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敬请阅读末页的重要说明证券研究报告|行业深度报告总量研究|房地产推荐(维持)销售、投资短期弱反弹或因房企加大推盘促回款,竣工下半年加速回暖正持续兑现2019年09月17日—房地产行业最新观点及1-8月数据深度解读上证指数3031行业规模占比%股票家数(只)1484.0总市值(亿元)194063.4流通市值(亿元)179593.9行业指数%1m6m12m绝对表现8.3-2.314.9相对表现1.6-8.0-7.1资料来源:贝格数据、招商证券相关报告1、《投资新开工明显回落强化10Y国债收益率下行,竣工现明显改善—房地产行业最新观点及1-7月数据深度解读》2019-08-152、《“总量数据架不住结构的拷问”被验证,数据下滑刚开始或支持10Y国债走牛及板块超额收益—房地产行业最新观点及1-5月数据深度解读》2019-06-183、《总量数据的坚挺或招不住结构的“拷问”—房地产行业最新观点及1-4月数据深度解读》2019-05-16❑销量短期继续弱反弹,主因房企在资金收紧背景下加快推盘,这个在去年错误的逻辑今年是有效的,另外,限价重新趋严导致开盘去化率回升;往后看销量短期或保持坚挺,但属强弩之末,趋势上全国销量受三四线城市拖累仍将寻底;房地产调控的核心基调一直没有变:三稳(稳地价、稳房价、稳预期)和因城施策,这是区间管理和预期管理的“锚”,而8月底以来,在强调融资收紧之后,行业政策面开始出现一些“回归性”的表述和动作,紧扣“月度跟踪、季度评价、年度考核”的政策节奏,九月或属于悲观pricein同时政策回归的时间区间,适合布局。❑房地产投资短期有所反弹,或因拿地费用弱改善叠加房企提高开发强度以加大推盘促回款,强调上半年限价政策逐步放开带动复工增加和施工速度均出现较明显回升,是投资脉冲高位的主要原因,但这种影响2季度以来正逐渐转弱,投资仍将趋势性回调但较为平缓;新开工如期继续回落,销售向下趋势决定新开工方向向下,但低库存托底使新开工上半年下行偏缓,下半年正加快,我们认为新开工去年成在三四线,今年败也在三四线,结构数据正在印证;竣工增速年内首次转正,坚定竣工回暖周期但也要注意结构分化,四季度或继续超市场预期;房地产产业链上下游出现明显分化,投资者仍需重视房地产下游的相对和绝对收益机会。❑资金来源继续下行,其中销售回款下行与销售额坚挺出现背离,一定程度上佐证需求并无想象中好,往后看,受三四线拖累和融资边际收紧等影响,资金链或仍将走弱;行业资金链Q2以来有所改善,主因投资(拿地等)加快回落而资金来源相对平稳,但受三四线拖累和融资边际收紧等影响,资金链或仍将走弱;货币活化指数出现筑底回升迹象,预示全局房价在1-2个季度后同比或回升而前期房价同比的回升大比例来自于限价放开的高价房入市,一定程度上可算作发布数据口径提前对房价上涨的透支,整体房价未来半年或维持“稳”。❑行业政策端是“区间管理”,基本面是“窄幅波动”,板块博弈属性相对弱化,经济下行压力加大,利率改善或超市场预期,10Y国债定方向;且8月底以来,在强调融资收紧之后,行业政策面开始出现一些“回归性”的表述和动作,九月或属于悲观pricein同时政策回归的时间区间,适合布局。配置三类“好公司”,即真正高周转的公司【万科A】【保利地产】;拐点型公司【金地集团】;重视资源型公司(非靠囤地升值)在现有“区间管理”政策下可能的弯道超车机会【华侨城A】【华夏幸福】等。另外,竣工下半年提速预期下的下游机会以及物业公司需重视。(限制名单调出)赵可博士zhaoke@cmschina.com.cnS1090513110001刘义liuyi5@cmschina.com.cnS1090512050003李洋liyang24@cmschina.com.cnS1090519030002研究助理路畅luchang1@cmschina.com.cn-20-10010203040Sep/18Jan/19May/19Aug/19(%)房地产沪深300行业研究敬请阅读末页的重要说明Page2框架申明:从销量看地产股(超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段,隐含量在价先);从投资和开竣工看地产上下游需求,同时须结合上下游供给观察地产上游机会;从招商证券资金链水平指标,货币活化等指标关注房价。事件:统计局公布19年1-8月全国房地产相关数据,1-8月房地产销售面积10.18亿平,同比-0.6%;新开工面积14.51亿平,同比+8.9%;开发投资额8.46万亿,同比+10.5%;资金来源11.37万亿,同比+6.6%。表1:8月单月销量&投资均有反弹,竣工年内首次转正指标公布时间最新数据供需8.15(季度数据)产出缺口指数(较上季变化)房地产(19Q2)-9.3(↓-1.1)8.19(9.19)7月变化:房地产上游(钢铁、煤炭、有色等)与房地产存在产出缺口倒挂,也即房地产需求下降暂未反映到上游的供需恶化当中,这主因上游供给端位于低位,需求的传导或在后面反映出来,表现为上游的供需关系将滞后下行;而房地产下游(建材、家电、家居等)因不存在供给侧改革影响,供需关系已较为充分反映房地产的需求下降销量9.16:全国9.16:一/二/三四线1-8月同比(较上月变化)累计:-0.6%(↑+0.7PCT)单月:+4.7%(↑+3.5PCT)季调:+4.2%(↑+3.2PCT)新开工9.16:全国9.16:一/二/三四线1-8月同比(较上月变化)累计:+8.9%(↓-0.6PCT)单月:+4.9%(↓-1.7PCT)季调:+7.1%(↓+0.4PCT)竣工9.16:全国9.16:一/二/三四线1-8月同比(较上月变化)累计:-10.0%(↑+1.3PCT)单月:+2.8%(↑+3.4PCT)季调:-3.7%(↑+2.2PCT)投资9.16:全国9.19:建安/拿地(预计)1-8月同比(较上月变化)累计:+10.5%(↓-0.0PCT)单月:+10.5%(↑+2.0PCT)季调:+9.5%(↓-0.1PCT)资金来源9.16:全国9.19:自筹/国内贷款/销售回款1-8月同比(较上月变化)累计:+6.6%(↓-0.4PCT)单月:+4.1%(↓-1.7PCT)季调:+5.3%(↓-1.7PCT)资料来源:统计局,招商证券行业研究敬请阅读末页的重要说明Page3一、销量短期继续弱反弹,主因房企在资金收紧背景下加快推盘,这个在去年错误的逻辑今年是有效的,另外,限价重新趋严导致开盘去化率回升,往后看销量短期或保持坚挺,但属强弩之末,趋势上全国销量受三四线城市拖累仍将寻底;房地产调控的核心基调一直没有变:三稳(稳地价、稳房价、稳预期)和因城施策,这是区间管理和预期管理的“锚”,而8月底以来,在强调融资收紧之后,行业政策面开始出现一些“回归性”的表述和动作,紧扣“月度跟踪、季度评价、年度考核”的政策节奏,九月或属于悲观pricein同时政策回归的时间区间,适合布局销量短期继续弱反弹,主因房企在资金收紧背景下加快推盘,这个在去年错误的逻辑今年是有效的;另外,限价重新趋严导致开盘去化率回升。全国销量增速8月单月继续弱反弹,一方面或因房企近期加大推盘抢销售促回款,以对冲融资边际收紧带来的影响,另一方面,或存在备案数据根据房价水平灵活调节而平坦化了波动;从结构上看,二线和三四线城市的正贡献较大,而一线城市已领先持续负增长,预计房企加速推盘在四季度后半程结束,而暴露出需求下行,短期或保持坚挺,但属强弩之末。房地产调控的核心基调一直没有变:三稳(稳地价、稳房价、稳预期)和因城施策,这是区间管理和预期管理的“锚”。而8月底以来,在强调融资收紧之后,行业政策面开始出现一些“回归性”的表述和动作,这既有地价与房价“稳了”的原因,也有“稳增长”的压力愈发凸显的原因,紧扣“月度跟踪、季度评价、年度考核”的政策节奏,季末往往是政策短期总结和评价的关键时间窗口,九月或属于悲观pricein同时政策回归的时间区间。配置三类“好公司”,即真正高周转的公司【万科A】【保利地产】;拐点型公司【金地集团】;重视资源型公司(非靠囤地升值)在现有“区间管理”政策下可能的弯道超车机会【华侨城A】【华夏幸福】等。另外,竣工下半年提速预期下的下游机会以及物业公司需重视。(部分因限制名单调出)行业研究敬请阅读末页的重要说明Page4图1:销量8月单月增速继续弱反弹图2:从结构上看,二线和三四线城市的正贡献较大资料来源:Wind、招商证券单位:万平米资料来源:Wind、招商证券注:数据公布滞后于总量数据若干天图3:全国销量受三四线城市拖累仍在寻底图4:一线城市销量高位有所回落资料来源:Wind、招商证券资料来源:Wind、招商证券图5:二线城市销量正缓慢复苏图6:三四线城市销量仍寻底资料来源:Wind、招商证券资料来源:Wind、招商证券注:统计局一/二/三四线销量同比更新至8月,9月暂未公布;房管局销量同比均更新至9月(截至13号)-40%-20%0%20%40%60%05,00010,00015,00020,00025,0002011-122012-122013-122014-122015-122016-122017-122018-12全国商品房销售面积:当月值当月同比季调同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2012-122013-122014-122015-122016-122017-122018-12全国商品房当月销量同比:一线二线三四线5%16%-60%-30%0%30%60%90%2013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-09全国(统计局):当月同比57城(房管局):当月同比-8%2%-60%-30%0%30%60%90%2013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-09全国(统计局):一线:当月同比57城(房管局):一线(4):当月同比10%25%-60%-30%0%30%60%90%2013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-09全国(统计局):二线:当月同比57城(房管局):二线(13):当月同比3%13%-60%-30%0%30%60%90%2013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-09全国(统计局):三四线:当月同比57城(房管局):三四线(40):当月同比敬请阅读末页的重要说明二、房地产投资短期有所反弹,或因拿地费用弱改善叠加房企提高开发强度以加大推盘促回款;强调上半年限价政策逐步放开带动复工增加和施工速度均出现较明显回升,是投资脉冲高位的主要原因,但这种影响2季度以来正逐渐转弱,投资仍将趋势性回调但较为平缓;新开工如期继续回落,销售向下趋势决定新开工方向向下,但低库存托底使新开工上半年下行偏缓,下半年正加快,我们认为新开工去年成在三四线,今年败也在三四线,结构数据正在印证;竣工增速年内首次转正,坚定竣工回暖周期但也要注意结构分化,四季度或继续超市场预期;房地产产业链上下游出现明显分化,投资者仍需重视房地产下游的相对和绝对收益机会房地产投资短期有所反弹,或因拿地费用弱改善叠加房企提高开发强度以加大推盘促回款。房地产投资8月单月同比增速较7月反弹2.0PCT至10.5%,超市场预期。上半年限价政策逐步放开带动复工增加和施工速度均出现较明显回升,这是投资高位的主要原因,停复工缺口持续缩小就是明证;但这种影响2季度以来正逐渐转弱,8月出现短期反弹,我们认为主因或在:1)上半年土地购置面积低位反弹或带动拿地费用近期滞后弱改善,2)融
本文标题:房地产行业18月数据深度解读销售投资短期弱反弹或因房企加大推盘促回款竣工下半年加速回暖正持续
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