房地产经纪行业多业态群雄割据行业O2O化成趋势20190705银河证券53页

证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明行业深度报告●房地产经纪行业2019年07月05日房地产经纪行业：多业态群雄割据，行业O2O化成趋势房地产经纪行业推荐维持评级核心观点:房地产经纪业务切入二、三级市场。我们将房地产经纪行业业务划分为新房代销业务、二手房交易业务、二手房租赁业务以及衍生业务等增量及存量业务，主要切入房地产交易产业链中开发商和消费者之间的二级市场，及消费者之间的三级市场。新房代销行业格局分散且稳定，积极追求线上线下联动。新房代销市场规模预计达1260亿，2015年后新房代销行业增长放缓，2018年营收增长率降至2.3%，行业TOP10份额达14.1%，行业格局分散。2014年来“互联网+”概念逐渐深入，行业龙头追求多方合作。中国步入存量房时代，二手房交易市场增长可期。中国一线城市及主要二线城市2018年二手房成交量超新房，中国正步入存量房时代。二手房交易市场规模预计达1280亿，一二手联动业务规模增加。房屋租赁市场步入快速发展期，业务下沉，房源结构待调整。二手房租赁市场规模预计达到1167.2亿，头部地产商及房地产经纪企业加速行业、全国布局，需求端及政策端拉动行业增长。租赁业务目前逐渐下沉至二、三线城市，机构房东房源规模预计进一步扩大。房地产经纪O2O模式高速渗透成必然趋势，行业格局大而散。随着当代网络、信用体系的完善，房地产经纪O2O模式在经历启动期后，2019年进入高速发展期，一二线城市形成割据之势，京沪广深蓉各城市涌现行业主要玩家，以美国为鉴，预计信息共享、独家代理、经纪人素质提升成未来发展趋势。房地产经纪行业主要玩家各具特色。链家作为大数据驱动的房地产经纪龙头企业在一线城市具有领导地位，“楼盘字典”数据库包含超过1.2亿套房屋信息支撑服务体系；我爱我家2017年登陆国内A股市场，房地产经纪全业态布局，资管业务增长迅速；深圳云房（Q房网）起家深圳，以O2O模式为核心开展“线上引流、线下变现”商业模式；世联行是新房代销的领导者，2018年随着房地产市场收紧，其积极开展资产管理、长租公寓业务。龙头企业业绩增长迅速，成优良投资标的。2018年度我爱我家主要业务营收超87亿，同比增长12.49%；深圳云房并入国创高新后房地产中介营收增速超100%；世联行受政策影响主要业务负增长，但交易后服务、资产运营、资产管理板块营收增速提升。我们推荐我爱我家（000560.SZ）、国创高新（002377.SZ）、世联行（002285.SZ）。分析师潘玮房地产行业分析师：（8610）66568212：[e-mail]执业证书编号：S0130511070002特别鸣谢王秋蘅：（8610）83574699：[e-mail]实习生张凌瑄为研究报告提供支持相对沪深300表现图-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%沪深300中信房地产服务指数资料来源：中国银河证券研究院相关研究重点公司盈利预测与估值（股价为2019年7月4日）股票代码股票简称股价/元EPS/元PEPB投资评级2017A2018A2019E2017A2018A2019E000560.SZ我爱我家4.930.060.270.3382.218.314.91.21推荐002377.SZ国创高新4.270.080.340.4453.412.69.70.76推荐002285.SZ世联行4.360.490.200.298.921.815.01.69推荐资料来源：WIND,中国银河证券研究院行业深度研究报告/房地产行业请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。投资概要：驱动因素、关键假设及主要预测：1、目前房地产经纪行业的O2O化是主要的趋势，2014年以来，“互联网+”概念的普及与高速渗透成为驱动房地产经纪行业O2O的主要因素。新房代销企业在“互联网+”的影响下逐渐从以案场为中心、以人力为驱动的粗放代理模式，转向以资源整合为中心、以技术为驱动的营销平台模式；二手房市场则在Q房网、链家网、我爱我家等头部企业的带领下开辟二手房交易及租赁的O2O模式，完成线下与线上的过渡与融合。与此同时，各地政府对新房购买的限制政策，将成为二手房市场交易增长的又一主要驱动因素。2、市场规模测算的主要假设：新房代销市场规模测算中，我们保守估计房地产经纪企业的佣金费率为1.05%，全国房地产代销渗透率为80%；二手房经纪市场的规模测算中，我们假设全国存量房流通率为2%，经纪公司渗透率为80%，撮合交易佣金费率为2%；在二手房租赁市场中，我们认为全国租赁房屋流通率为50%（租期平均为2年），平均房价150万元，全国平均租金回报率为2.5%，佣金费率为8.3%。3、主要预测：预计全国新房代销市场规模2018年达到1260亿元，全国二手房交易市场规模达到1280亿元，全国二手房租赁市场的规模达到1167.2亿元。我们与市场不同的观点：市场普遍认为在需求端缩水、国家政策收紧大环境下，房地产经纪行业景气度下行，或将导致行业收入水平承压。我们认为，目前房地产经纪行业头部企业的增长依然强劲，以链家、我爱我家、Q房网为代表的房地产经纪头部企业营业收入于2018年保持着高速增长，收入结构、毛利率水平进一步优化，利润水平进一步提高，依旧是良好的投资标的。估值与投资建议：依据中信房地产服务行业指数，目前我国房地产服务行业的TTM市盈率为18.34，2009年7月以来的历史中位数为29.90，平均数为38.27，目前行业市盈率较历史均值折价52%，较中位数折价38.7%，处于历史低位，具有较强增长空间。随着我国城镇化水平的逐年增加，加之大学毕业生数量的稳定刚性需求，房地产经纪行业需求端情况将逐渐转好；随着“互联网+”概念的不断深化，互联网普及度的逐渐增强，房地产经纪行业的效率仍然具有较大提升空间。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市场份额相对较大的我爱我家（000560.SZ）、国创高新（002377.SZ）、世联行（002285.SZ）。股价表现的催化剂：房地产调控政策放松，互联网科技产品创新主要风险因素：房价大幅下跌风险。政策调控收紧风险。需求端用户大幅减少风险。行业深度研究报告/房地产行业请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。目录一、行业概述：存量增量兼备，切入二、三级市场.............................................................................................1（一）经纪行业界定：以存量市场为主，兼有增量市场业务........................................................................................1（二）房地产行业产业链：经纪业务从二、三级市场切入............................................................................................1二、新房代销市场：千亿级市场规模，强强联合成趋势......................................................................................2（一）新房代销行业历史：互联网化开辟行业增长点....................................................................................................2（二）新房代销行业现状：行业格局稳定，抵御多重冲击............................................................................................3（三）新房代销行业规模测算：千亿级市场规模，仍存增长空间................................................................................4（四）新房代销行业发展趋势：线上线下联动，多方合作开放共享............................................................................5三、二手房交易市场：步入存量房时代，未来增长可期......................................................................................6（一）步入存量房时代：一线城市引领房地产市场结构改革........................................................................................6（二）二手房交易经纪市场规模测算：千亿级市场，增长空间十足............................................................................8（三）一二手联动：房地产经纪的有利发展模式............................................................................................................9四、房屋租赁市场：千亿市场进入快速发展期....................................................................................................10（一）行业发展历程：二十年历史，行业步入加速发展期..........................................................................................10（二）长租行业规模测算：需求端拉动千亿级市场规模..............................................................................................10（三）长租市场现状：业务下沉，房源结构待调整......................................................................................................12五、衍生业务市场：尚处发展初期，未来空间广阔............................................................................................13六、房地产经纪的O2O化：高速渗透，O2O成必然趋势..................................................................................15（一）房地产经纪的O2O历程：O2O模式进入高速发展期........................................................................................15（二）房地产经纪O2O模式：基于当代网络、信用体系的模式................................................................................17（三）房地产经纪O2O竞争格局：大