房地产行业全球房地产观察报告11月海外房产高位调整季节性干扰大2018

行业月报请务必阅读正文之后的免责条款部分2of23目录1.美国房地产市场.....................................................................................41.1.房价持续走高，预计未来一年增速将放缓..................................41.2.租金增速开始放缓，住房自有率从底部开始爬升......................71.3.Q3销售下滑，库存小幅回升........................................................91.4.房贷收入比从底部回升，租金收入比在高位放缓.....................112.英国房地产市场...................................................................................162.1.英国“圣诞”提前，卖家降价促销............................................172.2.伦敦房价持续调整，内伦敦挂牌量萎缩....................................20行业月报请务必阅读正文之后的免责条款部分3of23序：人们或许回想，在导致2007-2009年全球金融危机的投机泡沫破灭后，目前海外房地产市场到底演变成什么样了；也许会想，经过这场危机后，我们饱受教训，理应不会再重蹈覆辙；也会想，到底现在中国的房地产市场处于什么样的水平，泡沫有多大？很多人会担心，国内房产价格的飙涨最终会像20世纪80年底日本的地价泡沫一样，使得房价一蹶而十年不振。房地产市场如同股票市场一样，神秘且难以捉摸。市场繁荣之时，关于繁荣的缘起有各种解释，但却未必正确。我们将从一个长期的历史视角来监测海外房地产市场，而且运用最官方和样本最大、更新及时的第三方数据源，来给大家呈现一个真实、详实的海外楼市。行业月报请务必阅读正文之后的免责条款部分4of231.美国房地产市场我们采用了美国最大的房地产平台Zillow(样本数据均来自于超1亿个在Zillow上挂牌的住房信息),美国房地产经纪人协会,美国商务部以及美国人口调查局的数据，来编制美国房地产市场的月报。表1：美国房地产市场重要指标解释重要指标中文解释ZillowHomeValueIndex美国房屋价值中位值对全美的房屋价值进行平滑，季节性调整后的中位值。ZHVI是美国住房价格最准确和及时的衡量指标，其数据分析结果适用于超过350个大都市，占美国总住房存量的95％以上，较其他指标提前一个月更新也使其成为美国房价的领先指标。ZillowRentIndex美国月租金中位值对全美的房屋月租金进行平滑，季节性调整后的中位值。因为基于相似的处理方式和分析样本，因此可以用于与美国房屋价值（ZHVI）进行对比。ZillowFor-SaleInventory待售房屋库存Zillow每日待售库存等于最近有效挂牌房屋数量之和，最终数据为进行平滑，季节性调整后的周度数据中位值。MedianHouseholdIncome美国家庭收入中位值由于美国统计局的收入数据滞后一个季度，因此在算美国房价收入比、房贷收入比和租金收入比时，将用劳工的雇佣费代替家庭收入中位值来计算。MortgageAffordability房贷收入比每月按揭额占家庭收入中位值的比重。每月按揭额是基于大城市的Zillow房屋价值指数和30年固定房屋抵押贷款利率计算的,中等房屋贷款每月所需支付的数额。家庭收入中位数若滞后，如上文所述使用用劳工的雇佣费代替。RentAffordability租金收入比每月租金占家庭收入中位值的比重，本文使用美国月租金中位值（ZRI）来追踪租金价格变化。家庭收入中位值若滞后，如上文所述使用用劳工的雇佣费代替。PriceToIncome房价收入比美国房屋价值的中位值与家庭收入中位值之比。数据来源：国泰君安证券研究1.1.房价持续走高，预计未来一年增速将放缓过去几年美国房屋价值同比增速持续加快,现今美国房屋价值中位值（22万美元/套）早已超过经济衰退前的高点中位值（20万美元/套）。受到有限的库存和旺盛的需求推动，美国房屋价值从2012年市场底部快速增长。2018年10月美国房屋价值（ZHVI）中位数为221,500美元，同比增长7.7%。美国房屋价值（ZHVI）中位数是对全美的房屋价值进行平滑，季节性调整后的中位值。行业月报请务必阅读正文之后的免责条款部分5of23图1：2018年10月美国房屋价值为22万美元/套图2：2018年10月美国房屋价值同比增长7.7%数据来源：Zillow,国泰君安证券研究数据来源：Zillow,国泰君安证券研究从2014年开始，美国房屋价值后30%的增速最快。今年10月前30%的房屋价值中位值为383,800美元，同比增长4.7%；后30%房屋价值中位值为126,500美元，同比增长10.0%。图3：房屋价值后30%的增速最快图4：后30%房屋价值中位值同比增长10.0%数据来源：Zillow,国泰君安证券研究数据来源：Zillow,国泰君安证券研究美国四大城市纽约、洛杉矶、芝加哥和华盛顿的房屋价值均在2006年末和2007年初达到高峰后开始下滑，近年来呈现持续升值的趋势，现今这四大城市房屋价值很快将回到2006年高峰值。其中，洛杉矶房屋价值已超越2006年高峰，达到648,900美元/套。图5：四大城市房屋价值近年来呈现持续升值的趋势$220,300$100,000$120,000$140,000$160,000$180,000$200,000$220,000$240,0001998-072000-102002-122005-022007-042009-072011-092013-112016-012018-042020-06美国房屋价值(ZHVI)中位值7.7%-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%1999-012001-032003-052005-072007-092009-112012-012014-032016-052018-07美国房屋价值（ZHVI）增速月度同比月度环比（右）$383,800$221,500$126,500$0$50,000$100,000$150,000$200,000$250,000$300,000$350,000$400,000$450,0001996-041999-012001-102004-072007-042010-012012-102015-072018-04美国房屋价值三档TopThirdMedianHomeValueBottomThird4.7%7.7%10.0%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%1997-031999-122002-092005-062008-032010-122013-092016-06美国房屋价值三档增速TopThirdMedianHomeValueBottomThird行业月报请务必阅读正文之后的免责条款部分6of23数据来源：Zillow,国泰君安证券研究纵观美国重要城市年度房屋价值增速，太平洋西北部地区、德克萨斯州和佛罗里达州的房屋价值年增速持续快于缓慢增长的中西部和大西洋中部地区住房市场。图6：美国重要城市年度房屋价值增速概览数据来源：Zillow,国泰君安证券研究预计美国TOP20大都市未来一年的房屋价值增速将放缓。预计明年美国房屋价值将继续增长6.4%，与我们监测的TOP20大都市相比增速处于中游。其中，房屋价值增速前三的城市分别是Philadelphia15.3%、Baltimore13.2%、Dallas10.6%，增速末尾的三个城市分别为Miami3.5%、Houston2.7%、Seattle2.1%。图7：预计美国TOP20大都市未来一年的房屋价值增速将放缓$100,000$200,000$300,000$400,000$500,000$600,000$700,0001996-041998-102001-042003-102006-042008-102011-042013-102016-042018-10美国四大城市房屋价值（ZHVI）NewYork,NYLosAngeles-LongBeach-Anaheim,CAChicago,ILWashington,DCUSAHomeValueAppreciationSeattle,WA7.1%Portland,OR4.8%Sacramento,CA4.7%SanFrancisco,CA9.6%LosAngeles,CA5.0%SanDiego,CA5.4%Denver,CO6.2%Phoenix,AZ7.5%LasVegas,NV14.7%KansasCity,MO9.3%Minneapolis,MN6.9%Chicago,IL5.2%St.Louis,MO5.5%Dallas,TX10.9%Austin,TX6.5%Houston,TX6.5%Atlanta,GA13.1%Orlando,FL9.8%Tampa,FL9.7%NewYork,NY5.2%Philadelphia,PA4.5%Miami,FL4.7%Cincinnati,OH6.8%Detroit,MI9.3%Columbus,OH8.3%Pittsburgh,PA6.7%Washington,DC3.5%Boston,MA5.9%行业月报请务必阅读正文之后的免责条款部分7of23数据来源：Zillow,国泰君安证券研究1.2.租金增速开始放缓，住房自有率从底部开始爬升自2018年初以来，全美房屋租金增速开始放缓。10月租金中位值为1,442美元/套，同比下滑0.1%。美国月租金（ZRI）中位值代表了全美房屋租金的中位数，处理方式与美国房屋价值（ZHVI）类似。图8：自2018年初以来，全美房屋租金中位数的增速开始放缓数据来源：Zillow,国泰君安证券研究在我们监测的重要城市中，大多数城市的年租金增速保持稳定，而太平洋西北地区和加利福尼亚地区的城市租金上升趋势依然强劲。图9：大多数重要城市的年租金增速保持稳定0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%SeattleHoustonMiamiNewYorkSanDiegoRiversideLosAngelesPhoenixMinneapolisSaintLouisWashingtonNewYorkUnitedStatesChicagoSanFranciscoAtlantaDetroit,MITampaBostonDallasBaltimorePhiladelphia2.1%2.7%3.5%3.9%4.0%4.6%4.6%4.6%5.5%6.0%6.2%6.3%6.4%6.4%7.5%8.1%8.1%8.4%8.7%10.6%13.2%15.3%美国TOP20大都市未来一年的房屋价值增速预测$1,442-0.1%-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%$1,100$1,150$1,200$1,250$1,300$1,350$1,400$1,450$1,5002011-112012-102013-092014-082015-072016-062017-052018-04美国月租金中位值同比增速行业月报请务必阅读正文之后的免责条款部分8of23数据来源：Zillow,国泰君安证券研究预计美国重点大都市未来一年的房屋租金增速将持续保持稳定。预计明年全美房屋租金将增长1.3%，与我们监测的TOP20大都市相比增速处于中游。其中，房屋租金增速前三的城市分别是Riverside3.2%、Ta