房地产行业2019年中期策略寻找地产企业成长机会仍存20190618长江证券30页

请阅读最后评级说明和重要声明1/30[Table_MainInfo]┃研究报告┃房地产行业2019-6-18寻找α，地产企业成长机会仍存——房地产行业2019年中期策略行业研究┃深度报告评级看好维持报告要点淡化β，趋稳的地产周期2016年以来，房地产行业的波动逐步减弱，周期属性不断下降。房地产行业被称为周期之母，2007年以来行业波动呈现了典型的周期性，上升、拐点、下降、触底，经典的3年周期理论深入人心。但从最近一轮周期来看，房地产行业的波动性却呈现逐步走弱的趋势。寻找α，地产企业成长机会仍存优秀房企的快速成长，一方面离不开房地产行业过去20年持续的市场扩容，另一方面也离不开领先的管理能力为其带来超过行业平均增速的表现。从行业层面看，我们认为未来10年房地产行业需求保持平稳，因此龙头房企具备充足的发展空间。房企在行业红利推动下快速发展，但不同时代阶段其获得超过行业平均水平增速的途径却各有不同，按时间先后来看分别为拿地能力、融资能力和周转能力。拿地端、融资端对头部企业的倾斜，以及销售端品牌优势的积累，将持续推动房地产行业的集中度提升。在此趋势下，中型企业规模冲动更强，快周转推动的高成长属性值得重视。放眼当前，房地产基本面将何去何从？政策端与流动性层面以稳为主，基本面预计受三四线城市影响将逐步下行，但一二线预计仍好于去年。我们认为，2019年是贯彻长效机制持续推进的重要年份，“一城一策”有望长期落实。虽然部分城市的部分银行有上调按揭贷款利率上浮比例，但预计在银行体系流动性较为宽裕的环境下，按揭贷款利率有望维持下行趋势。房企融资端维持紧平衡态势，并未出现明显宽松走势。受低库存环境影响，我们认为新开工与投资将保持韧性，后续增速预计稳中有降。投资建议：淡化β寻找α，重视地产配置价值房地产行业运行与龙头房企发展的波动性在减弱，稳定性逐步增强，我们建议投资者逐步由注重行业β向注重个股α的投资框架进行切换。随着行业集中度不断提升以及房企预收款项的持续增长，龙头房企业绩有望持续增长，分红派息将更为稳定，建议重视当前时点地产龙头的配置价值。积极关注布局都市圈的成长性标的：中南建设、新城控股等标的。此外，当前时间点保利地产、万科A仍然具有较好的配置价值。[Table_Author]分析师刘清海（8621）[e-mail]执业证书编号：S0490518040001联系人吕聪[e-mail]联系人杨骕（8621）[e-mail]联系人[Table_Company]行业内重点公司推荐公司代码公司名称投资评级000002万科A买入600048保利地产买入000961中南建设买入601155新城控股买入000671阳光城买入001979招商蛇口买入600340华夏幸福买入600466蓝光发展买入[Table_QuotePic]市场表现对比图（近12个月）-32%-24%-16%-8%0%8%16%24%2018/52018/82018/112019/2房地产沪深300资料来源：Wind[Table_Doc]相关研究《如何看待汇率波动对房企的潜在影响？》2019-5-20风险提示：1.行业调控政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩；2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响。11593请阅读最后评级说明和重要声明2/30行业研究┃深度报告目录淡化β，趋稳的地产周期..............................................................................................................5房地产市场的周期波动逐步减弱.............................................................................................................................5原因分析：房住不炒、因城施策、货币供应稳健....................................................................................................5房地产板块指数的弹性也在逐步减弱......................................................................................................................7寻找α，地产企业成长机会仍存.................................................................................................10优秀房企成长，是行业β与企业α共振的结果.....................................................................................................10行业红利叠加领先管理，优秀房企快速成长..................................................................................................................10地产总量需求逐步见顶，但中长期仍然具备支撑...........................................................................................................11展望未来，房地产企业的α在哪里？....................................................................................................................12房企成长的核心始终是规模化，但实现路径各有不同....................................................................................................12中型企业增长更快，高周转仍是规模化利器..................................................................................................................14放眼当前，房地产基本面将何去何从？......................................................................................16政策：以稳为主，一城一策精准施策....................................................................................................................16流动性：按揭利率仍在下行，房企融资维持紧平衡..............................................................................................17基本面：下行方向较为明确，但幅度预计仍将有限..............................................................................................17销售层面，分化延续冷暖对冲，全年调整幅度或将有限................................................................................................17投资层面，开工投资仍处高位，后续增速或稳中有降....................................................................................................21投资建议：淡化β寻找α，重视地产配置价值............................................................................22行业与板块，波动均在淡化..................................................................................................................................22长线资金话语权逐步加重......................................................................................................................................22估值性价比提升，配置价值凸显...........................................................................................................................23展望未来：预收款项持续增长，行业集中度不断提升，龙头房企分红派息将更为稳定........................................26图表目录图1：新开工面积增速与竣工面积增速变化趋势..........................................................................................................5图2：销售面积增速与房地产投资增速变化趋势..........................................................................................................5图3：2016年以来，全国M2（广义货币）增速有所收窄并稳定在8%左右...............................................................6图4：2005年8月—2007年11月，申万地产指数最大上涨幅度为970%.................................................................7图5：2008年11月—2009年7月申万地产指数上涨215%......................................................................................8图6：2014年1月—2015年6月申万地产指数上涨234%........................................................................................8图7：2017年12月初—2018年1月末，申万地产指数上涨21%.............................................................................8