房地产行业投资承压下探销售持续回暖2019

请参阅最后一页的重要声明证券研究报告·行业深度研究投资承压下探，销售持续回暖土地端：单月土地购置下降明显，土拍放量、溢价率提升1-7月房地产开发企业累计土地购置面积同比下降29.4%，跌幅增加1.9pct，1-7月土地累计成交价款同比下滑27.6%，跌幅保持不变。全国土地成交转为正增长，从7月百城成交土地的建筑面积来看，重点城市的土地成交数据依旧好于全国。土拍放量、溢价率提升。开工、施工端：继续回落趋势，单月新开工增速波动大1-7月房屋新开工面积12.57亿平方米，同比增长9.50%，增速较上月降低0.6pct。单月新开工面积增速波动较大，从趋势来看与销售保持一致，原因在于在资金收紧情况下，目前房企往往采用以销定产的策略，我们预计下半年销售仍将保持平稳回落，叠加1-7月份土地购置增速负增长，新开工累计增速预计将会持续收敛。施工方面，我们预计施工面积仍将保持平稳增长，预售房屋交付竣工的硬性约束，将有效抵消新开工增速下降带来的负向拖动作用。投资端：投资回落趋势不变，中部地区增幅扩大1-7月全国房地产开发投资7.28万亿元，同比增长10.6%，增幅较1-6月缩小0.3pct，6月单月投资增速较5月有所回落，我们认为仍然是由于土地购置费同比下降所致。年内施工体量和施工强度的提升支撑了投资仍在高位徘徊，展望下半年，我们认为随着房地产融资政策的进一步收紧和棚改力度的逐步趋弱，房企在资金端和土地投资端将进一步承压，投资增速将平稳滑落。销售端：销售增速持续回暖，仍存在弹性1-7月商品房销售面积为88783万平方米，同比下降1.3%，较1-6月减少0.5pct；销售金额为83162亿元，同比增长6.2%，增速增加0.7pct。7月单月市场销售金额和面积增速同比持续回暖。总体而言，展望全年的销售增速，我们认为三季度的销售或具备一定的弹性。资金端：整体延续放缓态势，房贷利率进入反弹阶段1-7月房地产开发企业到位资金为99800亿元，同比+7.0%，较1-6月-0.2pct，资金面小幅趋紧，单月来看，单月增速与6月基本持平，销售回款支撑房地产开发到位资金提升。数据上看，全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。一线城市和二线城市的房贷利率变化趋势差异较大。维持买入江宇辉[e-mail]18621759430执业证书编号：S1440517120002发布日期：2019年08月16日市场表现相关研究报告-13%7%27%47%2018/8/162018/9/162018/10/162018/11/162018/12/162019/1/162019/2/162019/3/162019/4/162019/5/162019/6/162019/7/16房地产开发沪深300房地产开发Ⅱ行业深度研究报告房地产开发Ⅱ请参阅最后一页的重要声明标题目录开发投资数据详解...................................................................................................................................................1土地端：单月土地购置下降明显，土拍放量、溢价率提升........................................................................1开工、施工端：继续回落趋势，单月新开工增速波动大............................................................................3投资端：投资回落趋势不变，中部地区增幅扩大........................................................................................4市场供需及资金端数据详解...................................................................................................................................6销售端：销售增速持续回暖，仍存在弹性...................................................................................................6资金端：整体延续放缓态势，房贷利率进入反弹阶段................................................................................8政策端解读..............................................................................................................................................................11政治局会议：“调控”转向“管理”，不将房地产作为短期刺激经济手段...............................................11流动性层面：融资政策边际收紧，约束土地市场升温............................................................................12地方层面：因城施策：苏州升级调控降温，上海临港放宽限购..............................................................121行业深度研究报告房地产开发Ⅱ请参阅最后一页的重要声明开发投资端数据详解土地端：单月土地购置下降明显，土拍放量、溢价率提升1-7月房地产开发企业累计土地购置面积同比下降29.4%，跌幅增加1.9pct，其中7月单月购置面积同比下降36.9%，跌幅较6月扩大22.6pct。1-7月土地累计成交价款同比下滑27.6%，跌幅保持不变，其中7月土地成交价款同比下滑27.3%，跌幅较6月扩大15.8pct。图表1：单月土地购置面积（万平）图表2：土地购置面积累计同比资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部图表3：土地成交价款单月同比及累计同比图表4：土地购置费用单月同比及累计同比资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部全国土地成交转为正增长，从7月百城成交土地的建筑面积来看，重点城市的土地成交数据依旧好于全国。其中，一线城市成交土地建筑面积由上月同比上涨26.6%扩大为上涨76.1%，二线城市成交建面由上月的上涨41.4%下降为24.9%。百城土地供需结构方面，7月百城土地供需比为0.98，其中，规划土地建筑面积供应9739.81万平方米，同比减少15.74%，土地成交建面9940.38万方，同比上升3.03%。结合我们对重点城市的调研，其土拍放量、溢价率提升的主要原因在于：1、核心城市尤其是部分二线-40%-20%0%20%40%60%80%100%15/0215/0816/0216/0817/0217/0818/0218/0819/02本年土地购置费:累计增速土地购置费单月同比2行业深度研究报告房地产开发Ⅱ请参阅最后一页的重要声明城市，在历经去年下半年流拍潮后，在适度控制起拍价的同时推出的主城区优质地块的量显著增加；2、主流房企纷纷聚焦核心城市叠加上半年银行较为宽松的授信政策为重点城市土拍市场的升温创造了良好条件。图表5：百城住宅用地成交面积及同比图表6：百城土地成交结构资料来源：wind，中信建投证券研究发展部资料来源：wind，中信建投证券研究发展部图表7：百城规划土地供应建筑面积及同比图表8：百城土地供需比资料来源：wind，中信建投证券研究发展部资料来源：wind，中信建投证券研究发展部从百城土地成交楼面价来看，7月份一线城市土地成交楼面均价较上月下降46.7%，二、三线城市分别环比上升7.4%和22.1%，一线城市有所回落。宅地成交溢价率方面，百城土地溢价率在继上月首次迎来回落后本月继续有所下降，环比下降0.89%。分能级城市来看，一线城市土地溢价率由高点回落，整体溢价率较6月的25.0%反弹至6月的5.0%；二线城市中部分城市土地市场过热，政策调控边际收紧，整体溢价率继续下降至13.7%，降幅为5.1pct；三线城市溢价率则下降7.5pct，但仍保持在13.4%的相对高位。-40%-20%0%20%40%60%80%0200040006000800010000120001400016000180002000017/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0119/05成交建筑面积（万平方米）成交面积同比0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%15/1216/0616/1217/0617/1218/0618/1219/06一线城市二线城市三线城市-40%-20%0%20%40%60%80%100%05,00010,00015,00020,00025,00016/0416/1017/0417/1018/0418/1019/04规划土地供应建筑面积（万平方米）同比3行业深度研究报告房地产开发Ⅱ请参阅最后一页的重要声明图表9：百城土地成交楼面均价（元/平方米）图表10：百城土地成交溢价率（%）资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部资料来源：wind，中信建投证券研究发展部开工、施工端：继续回落趋势，单月新开工增速波动大1-7月房屋新开工面积12.57亿平方米，同比增长9.50%，增速较上月降低0.6pct，其中，住宅新开工面积9.28亿平方米，增长9.60%，增速降低0.9pct。7月单月住宅新开工面积增速为5.36%，较上月下降了2.4pct，办公楼新开工面积同比增加21.6%，而商业营业用房依旧同比下降，降幅为3.5pct。单月份新开工面积增速波动较大，从趋势来看与销售保持一致，原因在于在资金收紧情况下，目前房企往往采用以销定产的策略，我们预计下半年销售仍将保持平稳回落，叠加1-7月份土地购置增速负增长，新开工累计增速预计将会持续收敛。1-7月房屋施工面积达79.42亿平方米，同比增长9.0%，与上月增速持平，其中住宅施工面积55.41亿平方米，同比增长10.4%，与上月相比略减0.1pct。我们预计施工面积仍将保持平稳增长，预售房屋交付竣工的硬性约束，将有效抵消新开工增速下降带来的负向拖动作用。图表11：住宅单月新开工面积（万平）图表12：办公楼、商业营业用房新开工面积累计同比（%）资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部02000400060008000100001200014000160001800015/0115/0716/0116/0717/0117/0718/0118/0719/0119/07百城土地成交楼面均价：一线城市百城土地成交楼面均价：二线城市百城土地成交楼面均价：三线城市02040608010012014016015/0115/0716/0116/0717/0117/0718/0118/0719/01一线城市二线城市三线城市4行业深度研究报告房地产开发Ⅱ请参阅最后一页的重要声明图表13：单月销售面积增速和单月新开工增速资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部投资端：投资回落趋势不变，中部地区增幅扩大1-7月全国房地产开发投资7.28万亿元，同比增长10.6%，增幅较1-6月缩小0.3pct。其中，住宅投资5.34万亿元，增长15.1%，增速较上月降低0.7pct，住宅投资占房地产开发投资的比重为73.4%。7