房地产2018年全国市场总结及2019年展望合富研究院20191120页

慢周期调节市场预期再平衡重建地产生态2018房地产市场总结2019市场展望2019年1月联合发布合富研究院保顾研究院分析结构Part1宏观环境Part4未来展望当前面临的3大问题Part2政策环境2018年政策特性与方向Part3全国房地产市场各地一/二级市场特性中长期行业发展趋势2019年市场展望Part1宏观经济面临3大难题核心观点Part2政策环境评价与判断核心观点Part3全国房地产市场总结核心观点核心观点Part4(1)中长期趋势核心观点Part4(2)2019年展望Part1宏观环境宏观经济面临3大难题Part1宏观环境宏观经济面临3大难题1经济下滑与动力缺失2风险管控难度不断加大3经济的区域失衡与结构失衡说明66.577.588.599.51010.51120082009201020112012201320142015201620172018(f)经济L型并未成立，下行压力较大内需引擎：投资失速、消费增长速度放缓外需引擎：出口不确定性增加，顺差大幅收窄55.566.577.588.52017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月88.599.51010.5112017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月0510152025302017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月-100-50050100010002000300040005000600070002015年10月2016年1月2016年4月2016年7月2016年10月2017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月贸易差额：累计值（亿美元）贸易差额：累计值：同比%（右）传统投资领域增长放缓2018年基建投资增速急剧下跌，对经济影响不容忽视Part1宏观环境宏观经济面临3大难题2风险管控难度不断加大1经济下滑与动力缺失3经济的区域失衡与结构失衡说明2017至2018年各种风险事件此起彼伏管理层实施风险管控的难度不断加大-60-40-20020406080100投资（资本形成总额）出口（货物和服务净出口）【货币规模】增长对经济起关键作用2018年货币增长受抑，对经济表现产生拖累风险管控的3个维度货币规模经济环境楼市环境货币效率下降及高杠杆情况突出是【货币规模】难增的根本原因，中央持续实施“去杠杆”之下，货币增速达至新低1.01.21.41.61.82.02.2020406080100120140160180200GDP总量(万亿元）M2总量(万亿元）【M2/GDP】（右轴）68101214162015年1月2015年3月2015年5月2015年7月2015年9月2015年11月2016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月风险管控的3个维度货币规模经济环境楼市环境【外围经济环境】恶化，未来2年或仍处下行态势4.85.05.25.45.65.86.02017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-11区域201820192020中国6.6%6.3%6.0%美国2.9%2.7%2.1%欧元区1.9%1.8%1.6%日本0.9%1.0%0.7%风险管控的3个维度货币规模经济环境楼市环境4849505152532017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月【国内经济】景气下降，企业周转恶化风险管控的3个维度货币规模经济环境楼市环境时间释放资金投放重点1月25日3000亿元发展普惠金融4月25日4000亿元置换MLF，对冲企业缴税，支持小微企业融资7月5日7000亿元支持“债转股”10月15日7500亿元置换MLF，对冲企业缴税，支持小微、创新企业融资57911131517192018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月大型金融机构中小金融机构2018年四次降准2018年金融机构存准率走势2018年4次降准尚不足以刺激企业需求回升2500020000150001000050000-5000-100002500015000200001000050000-50002014.10-2015.2货币宽松期居民与非金融企业贷款情况2018.6-2018.10居民与非金融企业贷款情况短期中长期短期中长期票据短期中长期短期中长期票据居民部门非金融企业居民部门非金融企业合计多增同比多增2018年中国央行共实施4次降准操作，释放流动性规模逐次上升。从实际效果看，对比2014年货币宽松期，非金融企业中长期贷款并未显著提升（“同比多增”为负），显示【企业扩张】需求并未真正复苏，企业活跃度仍然疲软。风险管控的3个维度货币规模经济环境楼市环境本页资料来源：中国人民银行，合富研究院-20%-10%0%10%20%30%40%50%2015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-11累计同比当月同比【市场成交】增长几近尾声地产对经济的贡献率下降风险管控的3个维度货币规模经济环境楼市环境过份依赖房地产开发带动经济的发展逻辑需要打破风险管控的3个维度货币规模经济环境楼市环境总结以上：当前风险管控面临难题无论“放”与“不放”均面临风险经济环境需要更多“输血”，但货币规模难再显升放开地产调控会使风险加剧，且提振效果不如以往Part1宏观环境宏观经济面临3大难题3经济的区域失衡与结构失衡1经济下滑与动力缺失2风险管控难度不断加大说明国内各区域经济发展失衡情况仍然明显-100-50050100150-10001002003004005006007008009001000黑色金属冶炼和压延加工煤炭开采和洗选纺织服装、服饰非金属矿物制品有色金属冶炼和压延加工电气机械和器材制造皮革、毛皮、羽毛及其制品和制鞋造纸和纸制品金属制品化学纤维制造橡胶和塑料制品黑色金属矿采选农副食品加工有色金属矿采选文教、工美、体育和娱乐用品制造金属制品、机械和设备修理燃气生产和供应铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造木材加工和木、竹、藤、棕、草制品其他制造石油和天然气开采废弃资源综合利用开采专业及辅助性活动投资收益烟草制品酒、饮料和精制茶制造水的生产和供应化学原料和化学制品制造非金属矿采选家具制造印刷和记录媒介复制仪器仪表制造通用设备制造石油、煤炭及其他燃料加工电力、热力、燃气及水生产和供应专用设备制造医药制造汽车制造计算机、通信和其他电子设备制造2017年1-10月2018年1-10月投资收益增减变化（右轴）不同产业间的规模与获利情况差距明显44464850525456大型企业中型企业小型企业不同规模企业相互间经营情况严重分化050000100000150000200000250000300000一线城市二线城市三四线城市2013年2014年2015年2016年2017年2018年Part1宏观环境总结Part2政策环境2018年政策特性与方向经济下滑与动力缺失风险管控难度不断加大经济的区域失衡与结构失衡3大难题2018【金融】1)大幅强化金融管控2)放宽外资准入3)鼓励资金进入租赁市场【规划】重点落子“后进”区域【维稳】1)降低企业负担2)加大对企业金融扶持3)个税减征【楼市政策】1)推进长效机制2)落实地方调控主体责任3)加强预期管理调控特征城乡发展金融管控对企业/个人“减负”城乡发展区域规划1月关于关中平原城市群发展规划的批复2月关于兰州—西宁城市群发展规划的批复2月关于呼包鄂榆城市群发展规划的批复4月关于河北雄安新区规划纲要的批复10月关于汉江生态经济带发展规划的批复10月关于淮河生态经济带发展规划的批复11月关于支持中国（海南）自由贸易试验区建设的若干意见城市更新2月关于印发《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》的通知2月关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知10月国务院常务会议：因地制宜调整完善棚改货币化安置政策农业农村1月关于推进农业高新技术产业示范区建设发展的指导意见4月农村公路建设管理办法9月乡村振兴战略规划（2018－2022年）10月促进乡村旅游发展提质升级行动方案(2018年-2020年)金融政策金融管控1月关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知4月资管新规：关于规范金融机构资产管理业务的指导意见8月关于防范化解地方政府隐性债务风险的意见9月理财新规：商业银行理财业务监督管理办法金融开放4月推进住房租赁资产证券化相关工作的通知4月保险资金参与长租市场有关事项的通知4月进一步放宽外资银行市场准入有关事项的通知8月进一步做好信贷工作提升服务实体经济质效的通知降准1月释放资金3000亿元4月释放资金4000亿元7月释放资金7000亿元10月释放资金7500亿元对企业“减负”税费及管理4月继续阶段性降低社会保险费率的通知4月改进住房公积金缴存机制进一步降低企业成本的通知8月进一步做好信贷工作提升服务实体经济质效的通知9月进一步落实好简政减税降负措施更好服务经济社会发展有关工作的通知9月降低部分商品进口关税的公告10月调整部分产品出口退税率的通知11月聚焦企业关切进一步推动优化营商环境政策落实的通知11月实施进一步支持和服务民营经济发展若干措施的通知对个人“减负”税费1月关于修改个人所得税法的决定4月个人所得税专项附加扣除办法2018年主要宏观政策列表4月资管新规对市场融资能力形成较大打击2018年四次降准并未能有缓解“实际利率”上行未来棚改规模及货币化安置比例将缩减或加大部分三四线城市楼市调整压力国家层面：始终强调保持楼市健康发展三个关键词1）长效机制；2）地方问责；3）预期管理楼市调控地方层面：前三季度调控高压，四季度部分城市实施灵活调整楼市调控北京更灵活上海↗↗广州更灵活深圳↗↗更灵活↗天津成都↗↗↗重庆↗杭州武汉南京↗更灵活青岛↗↗↗↗长沙↗↗珠海↘（*）佛山更灵活东莞↗更灵活郑州更灵活济南更灵活合肥↘（*）更灵活福州更灵活西安↗↘↗大连↗↗↗↗石家庄↗↗更灵活沈阳南昌↗贵阳↗↗↗南宁太原↗↗↗↗乌鲁木齐↗中山惠州↗江门↗肇庆更灵活2018年各城政策趋势Part2政策环境评价与判断Part3全国房地产市场各城一/二级市场特性城市分类市场分级+城市房地产市场分析雷达0.400.600.801.001.201.401.601.802016上2016下2017上2017下2018上2018下02468101214161820050010001500200025003000重点城市人口总量和人均GDP01000020000300004000050000600000250500750100012501500175020002250250027502018年各城市场成交规模与网签价格-50%-40%-30%-20%-10%0%1