房地产行业2019年四季度策略销售拿地分化加大大型房企优势凸显

本报告由川财证券有限责任公司编制谨请参阅尾页的重要声明销售拿地分化加大，大型房企优势凸显证券研究报告所属部门।行业研究部报告类别।深度报告所属行业।金融地产/地产报告时间।2019/09/30分析师陈雳证书编号：[e-mail]联系人王一棠证书编号：[e-mail]川财研究所北京西城区平安里西大街28号中海国际中心15楼，100034上海陆家嘴环路1000号恒生大厦11楼，200120深圳福田区福华一路6号免税商务大厦30层，518000成都中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区交子大道177号中海国际中心B座17楼，610041——房地产行业2019年四季度策略（20190930）核心观点❖2019年房地产行业政策明显收紧，预计今年四季度房地产销售和土地市场出现过热现象的概率较低。2019年整体房地产销售市场热度有所回落。2019年1-8月，全国商品房累积销售面积较去年同期有所下降；全国百城住宅价格指数同比增速也呈现出明显下滑趋势。2019年5月开始，政府对房地产行业的调控有所加强，并且从2019年7月以来呈现出进一步趋严的态势，多次调控着力于房企融资端。2019年9月以来，虽然央行货币政策趋于宽松，但是现阶段的货币宽松主要是为支持实体经济领域，预计在今年四季度对房地产行业的刺激相对有限，今年四季度房地产销售和土地市场出现过热现象的概率较低。❖2019年房企销售业绩和拿地分化明显，建议关注具有比较优势的优质大型房企。2019年1-8月百强房企中销售权益金额排名后10名房企的销售权益金额总和仅为销售权益金额排名前10名房企的销售权益金额总和的5.74%；2019年1-8月百强房企中新增土地建筑面积排名后10名房企的新增土地建筑面积总和仅为新增土地建筑面积排名前10名房企的新增土地建筑面积总和的5%；2019年1-8月新增土地价值排名后10名房企的新增土地价值总和仅为新增土地价值排名前10名房企的新增土地价值总和的4.18%。从保利地产、金地集团、万科、绿地控股和招商蛇口这五家A股上市一线房企的销售数据来看，2019年1-8月一线房企的销售业绩整体表现较为亮眼。除绿地控股在2019年1-8月销售金额较去年同期有轻微下滑以外，保利地产、金地集团、万科和招商蛇口都实现了稳步增长。2019年5月以来，尽管房地产融资端开始收紧，但是一线房企拿地规模整体相对积极。从保利地产、金地集团、万科、绿地控股和招商蛇口这五家A股上市一线房企的拿地数据来看，除绿地控股在今年2019年5月之后拿地数量有所减少以外，其他四家房企均没有出现拿地数量减少的迹象。❖投资建议现阶段房地产板块估值处于历史低位水平，估值优势较为明显。考虑到房地产行业仍是政府进行结构调整的重点行业，预计四季度房地产行业政策出现明显放松的可能性不大，房企内部仍然面临进一步的洗牌，债务风险较大的中小房企的经营风险将会加大，优质大型房企将会具有相对优势。由于今年9月房地产销售市场没有出现明显火热的态势，预计四季度不少房企的推盘力度将会进一步加大。建议关注销售业绩较好、土储丰富的优质大型房企，相关标的为保利地产、金地集团、万科、招商蛇口和华侨城。❖风险提示：经济增长不及预期；行业政策大幅持续收紧。川财证券研究报告本报告由川财证券有限责任公司编制谨请参阅尾页的重要声明2/19正文目录一、四季度房地产销售和土地市场出现过热现象概率较低........................41.12019年房地产行业政策明显收紧.......................................41.22019年的房地产销售和土地市场.......................................51.2.12019年的房地产销售市场..........................................51.2.22019年以来的土地市场............................................7二、建议关注销售和拿地具有比较优势的优质大型房企..........................82.12019年1-8月房企销售权益金额分化明显...............................82.22019年1-8月房企拿地规模分化明显..................................102.32019年1-8月A股一线房企销售业绩实现稳步增长......................122.32019年5月以来A股一线房企拿地仍较为积极..........................14三、2019年9月地产股的涨跌幅和估值......................................153.12019年9月地产股的涨跌幅..........................................153.22019年9月地产股的估值............................................16四、投资建议............................................................17风险提示................................................................18川财证券研究报告本报告由川财证券有限责任公司编制谨请参阅尾页的重要声明3/19图表目录图1：全国商品房及商品住宅累计销售面积（万平方米）.....................................................5图2：30大中城市商品房成交面积（万平方米）....................................................................6图3：全国百城住宅价格指数同比增速（%）..........................................................................7图4：全国房地产及住宅开发投资完成额（亿元）.................................................................7图5：100个大中城市成交土地占地面积（万平方米）..........................................................8图6：100个大中城市成交土地数量（宗）..............................................................................8图7：全国百城成交土地溢价率（%）......................................................................................8图8：2019年1-8月销售权益金额排名前10房企（亿元）...................................................9图9：2019年1-8月销售权益金额排名11-20房企（亿元）.................................................9图10：2019年1-8月销售权益金额排名91-100房企（亿元）.............................................10图11：2019年1-8月新增土地建筑面积排名前10房企（万平方米）.................................10图12：2019年1-8月新增土地建筑面积排名前11-20房企（万平方米）...........................10图13：2019年1-8月新增土地建筑面积排名91-100房企（万平方米）.............................11图14：2019年1-8月新增土地价值排名前10房企（亿元）.................................................11图15：2019年1-8月新增土地价值排名前11-20房企（亿元）...........................................12图16：2019年1-8月新增土地价值排名91-100房企（亿元）.............................................12图17：近三年五家一线房企销售面积（万平方米）...............................................................13图18：近三年五家一线房企销售金额（亿元）.......................................................................13图19：近三年五家一线房企新增土地数量（宗）...................................................................14图20：近三年五家一线房企新增土地占地面积（万平方米）...............................................15图21：近三年五家一线房企新增土地总价（亿元）...............................................................15图22：2019年9月A股各板块涨跌幅（%）..........................................................................16图23：2019年9月房地产板块涨幅排名前30名个股（%）.................................................16图24：2019年各板块市盈率（TTM）......................................................................................17图25：近十年房地产板块市盈率（TTM）...............................................................................17表格1.2019年以来的房地产相关政策...................................................................................4川财证券研究报告本报告由川财证券有限责任公司编制谨请参阅尾页的重要声明4/19一、四季度房地产销售和土地市场出现过热现象概率较低1.12019年房地产行业政策明显收紧2019年5月开始，政府对房地产行业的调控有所加强，并从2019年7月以来呈现出进一步趋严的态势，多次调控政策着力于房企融资端。2019年9月以来，虽然央行货币政策趋于宽松，但是现阶段的货币宽松主要是为支持实体经济领域，预计在今年四季度对房地产行业的刺激有限，因此今年四季度房地产销售市场大概率不会出现过热现象。表格1.2019年以来影响房地产行业的相关政策时间调控政策1月21日习总书记在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班式上提出，要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。2月25日银保监会副主席表示要继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发