房地产行业地产结算量价齐升龙头在手资金充足2018

识别风险，发现价值　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　请务必阅读末页的免责声明1/23行业深度|房地产证券研究报告Table_Title房地产行业地产结算量价齐升，龙头在手资金充足Table_Summary核心观点：业绩分析：结算量价齐升，毛利率改善带动业绩加速增长18年上半年结算量价齐升带动板块营收同比增长28.6%，扣税毛利率较去年同期提升3.0个百分点至28.2%，加上费用管控能力增强，投资收益同比增长43%，17年板块归母净利润同比增45.4%。分房企看，龙头利润率保持优势，扣税毛利率为28.8%，合并净利率为16.2%。16年以来房企加大合作比例，体现在少数股东损益占比18.8%，较去年同期提升1.4个百分点。销售分析：龙头销售规模高增长，但回款率出现下降18年上半年A股15家龙头房企销售金额同比增长29.8%，销售面积同比增长35.9%，显著高于全国水平，销售额集中度上升2.3个百分点至19.2%。销售节奏来看，二季度销售额同比增长46.3%，节奏明显加快，但信贷政策收紧、银行放款周期拉长使得回款速度受到制约，回款率呈现下滑。未来判断方面，18年上半年样本房企新开工同比增70.8%，开工明显前置，支撑下半年供货能力。拿地分析：土地投资强度高位下滑，进一步下沉至三四线龙头房企拿地金额占销售金额的比例为51%，较17年全年下滑23.5个百分点，拿地热度有所下滑，但考虑到龙头房企的在手货币现金充足，为潜在的土地投资提供空间。拿地结构逐步下沉至卫星三四线城市，三四线拿地金额占比由17年的25%提升至37%，拿地成本出现边际改善。融资及杠杆：资金向龙头汇聚，整体杠杆率水平有所提升房企融资渠道全面收紧导致规模收缩，18年上半年A股样本房企融资规模下滑57%，但龙头房企融资规模同比上升15%，资金进一步向龙头聚集。结构方面，板块非标融资占比收缩，龙头信用债融资由17年的32%上升至18年上半年的44%。杠杆方面，18年上半年板块净负债率由17年末的106%提升到114%，但龙头财务杠杆更为稳健。板块投资建议：关注龙头投资机会，继续推荐低估值的一二线房企投资策略方面，目前主流地产股估值跌入价值区间，19年动态PE约5.8倍，NAV折价约35%，充分反应了市场的悲观预期。业绩层面上，集中度提升不可逆的背景下，龙头房企业绩增长的确定性以及高分红的持续性都强于以往周期，需要关注龙头房企的投资机会，继续推荐低估值的一二线龙头房企。风险提示供给改善存在不确定性；资金成本上行；行业景气度下行风险。重点公司盈利预测：Table_Excel1公司简称评级股价EPSPEPB11A12E13E11A12E13E数据来源：公司财务报表，广发证券发展研究中心Table_Grade行业评级买入前次评级买入报告日期2018-09-07Table_Chart相对市场表现Table_Author分析师：乐加栋[e-mail]分析师：郭　镇[e-mail]分析师：李　飞[e-mail]_Report相关研究：房地产行业:地方分类调控，下沉趋势越发明显2018-09-05房地产行业:房企规模增长效率研究——寻找巨人之路2018-09-01房地产行业:龙头业绩增长具备确定性，继续推荐低估值一二线龙头2018-08-27Table_Contacter联系人：黄晓曦[e-mail]-30%-15%0%15%2017-092018-012018-052018-08房地产沪深300识别风险，发现价值　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　请务必阅读末页的免责声明2/23行业深度|房地产目录索引龙头业绩逐步兑现的一年...................................................................................................5结算量价齐升，毛利率改善带动业绩加速增长..................................................................6二季度以来销售节奏加快，但回款率呈现下降................................................................11土地投资热度下滑，布局进一步下沉至三四线................................................................14板块整体融资受限，净负债率高位继续提升....................................................................17利润率修复加上经营杠杆提升带动龙头ROE改善..........................................................20板块投资建议：继续推荐低估值的一二线房企................................................................21识别风险，发现价值　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　请务必阅读末页的免责声明3/23行业深度|房地产图表索引图1：营收同比增长情况........................................................................................6图2：归母净利润同比增长情况.............................................................................6图3：8家龙头房企地产结算金额及同比增速........................................................6图4：8家龙头房企结算金额同比增速贡献............................................................6图5：龙头及其他房企毛利率变化（扣税毛利率）................................................7图6：重点房企扣税毛利率变动情况......................................................................7图7：管理销售费用率变化（/经营性现金流流入）...............................................8图8：管理销售费用率变化（/营业收入）..............................................................8图9：财务费用率变化情况....................................................................................8图10：投资净收益同比增速变化情况....................................................................9图11：板块与龙头净利润率（含少数股东损益）..................................................9图12：重点房企净利率（含少数股东损益）变动..................................................9图13：板块少数股东损益及少数股东权益占比...................................................10图14：龙头房企少数股东损益及少数股东权益占比............................................10图15：龙头房企预收账款规模及同比增速...........................................................10图16：样本龙头房企竣工规模变化情况..............................................................10图17：销售均价与结算均价的对比.....................................................................11图18：全国商品房销售面积及金额同比增速.......................................................11图19：分区域销售面积同比增速情况..................................................................11图20：15大龙头房企销售金额同比增速与行业对比...........................................12图21：15大龙头房企销售面积同比增速与行业对比...........................................12图22：A股15大龙头房企销售规模集中度.........................................................12图23：15大龙头房企销售面积同比增速与行业对比...........................................12图24：龙头房企销售金额及同比增速..................................................................13图25：龙头房企销售贡献拆分.............................................................................13图26：销售回款率情况.......................................................................................13图27：样本房企新开工面积及同比增速..............................................................14图28：样本房企新开工集中度.............................................................................14图29：龙头房企上半年新开工节奏.....................................................................14图30：龙头房企18年1-8月销售规模占全年预计..............................................14图31：300城市土地供给及成交情况..................................................................15图32：300城市土地成交建面及出让金情况.......................................................15图33：各线城市土地成交建面及楼