地产行业2019年中期策略成长与分化并存关注人口流动新格局20190628中银国际39页

房地产|证券研究报告—行业深度2019年6月28日[Table_IndustryRank]强于大市公司名称股票代码股价(人民币)评级万科A000002.SZ买入27.79保利地产600048.SH买入12.77绿地控股600606.SH买入6.89招商蛇口001979.SZ买入20.84新城控股601155.SH买入39.86华夏幸福600340.SH买入31.96荣盛发展002146.SZ买入9.53华侨城A000069.SZ买入6.92我爱我家000560.SZ增持4.80金融街000402.SZ未有评级7.72光大嘉宝600622.SH未有评级4.88华发股份600325.SH未有评级7.90中南建设000961.SZ未有评级8.64金科股份000656.SZ未有评级6.10阳光城000671.SZ未有评级6.51资料来源：万得，中银国际证券以2019年6月26日当地货币收市价为标准相关研究报告[Table_relatedreport]《房地产2019年年度策略：穿越寒冬，静待花开》20190104《房地产2018年中期策略：博弈资金环境，龙头强者恒强》20180629中银国际证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格[Table_Industry]房地产[Table_Analyser]晋蔚(8610)[e-mail]证券投资咨询业务证书编号：S1300518010002[Table_Title]地产行业2019年中期策略成长与分化并存，关注人口流动新格局[Table_Summary]我们判断2019年下半年房地产行业政策及融资环境有较明显改善，区域市场将呈现需求、供给、政策等各个层面的分化，销售及投资下行压力加大，弱市下龙头强者恒强。我们认为2019年下半年的地产板块看点在于：1）因城施策深化落地，都市圈发展提速，货币及信贷政策边际改善；2）一二线城市销售阶段性回暖，全年下行压力犹存；3）投资韧性犹在，下半年增速预计回落，融资端边际改善；4）行业集中度持续提升，龙头房企销售高增锁定业绩，迎估值切换。我们维持板块强于大市评级，建议积极关注政策及融资环境变化。支撑评级的要点政策端：因城施策深化落地，都市圈发展提速。住建部明确以“稳地价稳房价稳预期”为2019年工作首要目标，首次提出“市场供需双向调节”，再次强调“房住不炒”，同时“因城施策”被给予更大肯定。伴随城镇化进程推进，结构性分化会愈加显著，户籍政策放松推动人口流动性，推出人才新政的城市获得发展先机。人口流向大城市及以大城市为中心的都市圈进程仍处于起步阶段，日后城镇化率的提升速度将放缓，但人口向都市圈聚集，大城市化率的提升空间仍很大。销售端：一二线阶段性回暖，全年下行压力犹存。2018年下半年以来，全国楼市降温明显，多月销售面积同比负增长；其间，今年春季出现以一二线城市成交复苏带动的“小阳春”，但随后5月成交再度回落。结构上来看，一二线城市2018年以来需求逐步释放，后续成交热度或将下行，但比较而言仍好于三四线。三四线城市受到棚改政策暂缓影响，预计成交将平缓下滑。中期来看，居民信贷投放增加，及按揭利率见顶回落或将刺激需求，对冲部分销售下行压力。供给端：投资韧性犹在，下半年增速预计回落。2019年以来，房地产开发投资仍维持高位，源于新开工及施工投资走强，以及土地购置费韧性犹存。春节以来，在销售及融资改善的背景下，土地市场回暖，整体呈现出量缩价升的局面。展望下半年，考虑到房企面临销售市场下行、资金边际收紧的大环境，预计拿地投资逐步收缩将是大势所趋。但同时，2019年房企到位资金增速回升，行业流动性边际改善，优质房企融资成本大幅改善，有助于拉动2019年投资，并促进融资集中度进一步提升。公司端：行业集中度持续提升，积极推荐龙头。今年TOP30房企的销售规模占比已近半，随着行业进入调整周期，我们认为龙头房企的市占率将进一步提升。从估值来看，当前地产板块整体无论绝对估值还是相对估值均处于历史低位，业绩保障度创十年新高，同时普遍超过3%的分红率也具有吸引力，预计2019年板块持仓比例将提升。目前行业利润率处历史较高水平，随着限价政策及高价拿地的项目进入结算期，利润率有下行可能性。重点推荐龙头房企：推荐保利地产、招商蛇口、新城控股；区域房企：推荐华夏幸福、荣盛发展，关注华发股份、金科股份；建议关注高成长性企业：我爱我家、阳光城、中南建设。评级面临的主要风险房产税的推进存不确定性；三四线城市在棚改政策调整后销售及投资下滑幅度超预期；行业流动性未见明显改善及融资集中度提升背景下，中小型房企面临较大现金流压力。2019年6月28日地产行业2019年中期策略2目录政策端：因城施策深化落地，都市圈发展提速...............................................61、坚持房住不炒为本，首提供需双向调节..............................................................................62、因城施策持续落地，货币政策边际改善..............................................................................73、城镇化进程推进，户籍政策放松利于人口流动...................................................................94、都市圈逐步成型，城市化重心确立....................................................................................13销售端：一二线阶段性回暖，全年下行压力犹存........................................151、销售下行压力加大，全年预计负增长................................................................................152、一二线成交持续回暖，仅为阶段性复苏............................................................................163、棚改货币化安置暂缓，三四线销售或将平缓下滑..............................................................174、居民信贷增幅显著，按揭利率见顶回落............................................................................19供给端：投资韧性犹在，下半年增速预计回落...................................221、开工施工增速维持高位，竣工反弹疲弱............................................................................222、库存去化周期回升，总量开始累积....................................................................................223、土地市场量缩价升，成交聚焦仍一二线............................................................................244、房企到位资金增速回升，融资成本大幅改善.....................................................................272019年预测：销售面积同比-6%，销售金额同比-3%，投资同比增长5%.............................29公司篇：行业集中度持续提升，积极推荐龙头...................................301、龙头规模扩张，集中度持续提升.......................................................................................302、板块估值历史低位，修复预期增强...................................................................................313、房企现金流改善，投资回暖杠杆可控................................................................................314、收入增速持续回升，龙头房企优势凸显............................................................................325、毛利率维持高位，稀缺资源优势凸显................................................................................336、行业观点：关注政策及融资环境变化................................................................................33风险提示：........................................................................................362019年6月28日地产行业2019年中期策略3图表目录图表1.十八届、十九届中共中央政治局会议中央房地产政策表述.............................6图表2.2019年以来各地调控政策..........................................................................................8图表3.2018年以来五次降准..................................................................................................9图表4.世界主要国家城镇化率水平.....................................................................................9图表5.2018年中国及东亚地区大都市分布图....................................................................9图表6.部分城市常住人口与户籍人口数...........................................................................10图表7.部分城市常住人口增长率........................................................................................10图表8.2018年以来地方开放落户政策...............................................................................11续图表8.2018年以来地方开放落户政策...........................................