房地产行业专题2019年中国房地产销售形势观察

请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧行业研究Page1证券研究报告—深度报告房地产[Table_IndustryInfo]房地产行业专题超配（维持评级）2019年09月19日一年该行业与沪深300走势比较行业专题2019年中国房地产销售形势观察中西部支撑销售增速，一线高增、二三线降幅收窄2019年以来，全国商品房销售面积累计同比增速进入负增长区间后小幅震荡；2019年1-8月，全国商品房销售面积累计同比下降0.6%，销售金额累计同比增长6.7%；其中东部地区、中部地区、西部地区、东北地区房地产销售金额累计同比增速分别为5.5%、7.4%、9.9%、2.3%，中西部区域，尤其是西部区域，销售增速明显高于全国水平，成为全国商品房销售增速的重要支撑。分城市层级观察，一线城市销售高增、二三线城市降幅明显收窄；2019年以来，一线城市销售面积累计同比增速进入正增长区间，于5月份达到高点34%后回落；二线城市销售增速于2019年2月达最低点后降幅逐步收窄至8月的0%，与此同时二线城市间增速分化明显；三线城市销售也于2019年2月达最低点后降幅逐步收窄至8月的-9%。过去两年一、二线城市被压抑的需求同时表现在了二手房交易上，2019年以来，一、二线城市二手房销售持续增长；2019年1-7月，一、二线城市二手房销售面积累计同比增速分别为8%、16%。一线及三线城市去化周期缩短、二线城市平稳库存方面：伴随销售的高增，一线城市库存在2019年初冲高后逐步回落，二、三线城市总体来看相对平稳，但城市间分化明显。新房去化方面：2019年初去化水平达近3年低位，之后去化率震荡向上，4月份至今去化率中枢保持在65%左右。2019年4月后，一线城市出清周期明显缩短；二线城市平均出清周期的高点出现在2019年6月，之后小幅缩短，但城市间出清周期差异可达12个月以上；三线城市平均出清周期的高点出现在2019年4月，之后同样小幅回落。头部房企销售增速放缓，第二梯队房企表现更佳龙头房企受规模影响增速放缓的比较明显；第二梯队龙头房企受益于布局城市楼市回暖，表现优异，市场份额也提升较多。从房企2019年销售目标完成情况观察：截至2019年8月，中海地产、中国金茂、滨江集团等房企销售目标完成情况较好，均已超过70%。预计全年商品房销售额增速为5%行业融资渠道的不断受限、房企拿地趋于谨慎、重点城市房贷利率的走高大概率将拖累行业销售增速，而目前行业销售额增速仍呈现出较强的韧性，究其原因：一、二线的需求在2017、2018两年持续受压，由于今年货币持续宽松，即使行业调控趋严，被压抑了两年的需求也很难不反弹、不升温，而三、四线即使住房需求的长期趋势不乐观，但房地产政策相对宽松，在货币宽松的大背景下，三、四线的住房需求短期也难以迅速显著降温。2019年1-8月，房地产销售额累计同比增速6.7%，预计2019年将创下中国房地产销售史少见的“五连增”，我们预计全年商品房销售金额同比增速有望达到5%。风险提示若宏观经济大幅下滑而房地产政策又迟迟不转暖，从而导致2019年商品房销售面积增速与销售额增速在四季度断崖式下跌。相关研究报告：《房地产行业专题：2019年中国房地产投资形势观察》——2019-09-18《房地产行业专题研究：2019年中国房地产融资形势观察》——2019-08-12证券分析师：区瑞明电话：[phone]E-MAIL：[e-mail]证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051联系人：陈曦E-MAIL：[e-mail]独立性声明：作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明0.60.81.01.21.4S/18N/18J/19M/19M/19J/19房地产沪深300请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page2内容目录中西部支撑销售增速，一线高增、二三线降幅收窄.....................................................5中西部区域是全国商品房销售增速的重要支撑.....................................................5分城市层级观察——一线城市高位回落，二三线城市负增长收窄......................6商品房销售均价——小幅上涨后趋于稳定..........................................................9二手房销售——一、二线城市二手房销售持续增长..........................................12一线及三线城市去化周期缩短、二线城市平稳...........................................................13库存水平——一线城市库存回落，二线多数平稳，三线分化明显....................13去化水平——去化率震荡下行，一线、三线城市去化周期明显缩短.................15龙头房企销售增速放缓，第二梯队房企表现更佳.......................................................18预计全年商品房销售额增速为5%..............................................................................202019年下半年房地产调控明显收紧...................................................................20户籍制度改革继续推进，人才购房与限售相结合...............................................22信贷结构调整将持续，房地产融资仍将偏紧......................................................23房企拿地意愿降低或将影响库存水平及销售规模..................................................24预计全年商品房销售额增速为5%......................................................................24风险...........................................................................................................................25国信证券投资评级......................................................................................................26分析师承诺................................................................................................................26风险提示....................................................................................................................26证券投资咨询业务的说明...........................................................................................26请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page3图表目录图1：商品房销售面积累计同比增速............................................................................5图2：商品房销售额累计同比增速...............................................................................5图3：各区域商品房销售面积累计同比增速.................................................................5图4：各区域商品房销售额累计同比增速.....................................................................5图5：各层级城市商品房销售面积累计同比增速..........................................................6图6：各层级城市商品房销售金额累计同比增速..........................................................6图7：北京销售面积累计同比增速...............................................................................7图8：上海销售面积累计同比增速...............................................................................7图9：广州销售面积累计同比增速...............................................................................7图10：深圳销售面积累计同比增速.............................................................................7图11：天津销售面积累计同比增速.............................................................................7图12：重庆销售面积累计同比增速.............................................................................7图13：武汉销售面积累计同比增速.............................................................................8图14：苏州销售面积累计同比增速.............................................................................8图15：东莞销售面积累计同比增速.............................................................................8图16：连云港销售面积累计同比增速..........................................................................8图17：昆山销售面积累计同比增速.............................................................................8图18：岳阳销售面积累计同比增速..................................................