物业行业深度报告房地产2018

2概要1.行业政策2.商业模式3.行业发展现状与趋势4.未来空间5.海外案例——FirstServiceCorporation请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明3行业规范期1981年，全国第一家物业管理公司成立，中国内地物业服务行业诞生。1994年,明确物业管理公司的职能、权利义务及违规后的处理措施。1998年，建立社会化、专业化、市场化的物业管理体制。2000年，第一次全国会员代表大会宣告中国物业管理协会成立。2003年，提倡通过市场竞争选择企业，行业进入法制化管理阶段。1996年，建设部规定物业管理企业管理、服务人员实行培训持证上岗。2014年，物业费定价放开，通过市场竞争提供多样化服务。2015年，重点发展生活性服务领域，推动消费方式转型2016年，进一步扩大物业管理覆盖面，放宽住房公积金提取使用条件2017年，取消物业服务企业二级及以下资质认定以及一级资质核定。2016年3月，全面推开营改增试点方案，四大行业纳入试点范围。2007年，《物权法》出台，物业服务行业有了基本的法律依据。2008年，《劳动合同法》实施，物业服务企业用工规范化。2012年物业服务业提到国家工作层面。行业发展初期行业多元发展期1.行业政策我国物业管理服务行业的政策环境历经大致三个阶段：一、行业发展初期（1981-2006）；二、行业规范期（2007-2013）；三、多元发展期（2014-至今）。资料来源：百度文库、中国物业管理协会、海通证券研究所图物业服务行业政策发展过程请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明41.行业政策行业仍然面临的压力1）物业费市场化定价虽打开制度空间，但现实操作有难度。2）营改增后税负压力有增有减。时间政策2014年国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知放开了物业费定价，但是全国各地仍普遍存在物业费限价政策2016年《珠海市物业服务收费管理办法》规定，物业费高层(有电梯)最高收费标准3元/月·平方米，多层(无电梯)最高收费标准1.90元/月·平方米。2016年11月广州市发改委发布《广州市住房城乡建设委关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》，就新建住宅（不含别墅）前期物业服务收费给出了政府指导价，政府指导价最高收费标准仍然维持之前的标准在2.8元/月·平方米2017年4月烟台市物价局公布了市区普通住宅物业服务收费政府指导价，无电梯物业服务收费标准不得超过1.5元/月·平方米，有电梯物业服务收费标准不得超过2.16元/月·平方米2017年5月杭州开始实行新的前期物业服务收费标准，最高的指导价达到2.20元/月·平方米，并赋予了25%浮动幅度。表各地物业限价政策资料来源：搜狐财经、海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明2.商业模式——盈利模式5请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明目前我国物业管理企业的盈利模式主要有两个基本大类：1）通过提供传统的物业管理服务向业主收取物业管理费。基础物业服务有两种计费方式：包干制和酬金制。项目包干制酬金制优势1.执行简单，避免对物业公司账目的监督和审计2.由于节省的开支可能成为公司利润，所以可促进企业创新管理方式、节约成本1.费用使用更加透明，利于业主对物管企业的监控，使物业企业在保证利润的前提下更好地为业主服务2.物管支出对利润无直接影响，有利于物管专业化，也可以解决物业管理中的资金难题劣势1.业主难以对企业的经营效绩进行监管，可能损害业主利益，诱发矛盾2.企业可能受市场和业主欠费的影响，面临经营风险3.部分物管企业可能为了降低成本提高利润而降低服务质量1.需要业主进行监督，对业主的能力要求较高2.物管企业出于利润驱动，可能提高物管费表包干制与酬金制的对比资料来源：《物业管理》杂志、海通证券研究所2.商业模式——盈利模式6请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明目前我国物业管理企业的盈利模式主要有两个基本大类：1）通过提供传统的物业管理服务向业主收取物业管理费。基础物业服务仍是物管百强企业收入和利润的主要来源。图百强企业基础物业服务收入及同比增速图百强企业基础物业服务净利润及同比增速资料来源：中国指数研究院《2015-2018中国物业服务百强企业研究报告》，海通证券研究所2.商业模式——盈利模式7请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明目前我国物业管理企业的盈利模式主要有两个基本大类：2）通过提供增值服务收取费用。增值服务包括业主增值服务和非业主增值服务。图2017年百强企业增值服务收入构成情况资料来源：中国指数研究院《2018中国物业服务百强企业研究报告》，海通证券研究所2.商业模式——盈利模式8请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明目前我国物业管理企业的盈利模式主要有两个基本大类：2）通过提供增值服务收取费用。增值服务成为物业服务企业的重要盈利增长点。图百强企业增值服务营业收入及同比增速图百强企业增值服务净利润及同比增速资料来源：中国指数研究院《2015-2018中国物业服务百强企业研究报告》，海通证券研究所2.商业模式——盈利模式9请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明社区O2O模式，开启物管新纪元图互联网与物管公司融合历程资料来源：《中国物业服务百强企业十年发展报告》，海通证券研究所3.行业现状与发展趋势10请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明1）行业规模持续扩大，集中度逐步提升行业规模持续扩大。物业管理行业管理面积、企业数量、从业管理人员均呈现稳定增长。图行业管理面积持续增长图行业企业数量持续增长资料来源：《2018-2024中国物业管理行业市场竞争格局及未来发展研究报告》，海通证券研究所3.行业现状与发展趋势11请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明1）行业规模持续扩大，集中度逐步提升百强企业近五年管理面积年均复合增速超过20%。TOP10企业近五年市场份额累计增长6.21%。图百强企业管理面积均值及增长率图TOP10企业市场份额及增长率资料来源：中国指数研究院《2014-2018中国物业服务百强企业研究报告》，海通证券研究所3.行业现状与发展趋势12请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明2）初步完成全国化布局，城市深耕是方向百强企业布局五大城市群。近年来，百强企业管理项目分布于长三角、珠三角、京津冀和成渝四大城市群，2017年进一步拓展至长江中游城市群。图2016年百强企业管理项目数量城市分布情况图2017年百强企业城市群管理面积占总管理面积比例资料来源：中国指数研究院《2017-2018中国物业服务百强企业研究报告》，海通证券研究所3.行业现状与发展趋势13请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明2）初步完成全国化布局，城市深耕是方向百强企业从全国化布局走向城市深耕。2015年开始，百强企业一方面继续全国化布局，另一方面将开拓重点转向对已进入城市的深度挖掘。图百强企业进入城市数量均值及增长率图百强企业单位项目数均值及增长率资料来源：中国指数研究院《2014-2018中国物业服务百强企业研究报告》，海通证券研究所3.行业现状与发展趋势14请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明2）初步完成全国化布局，城市深耕是方向百强企业在稳固一线城市市场份额的同时，逐步把拓展重点转向二线城市，抢占市场高地。同时百强企业精准把握城市发展新机遇，抢先布局三四线潜力城市，实现管理规模和品牌效应的双赢。图百强企业管理项目数量城市分布及占比情况资料来源：中国指数研究院《2014-2018中国物业服务百强企业研究报告》，海通证券研究所3.行业现状与发展趋势15请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明3）兼并收购成趋势，发力平台扩规模常见的规模扩张方式包括：1）借助兄弟开发公司优势，促进规模增长，典型企业如碧桂园服务、保利物业、中海物业等，新增管理面积中超过80%来自兄弟开发企业；2）凭借专业能力，加大市场拓展力度，扩大管理半径，典型企业如彩生活、绿城服务、金科服务等有开发背景的企业，在管面积中市场拓展面积占比超70%；3）借助平台输出管理技术，扩大管理半径；4）兼并收购中小型物业公司。3.行业现状与发展趋势16请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明4）开源节流双向发力，提高利润率我国物业管理行业整体销售利润率持续下降，2016年净资产收益率仅为2.1%。图2016-2017年百强企业营业成本构成情况对比图物业管理全行业销售利润率和资产收益率资料来源：Wind,中国指数研究院《2017-2018中国物业服务百强企业研究报告》，海通证券研究所3.行业现状与发展趋势17请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明4）开源节流双向发力，提高利润率节流：通过技术创新和增加基础物业外包力度降低人工成本和日常运营成本图百强企业人均产值变化情况图2016-2017年百强企业基础业务外包项目数量占比资料来源：Wind,中国指数研究院《2017-2018中国物业服务百强企业研究报告》，海通证券研究所3.行业现状与发展趋势18请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明4）开源节流双向发力，提高利润率开源：积极拓展高利润率的增值服务，提升利润率以彩生活为例来看，彩生活不断完善彩之云平台，嫁接增值服务，凭借E系列、彩生活住宅、彩富人生等增值服务，实现了营业收入同比增长21.4%。资料来源：Wind,海通证券研究所图彩生活收入结构图彩生活分部溢利结构3.行业现状与发展趋势19请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明5）资本关注度上升，板块估值持续走高2014年6月花样年控股拆分物业管理公司彩生活于香港联交所上市，此后，中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国、雅生活、碧桂园服务陆续在香港上市；南都物业也成功登陆A股。资料来源：Wind,海通证券研究所图AH市场物业管理公司上市情况3.行业现状与发展趋势20请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明5）资本关注度上升，板块估值持续走高资本市场对物业服务公司的关注度随着上市物业公司的增多而增加。2017年至今，港股的绿城服务、彩生活、中海物业雅生活服务等市值相较上市之初均有显著提升，整体估值处于上升态势。资料来源：Wind,海通证券研究所图AH市场物业管理公司市值走势情况（亿港元）3.行业现状与发展趋势21请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明5）资本关注度上升，板块估值持续走高资本市场对物业服务公司的关注度随着上市物业公司的增多而增加。2017年至今，港股的绿城服务、彩生活、中海物业雅生活服务等市值相较上市之初均有显著提升，整体估值处于上升态势。资料来源：Wind,海通证券研究所图AH物业服务公司PE（TTM）情况（倍）4.未来空间22请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明我们预计截至2022年末物业行业总规模可达到10000亿元。假设：物业管理行业每年新增管理面积主要来自房屋竣工面积。未来物业服务行业总管理面积中住宅、商业比重提升，而办公、其他比重下降。尽管物业费定价已放开，实际涨价仍有壁垒，假设2017-2022年物业费不涨价。资料来源：Wind,中国指数研究院《2017-2018中国物业服务百强企业研究报告》，海通证券研究所住宅办公商业其他各物业类型比重74%6.5%10.5%9%物业服务费2.8元/平米/月7.88元/平米/月7.08元/平米/月4.59元/平米/月总管理面积245.2亿平米物业行业总规模10000亿元表2022年末物业行业预测5.海外案例——FirstServiceCorporation23请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明1）业务模式FirstServiceCorporation在北美房地产服务领域占据领导地位，通过两个行业领先的服务平台为客户提供服务：FirstServiceResidential（住宅管理平台）美地区最大的住宅区管理者，为客户提供全方位物业管理服务，管理着超过8000个物业及160万套住宅，市场占有率约为6%。FirstServiceBrands（品牌平台）北美地区最大的住宅和商业客户基本物业服务提供商之一，通过八家独立品牌的特许经营系统和公司自营业务提供服务，拥有1900多家特许经销商，为北美