房地产行业融资及债务状况跟踪融资无显著好转地产债风险难降2018

固定收益研究—信用债专题报告请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明2目录1.房地产融资怎么样了？..............................................................................................41.1表内企业贷款回升，个贷续降.........................................................................41.2债券融资仍旧低迷...........................................................................................51.3境外发债规模同比持平....................................................................................71.4地产非标融资规模趋降....................................................................................81.5资产证券化未有进一步爆发............................................................................92.从中报看房企债务情况..............................................................................................92.1有息债务继续攀升，融资成本走高..................................................................92.2长期偿债能力有所减弱..................................................................................112.3企业分化更加明显.........................................................................................11固定收益研究—信用债专题报告请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明3图目录图1房地产开发贷余额同比增速................................................................................4图2房地产行业公司类贷款余额情况.........................................................................5图3房地产行业在所有行业公司类贷款中的占比.......................................................5图4个人购房贷款余额同比增速................................................................................5图5居民中长贷月度新增额（亿元）.........................................................................5图6地产债发行与净融资规模（亿元）.....................................................................6图7地产公司债（小公募）通过交易所发审会的情况...............................................6图8地产公司债月度发行情况....................................................................................7图9其他品种地产债月度发行情况（亿元）..............................................................7图10境外地产债发行情况（亿美元）.......................................................................8图112016年基金子公司实体经济投向（万亿元）....................................................8图122017年资金信托投资分布（%）.......................................................................8图13地产集合信托发行规模和收益率.......................................................................9图14房地产企业资产证券化产品融资情况（亿元）.................................................9图15A股房地产公司有息债务规模（亿元）...........................................................10图16A股房地产公司资产负债率状况......................................................................10图17A股房地产公司净负债率状况..........................................................................10图18A股房地产企业短期偿债能力状况...................................................................11图19商品房销售额及其同比增速............................................................................11图20A股房地产企业长期偿债能力状况...................................................................11图21A股房地产企业有息负债率状况（按企业大小划分）......................................12图22A股房地产企业短期偿债能力状况（分企业大小）.........................................12图23A股房地产企业长期偿债能力状况（分企业大小）.........................................12固定收益研究—信用债专题报告请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明41.房地产融资怎么样了？1.1表内企业贷款回升，个贷续降表内开发贷增速回升。从贷款数据看，17年地产开发贷款大规模负增，主要金融机构地产开发贷余额净减少了1500亿元，而18年以来地产开发贷款余额出现回升，上半年共增加了1600亿元，余额水平回到了16年末；房产开发贷增速则持续回升，17年房产开发贷余额净增1.34万亿元，18年上半年继续增加了1.18万亿元，同比增速在25%以上。总的来看，2018年上半年主要金融机构房产开发贷+地产开发贷余额较年初增长了16.14%，从融资量角度看，银行对符合房产开发标准的项目支持不减。图1房地产开发贷余额同比增速-25-15-5515253545Mar-13Mar-14Mar-15Mar-16Mar-17Mar-18地产开发贷款:同比（%）房产开发贷款:同比（%）资料来源：WIND，海通证券研究所银行半年报也反映了房地产行业表内贷款增速较快。根据上市银行2018年半年报，我们统计了26家上市银行公司类贷款中投向房地产行业的贷款余额，发现18年6月末的余额较年初增长了32%。五大行为新增投放主力，股份行余额增速较低。分银行类型看，今年上半年五大行明显增加了对房地产行业的公司类贷款投放，余额增量超过1.1万亿元，相比之下股份行新增投放量并不大，8家上市股份行房地产行业公司类贷款余额较年初增长了7.5%；此外13家上市城商农商行该余额较年初增长了17.9%。当然同一类型中不同银行的情况也不尽相同，比如股份行中，兴业银行、光大银行、民生银行今年上半年提供给房地产行业的公司类贷款余额较年初有明显增加，但招商银行、浦发银行、中信银行该余额较年初都有绝对值上的减少。不同类型银行，房地产行业贷款占比有所分化。房地产行业占所有公司类贷款余额的比重上，五大行从2017年的6.9%大幅增加到18年中的10.3%，股份行这一比例从2017年的14.5%回落至13.1%，而13家上市城商农商行这一比例从2017年的10.9%增加到11.2%。而从各行对于房地产行业的政策看，尽管多数银行提出要加强风险管理，但对于优质房地产客户，银行在投放贷款时还是会进行支持。在结构上，大型房企才是能够获得信贷的主体，风险较高的中小型房企获得信贷的难度依旧较大。固定收益研究—信用债专题报告请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明5图2房地产行业公司类贷款余额情况05000100001500020000250003000035000五大行股份行（8家）城商农商行（13家）2016年余额（亿元）2017年余额（亿元）2018年H1余额（亿元）资料来源：wind，海通证券研究所图3房地产行业在所有行业公司类贷款中的占比7.8%13.9%11.1%6.9%14.5%10.9%10.3%13.1%11.2%0%2%4%6%8%10%12%14%16%五大行股份行（8家）城商农商行（13家）2016年占比2017年占比2018年H1占比资料来源：wind，海通证券研究所个人购房贷款持续下滑。18年以来个人购房贷款余额增速继续下滑，上半年个人购房贷款余额只增加了1.94万亿元，余额增速持续回落，从17年一季度35.7%的高点回落到18年二季度的18.6%。从月度新增居民中长贷来看，1-8月新增居民中长贷3.4万亿元，同比减少了3200亿元。从各家银行半年报数据看，多数银行个人住房贷款余额增速明显下滑，今年上半年五大行个人住房贷款余额增速均在9%以下，较去年同期明显降低；8家上市股份行上半年个人住房贷款余额增速也均在12%及以下的水平，个别银行比如民生银行还出现了余额的负增。图4个人购房贷款余额同比增速10152025303540Mar-13Mar-14Mar-15Mar-16Mar-17Mar-18个人购房贷款：同比（%）资料来源：wind，海通证券研究所图5居民中长贷月度新增额（亿元）010002000300040005000600070002013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-07金融机构:新增人民币贷款:居民户:中长期:当月值资料来源：wind，海通证券研究所1.2债券融资仍旧低迷债券发行量有所回升，但因到期量增大，净融资额却很少。今年地产债发行量较去年有明显回升，1-9月累计发行2854亿元，同比增加近1325亿元，虽不能与15年、16年的发行水平相比，但较去年而言发行量有明显增加。但同时，随着地产债到期高峰的来临，地产债净融