房地产行业板块2019年中期策略稳字当头业绩为王20190626民生证券27页

2019年6月26日风险提示：房地产调控政策收紧民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明行业报告（推荐）“稳”字当头，业绩为王——房地产板块2019年中期策略分析师：杨柳执业证号：S0100517050002研究助理：由子沛执业证号：S0100118010012研究助理：侯希得执业证号：S01001180800332房地产摘要民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明上半年的总结与展望行业基本面上看，销售方面，1-5月全国商品房销售面积小幅负增长，但仍略超预期，总体仍保持一定韧性；其中一二线城市见底回升，三四线城市销售较差。投资方面，1-5月房地产投资增速年内首次回落，且土地购置费持续负增速，下半年投资增速或将加速下滑。资金方面，一季度资金面较为宽松，自5月17号银保监会23号文开始，融资开始收紧，到位资金遇冷，预计将导致下半年土地市场下行。总体而言，全国基本面周期性见顶的迹象明显，除少数热点一二线城市房价仍有上涨压力外，大多数城市基本房价趋稳甚至略有下行。政策方面，“一城一策”仍是主流思路，如近期苏州、西安等房地产市场较为火热，政策调控力度加大。我们认为一二线城市的政策宽松预期降低，而三四线仍有放松空间。下半年的板块投资策略通过对历年数据的整理，我们发现地产超额收益的拐点领先销售增速的拐点3-6个月，房价加速上涨的拐点对应着地产股超额收益结束的起点，且当土地溢价率较低时，往往预示着地产板块走强的开始；此外，国内降息后地产板块往往具备绝对收益与相对收益，在7月配置地产到年末通常也具备绝对收益与相对收益，政策的边际拐点对应着超额收益的拐点。投资建议我们仍坚持去年底撰写的2019年年度投资策略中提出的观点，即房地产板块投资的主线逻辑有三方面：（1）从政策博弈逐渐转向业绩为王；（2）从规模导向逐渐转向利润导向；（3）行业集中度提升的逻辑仍将延续，但速度将明显降低。近期地产融资收紧但板块并未大幅波动，显示板块估值已经见底。融资收紧背景下龙头房企优势将更加凸显，建议关注：A股的万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、新城控股、阳光城、中南建设等，以及H股的融创中国、中国恒大、新城发展控股、龙光地产、合景泰富集团等。风险提示：房地产调控政策收紧3房地产一、上半年行业总结与展望4民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产上半年总结与展望销售：全国商品房销售回落，但基本面总体保持稳固1-5月累计销售面积同比-1.6%，下降1.3pct；销售金额累计同比+6.1%，回落2.0pct。其中，3月、4月商品房销售金额与销售面积增速均有所回暖，一方面体现出3-4月一二线“小阳春”带来的市场回暖，另一方面也显示三四线市场并未过分变差。419政治局会议重提“房住不炒”后预期趋稳，全年销售面积预计仍为负增速。图1：商品房销售情况资料来源：国家统计局，民生证券研究院5民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产上半年总结与展望一二线城市自2016年3月调控开始收紧，需求已被压抑三年，在房贷利率走低，部分二线城市落户门槛放宽的刺激下，购房需求今年开始集中释放，一二线城市一季度销售出现“小阳春”；2019年多个省市棚改目标腰斩，棚改货币化大幅收紧，三四线城市需求大幅走弱；图2：30大中城市成交面积同比（移动8周平均）销售：一二线城市见底回升，三四线城市销售较差资料来源：国家统计局，民生证券研究院6民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产上半年总结与展望投资：增速年内首次回落1-5月房地产投资同比+11.2%，相比上月下降0.7pct，单月增速9.5%，出现较大幅度下滑，但仍超出此前市场预期。在土地成交价款这个先行指标增速前期的持续回落，叠加近期地产融资收紧的背景下，推测下半年地产投资增速或将加速下行，但考虑到建安投资的韧性较强且权重较大，将可对投资形成较大支撑，亦不必担忧投资的断崖式下滑，预计全年增速7%左右。资料来源：国家统计局，民生证券研究院图3：房地产开发投资完成额与新开工面积累计同比7民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产上半年总结与展望投资：土地购置持续负增速1-5月土地购置面积同比-33.2%，微升0.6pct；土地成交价款同比-35.6%，下降2.1pct。土地成交作为土地购置费的先行指标，其持续缩量或将拖累后续投资增速。图4：土地购置与成交情况资料来源：国家统计局，民生证券研究院8民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产上半年总结与展望投资：预计下半年土地市场下行2018年土地市场降温迹象明显，土地成交增速逐季度回落，而2019年一季度则呈现底部略有环暖的态势。2019年一季度一方面房地产市场销售回暖，另一方面资金较为宽松，房企拿地积极，土地成交溢价率也开始上行。2019年5月17日，银保监会23号文开始收紧房地产非标融资，之后又传出5家地产公司因为拿地王被暂停ABS与债券发行的传闻，6月13日，郭树清在陆家嘴论坛上提到房地产行业过度融资会挤占其它行业信贷资源。在融资遭遇收紧的背景下，下半年土地市场大概率下行。图5：百城土地出让金及累计同比图6：百城土地成交平均楼面价及溢价率资料来源：国家统计局，民生证券研究院9民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产上半年总结与展望资金：1-5月资金面较为宽松，6月融资开始收紧房企融资成本趋势：2019年1-5月资金面较为宽松，房企融资成本下行明显；然而以5月17日银保监会23号文为开端，房地产融资重新开始收紧，资金短缺背景下，预计下半年房企融资成本将重新开始上升；典型房企发债利率变化：典型房企一季度发债利率均呈现下行态势，如万科2019年2月26日发行的公司债票面利率仅为3.65%，相比2018年10月29日发行的公司债4.18%的票面利率下行了53bp；而成长型的房企如阳光城，2019年4月24日发行的两笔ABS，票面利率分别为5.5%和6.5%，而其2018年发行的ABS票面利率区间则为6.95%-7.5%；按揭贷款利率趋势：根据融360发布数据，2019年5月，全国首套房贷款平均利率为5.42%，较上月下降6BP，首套平均利率连降半年，目前已经降至2018年以来最低水平；二套房贷款平均利率为5.74%，较上月回落8BP。和首套房贷利率一样，二套房贷款平均利率也为2018年至今最低水平，比2018年1月低了2个BP，比2017年12月高1BP。然而6月13日郭树清在陆家嘴论坛上特别提到“住户部门杠杆率”，认为房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，之后6月15日传出人民银行成都分行发出紧急通知，要求各家银行一手房按揭利率重新开始上调的消息。图8：首套平均房贷利率图7：房地产信托年收益率资料来源：Wind，民生证券研究院10民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产上半年总结与展望1-5月房企到位资金同比+7.6%，下降1.3pct，单月增速从上月18.4%回落至3%除国内贷款外各个分项增速均有回落，而在监管强调严控非标的背景下，预计国内贷款增速后续也将回落。资金：融资收紧，到位资金遇冷图9：房地产开发到位资金累计同比资料来源：国家统计局，民生证券研究院11房地产上半年总结与展望民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房价：全国基本面周期性见顶的迹象明显图10：房价指数和同比涨幅图11：百城房价环比上涨城市数量和环比下跌城市数量2018年末经济工作会议与住建部均强调要“稳地价，稳房价，稳预期”，政策既不允许房价大幅上涨（苏州），也不希望房价大幅下跌（湖北恩施）目前不同城市房地产市场分化较大，全国整体来看基本平稳，少数热点一二线城市房价仍有上涨压力，大多数城市基本房价趋稳甚至略有下行资料来源：Wind，民生证券研究院12民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产上半年总结与展望政策：“稳”字当头，因城施策北京、杭州、大连等地积极完善人才引进机制，落户条件有所放松；苏州受长三角一体化预期影响，房地产市场过热；5月以来针对土地、房地产的调控政策不断，以实现市场降温。城市政策收紧(红)/宽松(绿)北京5月19日：放宽户籍限制，申请人不再要求具有本市户籍，只需申请当月前三个月在海淀区工作并连续缴纳社保即可，“海英人才”及特殊人才还可适当放宽条件。放宽住房限制，申请人及家庭成员在本市有住房，但距离申请人工作单位超过15公里的，也可申请人才公租房。深圳6月12日：出台城市更新新规：城中村采用微改造方式，不大拆大建6月10日：房地产开发企业应在工业园区项目由电脑随机抽取不少于项目当期预(销)售许可建筑面积60%的优购房。此次购房政策申请对象，主要是在园区就业、创业并连续缴纳社保或个税12个月及以上，且个人及家庭(含未成年子女)在苏州大市无自有住房的本科及以上人才，或园区认定的其他紧缺人才。5月17日：苏州市吴江区自然资源和规划局于5月17日发布《关于吴地网（2019）7号公告地块挂牌出让的补充公告》，该宗地块的市场指导总价、网上竞价中止价格及一次性报价全部降低。其中网上竞价中止价降幅16.05%，一次报价最高限降幅为18.77%。此前，因近三个月房价上涨过快，住建部对苏州等10城进行了预警提示。5月16日：园区“五年一学位”政策调整为九年内认定一名地段生（初中、小学不分段，同一家庭多名子女不受限制）；对园区范围内新取得预（销）售许可的商品住房，房地产开发企业应当将不少于预（销）售许可建筑面积60%的住房优先出售给在园区就业、创业并连续缴纳社保或个税12个月及以上，且个人及家庭（含未成年子女）在本市无自有住房的本科及以上人才，或园区人才办认定的其他高层次紧缺人才；房地产开发企业在人才优先购买后，方可公开销售60%范围内的剩余住房。5月11日：苏州市发布《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，意在落实稳地价、稳房价、稳预期的要求，遏制投机炒房，精准施策，合理引导市场预期。在苏州工业园区全域内，新取得预（销）售许可的商品住房，实行人才优先购买政策。4月30日：鼓励个人出租住房，允许出租房打隔断。南京6月4日：南京高淳区限购放松,外地人凭居住证、用工合同等可直接购房。杭州5月29日：目前浙江省人才市场已经明确发布了人才落户办理指南，大专落户政策开始落地实施。大专学历人才引进落户目前只需满足两个条件即可：1.35周岁以下；2.在杭工作并由用人单位正常缴纳社保。其中，根据部门解释，此项要求是指个人社保显示“在缴”即可，即使社保仅缴纳一个月亦可。西安6月20日：（1）从市外迁入户籍的居民家庭（退伍转业、家属随军落户的除外）在本市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的，应落户满1年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险（或个人所得税）。（2）非本市户籍居民家庭在本市住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上（含5年）个人所得税或社会保险证明的，方可购买1套商品住房或二手住房。（3）将临潼区纳入住房限购范围，严格执行我市住房限购政策。天津6月17日：天津工行、兴业首套住房上调房贷利率，利率最低上浮5%起步，二套上浮20%左右。成都6月14日：人民银行成都分行发出紧急通知，要求各家银行一手房按揭利率首套不得低于上浮15%，二套不得低于上浮20%。大连6月12日：高层次人才住房采取发放安家费方式，标准为尖端人才500万元，领军人才260万元，高端人才120万元，青年才俊30万元，按照60%、20%、20%的比例分3年发放。高层次人才须履行劳动(聘用)合同满3年，不满3年的，从解除合同之日起停发剩余安家费。厦门6月11日：厦门市住房保障和房屋管