%。投资：18年购地放缓，土地均价下降至5427元/平，一二线占比权益计微降至81.4%。偿债：财务持续稳健，偿债无虞。负债率微升，仍以长期负债为主，融资利率低。无按揭贷款外的或有负债，货币资金及未使用授信额度充裕。表1：万科18年基本面全方面好于行业18年基本面指标一览资本结构剔除预收账款负债率净负债率短期有息负债占比少数权益占比-少数损益占比永续债/总资本0.770.250.050.02-偿债指标调整后速动比率短期有息负债覆盖率货币/短期债券余额货币资金受到限制比例总资产受到限制比例0.882.3829.200.070.01存货周转存货去化率存货现金周转率0.670.89利润率经营利润率净利率0.200.17销售销售金额（亿）销售面积（万平米）销售均价（元/㎡）销售回款率6,0704,03815,03263%拿地权益购地支出（亿元）权益建筑面积（万㎡）权益建面均价（元/㎡）权益建面一二线占比权益建面/总建面1,3512,4905,42781.40%53%土储土储建面/销售（年）期末土储情况1.47规划中项目总建筑面积约5,936.2万平方米，权益建筑面积约3,579.6万平方米。资料来源：公司年报，申万宏源研究注：销售、拿地数据及土储数据来自公司披露；其他财务指标统一口径计算；标红为差于行业以17年报计算行业3/4分位数指标2.销售：18年万科市占率上行至4.05%行业龙头销售规模继续上行，销售均价上行至1.5万元/平，市占率上行至4.05%。2018年万科销售规模上升。18年销售面积4,037.7万平方米，销售金额6,069.5亿元，分别增长12.3%和14.5%。销售均价15,030元/平米。所销售的产品中，住宅占比84.9%，商办占比11.5%，其它配套占比3.6%。2018年公司在全国商品房市场的份额上升至4.05%（2017年：3.96%），在24个城市的销售金额位列当地第一。分区域来看，南方、上海、北方、中西部销售面积占比分别为18.14%、26.92%、28.06%、26.74%；销售金额占比分别为23.64%、29.84%、24.00%、21.49%。5策略研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第5页共10页简单金融成就梦想结转收入同比上行22%，经营利润率上行至20%。18年公司实现营业收入2,976.8亿元，同比增长22.6%；实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比增长20.4%。全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为95.6%。公司经营活动产生的现金流量净额连续10年为正。公司18年经营净流入336.18亿元，投资净流出673亿元，筹资净流入448亿元，现金及现金等价物净增加113亿元。图1：18年万科销售额上行12.3%图2：销售回款率微降至0.63资料来源：Wind,申万宏源研究资料来源：Wind,申万宏源研究图3：公司存周转率微降图4：经营利润率上行至20%资料来源：Wind,申万宏源研究资料来源：Wind,申万宏源研究3.投资：18年购地放缓，仍以一二线为主18年公司购地支出下降，土地均价下降至5427元/平，一二线权益计占比微降至81.4%。2018年集团获取新项目227个，总规划建筑面积4,681.4万平方米，权益规划建筑面积2,490.2万平方米，权益地价总额约1,351.4亿元，新增项11,00011,50012,00012,50013,00013,50014,00014,50015,00015,50001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0002015年2016年2017年2018年销售金额（亿）销售面积（万平米）销售均价（元/平米）右轴-0.100.200.300.400.500.600.700.800.90-1,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0002015年2016年2017年2018年销售流入销售金额（亿）销售回款率0.500.600.700.800.901.001.102015年2016年2017年2018年存货去化率存货现金周转率-0.050.100.150.200.252015年2016年2017年2018年经营利润率净利率6策略研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第6页共10页简单金融成就梦想目均价为5,427元/平方米。按建筑面积计算，其中82.6%的新增项目为合作项目。按建筑面积计算，其中72.1%位于一二线城市；按权益投资金额计算，81.4%位于一二线城市。最新土地储备：截至报告期末，本集团在建项目总建筑面积约9,012.7万平方米，权益建筑面积约5,402.1万平方米；规划中项目总建筑面积约5,936.2万平方米，权益建筑面积约3,579.6万平方米。此外，公司还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约347.7万平方米。按照规划中总建面/18年总销售面积计算去化年大约1.47年，按照在建+规划总建面/18年总销售面积计算去化年大约3.7年。图5：18年万科权益购地支出减少38%图6：权益建面占比微降至53%资料来源：Wind,申万宏源研究资料来源：Wind,申万宏源研究4．财务稳健，现金充沛，偿债无虞负债率微升，仍以长期负债为主，融资利率低。18年底公司剔除预收账款的负债率微升至77%，短期有息负债占比持平于5%，净负债率上行16PCT至25%，仍大幅低于行业中位数。（公司披露口径：截至2018年底，本集团净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为30.9%。）18年底公司有息负债合计人民币2,612.1亿元，占总资产的比例为17.1%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币931.8亿元，占比为35.7%；一年以上有息负债人民币1,680.3亿元，占比为64.3%。公司再融资