房地产行业2018年中期投资策略报告城镇化租赁市场共创地产时代新机遇

行业深度研究报告/房地产行业请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。投资概要：驱动因素、关键假设及主要预测：1、空间集聚和人力资本的扩张以及政策红利实际上是中国城镇化加速和房地产快速发展的驱动因素。研究发现，城镇化带来的住房需求是推高城市住房价格的重要原因。其中，“人才”也就是所谓的“高人力资本”人口在城市中集聚，这群人往往具有高水平收入与高稳定预期，选择在城市购房、定居的可能性较高，是住房的“刚性需求”，同时这部分人的生活需求会吸引更多外来务工人员，从而进一步加快了城市化。2、对于租赁市场而言，政策是最关键的驱动因素：中央提出“房住不炒”的房地产政策基调，各地政府积极出台房地产调控政策，从培育供应主体、鼓励租赁消费、完善相关法律等方面全方位倡导租赁住房市场的发展。短期政策与建立长效机制的长期目标紧密结合，在租赁住房需求将持续增长的前提下，我们预计未来租赁住房市场将迎来一个快速发展期。3、城镇人口增加带来了住房需求释放，经测算规模可观。根据《国家人口发展规划（2016－2030年）》规定，2020年全国总人口达到14.2亿人左右，2017年末全国大陆总人口139008万人，我们以线性增长来平均分配每年的人口增长状况，以城镇户籍人口来计算每年需求的释放，未来三年每年将释放需求6亿左右平方米。不考虑租金的增长，我们预计流动人口带来的租金规模大约为1.19万亿元，加上落户的毕业三年以内的高校毕业生后总计约1.3万亿元。我们与市场不同的观点：市场普遍认为现阶段城镇化建设对一二线房地产市场的促进作用并不明显，并且租赁市场规模较小、需求不足。但我们注意到，未来城镇化发展尚存在较大的上升空间，并且城市群规划、二线城市人才吸引政策的出台、产城融合等新措施将进一步推动房地产市场发展，预计未来城市群中的二线城市或中心城市将受益城镇化建设进程的进一步推进。进一步的，由流动人口、高校毕业生测算的我国租赁市场已达万亿规模，而相对于国外成熟的住房市场而言，我国的租赁住房市场还有很大的发展空间。估值与投资建议：我们建议从以下几个方面来重点把握公司的投资机会：1、城镇化加速及城市群、都市圈融合带来的投资机会：京津冀都市圈的荣盛发展、华夏幸福；2、租赁市场政策的不断加快推出，推荐世联行；3、在二线城市布局较多，受益于二线城市城镇化带来的需求释放的一二线龙头公司万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股、阳光城。股价表现的催化剂：城市群规划及人才新政出台；租赁政策支持力度加大。主要风险因素：租赁市场发展及城镇化进程不及预期风险；房价大幅下跌风险；棚改货币化不及预期风险。行业深度研究报告/房地产行业请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。目录一、“房住不炒+精准调控+长效机制”将成今后几年主基调................................................................................1（一）“房住不炒”弱化地产行业投资属性，回归居住属性..........................................................................................2（二）“精准调控”抑制投机，楼市调控不会出现实质松动..........................................................................................2（三）“长效机制”关键是完善住房供应体系，租购并举..............................................................................................3（四）房产税立法先行，预计最快2022年开始征收......................................................................................................4二、“去库存”告一段落，需求持续增加，供给稳定...........................................................................................5（一）商品房“去库存”效果显著，住宅用地去库存能力强........................................................................................51、商品房库存总量进入低库存阶段......................................................................................................................52、住宅类库存占比逾四成，库存压力在三四线城市集中，改善型住宅或将面临更大去化压力...................8（二）真实需求持续增加，有效需求有待释放，多因素影响短期需求........................................................................91、住房存量稳定增长，每年新增需求约5亿平..................................................................................................92、商品房成交或迎量价齐升，宏观经济预期乐观，需谨防流动性风险.........................................................15（三）供给稳定，房企基本面向好，新一轮供给侧改革开启......................................................................................191、房地产投资上行，新开工增幅收窄，拿地热度理性增长，地价及溢价率走低.........................................192、房企基本面向好，两极分化加剧....................................................................................................................213、房地产行业开启新一轮供给侧改革................................................................................................................23（四）基本面小结..............................................................................................................................................................25三、新型城镇化站上风口....................................................................................................................................25（一）从城市化到城镇化：走中国特色新型城镇化道路..............................................................................................25（二）我国城镇化发展水平：尚存在较大上升空间......................................................................................................261、总体发展速度较快，但较发达国家仍有较大差距........................................................................................272、常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率相差较大，均存在上升空间.........................................................283、城镇化区域发展不均，重点区域具有较大机会............................................................................................28（三）城镇化是房地产行业发展的加速器......................................................................................................................301、城镇化与房地产投资：加速房地产投资........................................................................................................302、城镇化与房地产销售：促进房地产销售面积增长........................................................................................313、城镇化与房地产价格：实证检验城镇化率每提高1%，商品房的销售价格增加5.83%...........................31（四）新型城镇化政策导向：城市群、人才吸引与“产城融合”..............................................................................321、世界城市群建设经验：核心城市分工定位，构建交通网络........................................................................322、我国城市群建设：国家级城市群中的二线城市将是未来新的增长点.........................................................343、我国都市圈建设：京津冀、沪宁杭、粤港澳竞相发展..............................................................................364、人才引进创造房地产市场需求与机遇............................................................................................................385、“产城融合”成为新的发力点，促进房地产行业发展..................................................................................39（五）总结展望：未来房地产看哪里？........................................................................................................