房地产行业专题研究房企融资动态更新2018

1.多样化的融资渠道2.不同融资渠道发展简介3.融资成本跟踪目录2我国房地产的主要融资方式有非标融资、银行贷款、境内债券融资、股权融资、境外债券融资、资产证券化、民间借贷等。目前，国家统计局按资金来源，分为银行贷款、自筹资金、海外资金和其他资金四个部分进行统计。目前占比由高到低依次是其他资金（主要订金、销售预收款，住房抵押贷款等）、自筹资金（包含债务性资金等）、银行贷款和利用外资。统计局口径不能和金融系统的统计完全对应（统计办法不同），宜用于辅助行业判断。资料来源：国家统计局，中信证券研究部整理资料来源：国家统计局，中心证券研究部整理我国房地产开发投资资金来源占比（单月）我国单月房地产开发投资（万亿元）1.多样化的融资渠道0.00%0.05%0.10%0.15%0.20%0%10%20%30%40%50%60%银行贷款自筹资金其他资金利用外资（右轴）00.511.522.5332010年后，境内上市公司股权融资案例稀少，只阶段性放开短暂窗口。海外资本市场偶有股权融资机会。2015年起境内资本市场，主要是债券市场打开，为地产企业提供了丰富的长期限，信用负债工具，极大增强了优质上市公司的竞争力。从2017年9月至今，我们统计到房地产企业公开市场发行债券总共募资9552亿元，其中境内融资6455亿元，占比67.6%；境外募资3097亿元，占比32.4%。从融资成本来看，海外融资的成本在逐渐增加，风险在逐步加大，未来占比可能继续下降。资料来源：Wind，中信证券研究部整理，，外币已折算为人民币资料来源：Wind，中信证券研究部整理，外币已折算为人民币，不考虑回售近一年房地产债券境内外发行统计（亿元）近一年房地产融资的期限结构（亿元）1.多样化的融资渠道0500100015002000250030003500400045000-11-33-55-1010+42330332325034029179176535647361579073512321280655433592886592691681471324102004006008001000120014001600境内融资境外融资4境内融资的主要产品包括短期借款（超短期融资券），中长期借款（中期票据、公司债、定向工具)，资产证券化；境外融资的主要产品都是一年期以上的中长期借款，主要品种有：企业债券、永续债券和可转债。我们观察到，境内流动性合理充裕，近3月境内房地产市场债券发行活跃，2018年8月，境内融资达到790亿元，环比增长28.6%。地产企业的境外融资在2018年4月达到融资659亿元的最高点，之后逐渐下滑，到8月仅132亿元。资料来源：Wind，中信证券研究部整理，外币已折算为人民币资料来源：Wind，中信证券研究部整理，外币已折算为人民币境内融资规模与结构（亿元）境外融资规模与结构（亿元）1.多样化的融资渠道0100200300400500600700800900中长期借款短期借款资产证券化0100200300400500600700企业债券永续债可转债5银行间市场房地产开发企业通过银行间市场获得短期和中长期的融资支持。短期借款：超短期融资券和短期融资券，提供一年以内的流动性支持。超短期融资券由于期限短，信用风险相对较小，资金成本也相对较低，但是有着较大的再融资风险。长期借款：主要由中期票据构成，有少量定向工具和企业债。资料来源：Wind，中信证券研究部整理资料来源：Wind，中信证券研究部整理（超）短期融资券发行规模（亿元）中期票据等中长期工具发行规模（亿元）2.不同融资渠道发展简介0501001502002500501001502002503003504006近期典型的短期融资券发行情况近期典型的短期融资券案例2.不同融资渠道发展简介债券简称起息日发行规模(亿)期限主体评级票面利率(%)发行人18万科SCP0062018-9-2120180DAAA3.35万科18金融街投SCP0012018-9-715270DAAA3.78金融街集团18新城控股SCP0012018-9-415270DAAA6.24新城控股18富力地产SCP0062018-8-316.7270DAAA6.5富力地产18华夏幸福SCP0032018-8-2225162DAAA6华夏幸福18华侨城SCP0052018-8-1720126DAAA3.05华侨城18富力地产SCP0052018-8-165270DAAA6.43富力地产18万科SCP0052018-8-1020180DAAA3.25万科18金地SCP0022018-8-810270DAAA3.75金地集团18金科地产CP0012018-8-310365DAA+6.9金科股份资料来源：Wind，中信证券研究部整理7近期典型的中期票据及其他银行间债券发行情况近期典型的中期票据发行案例2.不同融资渠道发展简介资料来源：Wind，中信证券研究部整理债券简称起息日发行规模(亿)发行期限(年)主体评级票面利率(%)债券类型18光大嘉宝PPN0022018-7-323AA+6.9定向工具18阳光城MTN0022018-7-27103AA+7.5中期票据18中粮地产MTN0022018-7-19123AA+5中期票据18万科MTN0012018-7-12303AAA4.6中期票据18保利房产MTN0032018-7-9253AAA4.6中期票据18滨海新城MTN0022018-8-3063AA7.8中期票据18泛海MTN0012018-8-2975AA+8.5中期票据18金地MTN0032018-8-24203AAA4.8中期票据18华侨城MTN0022018-8-3203AAA4.07中期票据18新城控股MTN0022018-9-1793AAA7.39中期票据8交易所市场交易所市场融资规模与银行间市场大抵相同，2017年9月至今，共融资2145亿元。（银行间中长期借款融资规模是2163亿元）。近两月，交易所市场发行活跃，8月总计发行债券达416亿元。资料来源：Wind，中信证券研究部整理资料来源：Wind，中信证券研究部整理公司债发行规模（亿元）境内融资来源占比2.不同融资渠道发展简介1019436363510626716114719117041638805010015020025030035040045017.6%15.7%33.5%33.2%银行间短期资产证券化银行间中长期交易所9近期典型的交易所公司债发行情况近期典型的交易所公司债案例2.不同融资渠道发展简介资料来源：Wind，中信证券研究部整理债券简称起息日发行规模(亿)发行期限(年)主体评级票面利率(%)发行人简称18绿城112018-9-21105AAA5.7绿城集团18泰禾022018-9-19153AA+7.5泰禾集团18旭辉052018-9-198.754AAA6.39旭辉集团18旭辉052018-9-199.954AAA旭辉集团18富力072018-9-185.54AAA7.7富力地产18富力062018-9-18123AAA7.3富力地产18富力072018-9-18184AAA7.7富力地产18富力062018-9-18183AAA7.3富力地产18首置012018-9-14255AAA4.89首创置业18首置012018-9-14255AAA4.89首创置业18海控022018-9-13223AA+9泛海控股18海控022018-9-13223AA+9泛海控股18海控012018-9-10403AA+9泛海控股18海控012018-9-10403AA+9泛海控股18华夏042018-9-10133AAA7.4华夏幸福18金科062018-9-5153AAA8.06金科股份10资产证券化房地产企业相关资产证券化，2017年9月至今，共涉及融资1012亿元。资产证券化的底层资产中占比最大的为应收账款，占比53.9%，主要由物业管理费、购房尾款构成。资料来源：Wind，中信证券研究部整理资料来源：Wind，中信证券研究部整理地产相关资产证券化发行规模（亿元）底层资产占比2.不同融资渠道发展简介6.2%19.0%14.6%53.9%6.4%REITsCMBS信托受益权应收账款其他02040608010012014016018011境外债券市场2017年9月至今，境外债券市场共融资859亿元。资料来源：Wind，中信证券研究部整理资料来源：Wind，中信证券研究部整理发行规模（亿元）海外发行场所占比2.不同融资渠道发展简介香港联交所新加坡证券交易所0100200300400500600700企业债券永续债可转债12非标融资时间区域项目地点项目类别融资成本期限(月)融资渠道8.27-9.2华东福建省厦门市房地产11.00%24爱建信托8.27-9.2华东江西省南昌市房地产10.10%12平安信托8.27-9.2华东浙江省湖州市房地产11.20%12国通信托8.27-9.2华南广东省广州市房地产11.00%24西部信托8.27-9.2华南广东省清远市房地产10.80%12四川信托8.27-9.2华南广东省深圳市房地产11.20%24安信信托8.27-9.2华南湖南省长沙市房地产11.90%15安信信托8.27-9.2华北天津市房地产10.10%12平安信托8.27-9.2西南重庆市房地产11.40%18中诚信托8.27-9.2西南四川省成都市房地产项目开发10.90%24四川信托8.27-9.2西南四川省成都市房地产项目开发11.10%24四川信托8.27-9.2西南云南省昆明市房地产11.60%24山东信托9.3-9.9华东江苏省南通市房地产项目开发11.70%12百瑞信托9.3-9.9华南广东省广州市房地产11.00%24西部信托9.3-9.9华南广东省深圳市房地产项目开发11.60%12安信信托9.3-9.9华南广东省深圳市房地产15.60%12景懿资本9.3-9.9华中河南省郑州市房地产项目开发11.70%24北方信托9.3-9.9华中湖南省长沙市房地产8.80%12平安信托9.3-9.9西北陕西省西安市房地产9.40%24平安信托9.3-9.9西南重庆市房地产9.10%12陆家嘴信托9.3-9.9西南四川省成都市房地产项目开发10.50%12中航信托9.3-9.9西南云南省昆明市房地产12.10%24长安信托资料来源：授米，中信证券研究部整理近期非标融资案例2.不同融资渠道发展简介13板块的融资成本，不能简单用债券的平均利率去看，因为各个时点的房地产债利率更多是由当期发行债券的主体的信用有关。为横向对比行业的融资成本走势，我们选取了19家上市房地产开发商作为样本，按其股东属性分为四组：国有企业（保利地产、中国海外发展、华侨城、招蛇蛇口、华润置地），混合所有制企业（绿城中国，绿地控股，万科A，金地集团），投资级大民企(龙湖集团，碧桂园，新城控股），其他民企（泰禾集团、荣盛发展、阳光城、中国恒大、融创中国、华夏幸福、中南建设）。即使如此，仍然感觉样本不足。3.融资成本跟踪债券名称债券类型交易所货币发行金额期限票面利率发行日期主体评级中国恒大4.25%CB2023可转债新加坡证券交易所HKD180.0054.25%2018-02-14B1中国恒大6.25%N2021企业债新加坡证券交易所USD5.9846.25%2017-06-28B1中国恒大8.75%N2025企业债新加坡证券交易所USD5.9888.75%2017-06-28B1中国恒大7.5%N2023企业债新加坡证券交易所USD13.4567.5%2017-06-28B1中国恒大9.5%N2024企业债新加坡证券交易所USD10.0079.5%2017-03-29B1中国恒大7.0%N2020企业债新加坡证券交易所USD5.0037%2017-03-23B1中国恒大8.25%N2022企业债新加坡证券交易所USD10.0058.25%2017-03-23B1举例：某龙头公