房地产行业公司法修正直接利好现金流充足的公司房企回购积极性提升2018

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle房地产深度报告——公司法修正直接利好现金流充足的公司，房企回购积极性提升2目录1.上市房企稳定股价两类常规手段：增持和回购.............................................41.1比较增持与回购两种手段发现，回购对股价的稳定作用更强.......................................41.2历史上，A股主流房企通过股票回购和增持能有效提振股价.......................................41.3市场持续调整，大量房企意欲通过股份回购和增持的手段来终止股价的非理性下跌...72.近期《公司法修正案》修改了关于股份回购的规定................................102.1《公司法》股份回购规定的概况与法理基础................................................................102.2本次股份回购规定修改出台背景................................................................................112.3新旧股份回购规定对比..............................................................................................112.3.1建立库存股制度112.3.2简化回购决策流程122.3.3上市公司账上有现金便可回购122.4公司法股份回购规定修正后，A股公司回购的便利性、时效性向H股趋同...............132.5库存股制度的建立直接利好现金流充足的上市公司，加速回款进程中的房企天然受益回购新规对股价的稳定作用.................................................................................................143.投资建议：推荐已推出回购和增持举措的房企.......................................14风险提示.......................................................................................................14有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle房地产深度报告——公司法修正直接利好现金流充足的公司，房企回购积极性提升3图表目录表1：上市公司通过增持和回购两类手段维定公司股价...............................................................4表2：增持与回购两类手段比较...................................................................................................4图1：万科A回购后股价最高涨幅116%.....................................................................................5图2：新湖中宝回购后股价终止下跌............................................................................................6表3：A股主流房企历史上全部增持案例效果一览.......................................................................6表4：2018年房企回购情况一览表..............................................................................................7表5：2018年房企控股股东增持情况一览表................................................................................8表6：2018年房企高管增持情况一览表.......................................................................................9表7：2018年房企倡议员工增持情况一览表.............................................................................10表8：本次修正增加了两种回购情形........................................................................................11表9：本次修正允许公司章程规定或股东大会授权董事会决策回购.........................................12表10：本次修正提高回购额度、拉长库存股存续时间.............................................................13表11：A、H股回购规定比较....................................................................................................13HeaderTable_TypeTitle房地产深度报告——公司法修正直接利好现金流充足的公司，房企回购积极性提升1.上市房企稳定股价两类常规手段：增持和回购1.1比较增持与回购两种手段发现，回购对股价的稳定作用更强近期市场持续调整，上市公司频频通过多种方式稳定股价。我们梳理了上市房企稳定股价的手段，主要分为增持和回购两大类。表1：上市公司通过增持和回购两类手段维定公司股价增持回购A股控股股东增持高管增持员工增持回购H股重要股东增持（大股东或董事会成员）回购资料来源：公司公告，东方证券研究所增持是股东、高管、员工使用自有资金购入公司股份，属于个人行为，回购是上市公司使用账上现金购回公司股份，体现了全体股东对公司价值的认可和公司强劲的综合实力（现金充足+A股回购股票注销需经债券持有人大会审议），因而受市场认可度更高，对股价的稳定效果更强。表2：增持与回购两类手段比较增持回购主体股东、高管、员工上市公司资金来源自有资金，来源多样一般局限在公司可分配盈余和资本公积的范围内作用增强市场对公司股票的信心一是增强市场对公司股票的信心;二是通过减少市场上股票流通数量，推动股价上涨；三是通过缩减股本丰厚现有股东的每股盈利效果稳定股价，需警惕“忽悠式增持“风险对股价的稳定作用强，是上市公司使用真金白银体现公司价值的重要途径之一资料来源：公司公告，东方证券研究所1.2历史上，A股主流房企通过股票回购和增持能有效提振股价历史两例房企回购明显增强市场信心。我们梳理了15家A股上市的主流房企：万科A、保利地产、绿地控股、华夏幸福、金地集团、新城控股、招商蛇口、泰禾集团、阳光城、中南建设、荣盛发展、蓝光发展、金科股份、滨江集团、新湖中宝，自上市以来的所有回购案例。梳理后发现，或许是受HeaderTable_TypeTitle房地产深度报告——公司法修正直接利好现金流充足的公司，房企回购积极性提升制度限制的原因，A股主流房企历史上较少使用回购手段稳定股价，仅有的两例成功回购股票并注销的案例出自万科和新湖中宝两家房企，回购后股价受提振效果明显。2015年9月，于A股市场大幅震荡的背景下，万科公告启动100亿回购计划，2015年12月公告完成回购，此次万科共回购总股本的0.11%，回购总额为1.6亿元，回购股份于2016年1月注销。虽然实际回购金额远不及计划的100亿，但公司这一举措提振了市场信心，万科股价因此并未受市场震荡影响大幅下挫，反而在2016年走势良好，至2018年1月高点涨幅达116%。图1：万科A回购后股价最高涨幅116%资料来源：公司公告，东方证券研究所2016年3月，在公司股票价格受宏观环境、行业环境和二级市场走势等多重因素影响大幅向下波动后，新湖中宝启动10-20亿回购计划。截至2016年6月，新湖中宝回购总股本的5.5%并注销，回购总额为19.7亿元。公司的大额回购有效终于股价下跌颓势，并在后续年份走势平稳，至2018年1月高点涨幅为44%。051015202530354045万科A前复权价格（元）2015.9启动100亿回购涨幅116%HeaderTable_TypeTitle房地产深度报告——公司法修正直接利好现金流充足的公司，房企回购积极性提升图2：新湖中宝回购后股价终止下跌资料来源：公司公告，东方证券研究所回溯发现，主流房企增持完毕后6个月内有明显正收益。我们详细统计了A股主流房企历史上所有增持案例，第一步我们研究了公司股价在增持前12个月的平均估值与增持期的平均估值，分析出房企多于股价被低估时增持。第二步我们以增持完成后首日股价为基准，计算之后6个月内股价最高/低点相对基准的涨幅为最高涨幅/最大跌幅，当最高涨幅30%且最大跌幅10%（个别情形可放宽要求）时，定义公司增持时点股价处在底部区间，统计结果如下。由下表可见，A股主流房企增持时点股价大概率处于底部区间，公司对自身价值判断的准确度较高。表3：A股15家主流房企历史上全部增持案例效果一览公司名称增持主体实施时间前12个月平均估值增持期平均估值增持期估值较低后6个月最高涨幅后6个月最大跌幅是否底部万科A大股东2014年3月7.95.5是32%4%底部保利地产董监高2015年9月8.87.1是50%3%底部绿地控股大股东2015年8月到2017年12月45.639.7是持续增持华夏幸福董监高2016年1月19.420.2否23%2%底部2016年12月15.920.2否83%2%底部金地集团无———————新城控股无———————招商蛇口大股东2015年12月50.548.0是-6%34%非底部泰禾集团实控人2015年7月29.832.8否25%24%非底部阳光城大股东2017年5月到2017年7月19.917.4是58%7%底部大股东2014年11月到2015年10月15.319.8否53%13%底部0246810122015/6/12015/12/12016/6/12016/12/12017/6/12017/12/12018/6/1新湖中宝前复权价格（元）2016.3启动10-20亿回购终止下跌，涨幅44%HeaderTable_TypeTitle房地产深度报告——公司法修正直接利好现金流充足的公司，房企回购积极性提升员工2014年12月到2015年5月15.319.0否29%32%非底部中南建设大股东2016年2月到3月23.620.5是46%7%底部荣盛发展大股东2016年1月到2017年2月13.212.5是74%0%底部大股东2013年11月到2014年3月11.86.9是5%25%非底部大股东2010年8月到2011年6月29.420.5是4%25%非底部蓝光发展董监高2017年4月到7月18.615.9是66%0%底部董监高2015年7月27