房地产行业城市更新开启地产增量新时代2019

请务必阅读正文后的重要声明部分[Table_IndustryInfo]2019年10月17日强于大市(维持)证券研究报告•行业研究•房地产行业新方向系列城市更新：开启地产增量新时代投资要点西南证券研究发展中心[Table_Author]分析师：胡华如执业证号：S1250517060001电话：[phone]邮箱：[e-mail]联系人：尉鹏洁电话：[phone]邮箱：[e-mail][Table_QuotePic]行业相对指数表现数据来源：聚源数据基础数据[Table_BaseData]股票家数131行业总市值（亿元）22,408.56流通市值（亿元）21,611.28行业市盈率TTM9.11沪深300市盈率TTM12.3相关研究[Table_Report]1.房地产行业2019年中报总结：业绩稳健增长，现金流持续向好(2019-09-05)2.房地产行业政策点评：新提法为应有之义，利空出尽行情可期(2019-07-31)3.房地产行业2018年报及2019一季报总结：业绩快速释放，集中度持续提升(2019-05-15)4.房地产行业动态点评：大幅取消落户限制，加速推动城市集群协同发展(2019-04-09)5.房地产行业动态点评：拿地明显回落，推升政策宽松预期(2019-03-15)6.房地产行业动态点评：板块仓位持续提升，防御价值不断凸显(2019-01-27)[Table_Summary]城市更新有望开启地产增量新时代：近年来我国城市化进程不断加快，人口持续地朝着都市圈或城市集群涌入，但不少城市却面临开发强度日趋饱和、土地资源日益稀缺的现状，盘活存量土地资源是必然出路。房地产正在从增量时代进入到存量时代，城市更新或将开启房地产空间增量新时代，成为城市可持续发展的重要抓手。政策引导作用大，后续积极政策依然可期：2009年国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省建设，之后广东省在城市更新领域积累了丰富的实践经验，相关规章制度也在不断完善，但依然存在保障弱、时间长、落地难等问题。2019年以来，中央和地方政府多次出台有关城市更新的引导支持政策。9月4日广东省发布了《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》，从10个方面深化改革，后续促进城市更新的利好政策有望不断出台。大湾区珠九市的城市更新机会值得重点关注：从区域集中度和平均城镇化率来看，珠三角位居全国首位，常住人口城镇化率超过80%的城市个数也最多，叠加经济活力突出、增量土地有限、人口流入显著的特征，建议重点关注广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山等城市的城市更新机会。广东省在未来三年的“三旧”改造行动方案中明确，全省至2021年“三旧”完成改造面积15万亩以上，其中珠三角城市新增改造面积占比在80%以上，发展空间很大。房企可通过多种方式参与城市更新项目：旧改项目存在“拆迁难、时间长、毛利高”等特点，在“旧厂改造”房企可以直接通过协议受让或收购公司股权成为单一实施主体；在“旧村改造”方面房企可以与村集体经济组织继受单位签订合作协议，在专项规划审批后确认实施主体；在“旧城改造”方面可以配合政府主导，吸引专项基金采取轻资产的方式参与。重点推荐大湾区城市更新项目储备多的个股：珠九市受益大湾区建设和深圳发展先行示范区的双重利好，积极政策持续性较强，关注低估值龙头和城市更新领域储备丰富的个股。我们推荐万科（000002.SZ）、金地集团（600383.SH）、华发股份（600325.SH）、碧桂园（2007.HK）、佳兆业（1638.HK）和龙光地产（3380.HK），关注世茂房地产（0813.HK）和中国奥园（3883.HK）。风险提示：城市更新利好政策不及预期、旧改开发周期较慢等。重点公司盈利预测与评级[Table_Finance]代码名称当前价格投资评级EPS（元）PE2018A2019E2020E2018A2019E2020E000002万科Ａ27.07买入3.063.734.338.857.266.25600383金地集团13.11买入1.792.132.657.326.154.95000961中南建设9买入0.591.091.9015.228.264.74600048保利地产15.8增持1.592.012.499.947.866.35600325华发股份7.83买入1.081.562.197.255.023.58数据来源：聚源数据，西南证券-4%8%20%32%45%57%18/1018/1219/219/419/619/819/10房地产沪深300行业新方向系列请务必阅读正文后的重要声明部分目录1城市更新是城市化进程的必然产物..................................................................................................................................12城市更新的政策对比与展望.............................................................................................................................................42.1广州城市更新相关政策及特点........................................................................................................................................42.2深圳城市更新相关政策及特点........................................................................................................................................52.3珠海城市更新相关政策及特点........................................................................................................................................63从城镇化率看城市更新空间的区域性差异......................................................................................................................84房企参与城市更新的路径与案例...................................................................................................................................105风险提示.........................................................................................................................................................................14行业新方向系列请务必阅读正文后的重要声明部分图目录图1：不变城乡人口增长率差值URDG的城市化水平曲线......................................................................................................2图2：不变URDG的城市化水平发展速度曲线.........................................................................................................................2图3：我国常住人口城镇化率的可能变化趋势.........................................................................................................................3图4：国家开发银行2018年末贷款余额主要行业分布...........................................................................................................7图5：2018年末广东常住人口分布情况（万人）....................................................................................................................8图6：2018年珠九市人口净增量（万人）................................................................................................................................8图7：深圳侨城东城市更新项目所处区位...............................................................................................................................10图8：深圳侨城东城市更新项目效果图...................................................................................................................................10图9：深圳大冲村城市更新项目规划组团...............................................................................................................................12图10：深圳大冲村城市更新项目效果图.................................................................................................................................12图11：深圳白石洲旧改项目组团示意图.................................................................................................................................12图12：深圳白石洲旧改项目街道区位图.................................................................................................................................12图13：佳兆业在售的城市更新项目...................................................