房地产行业融资难度再升级房企何去何从20190716中信建投15页

请参阅最后一页的重要声明证券研究报告·行业动态融资难度再升级房企何去何从房企资金端整体延续放缓态势。1-6月房地产开发企业到位资金84,966亿元，同比+7.2pct，增速较1-5月-0.4pct，到位资金增速小幅下滑。其中，1-6月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+8.4pct、+4.7pct、+9.0pct、+11.1pct，增速较1-5月分别+2.9pct、+0.6pct、-2.3pct、+0.3pct。一方面，银保监会对违规资金流入房地产市场的监管升级，交易所市场和银行间市场暂缓部分房企的融资计划，郭树清警示高杠杆过度融资等问题，房企融资渠道条条收紧；另一方面，销售降温，定金及预收款增速下滑，销售回款缓慢。6月房企股权再融资低迷，密集转让旗下地产项目股权。2016年“930”新政出台之后，房地产股权融资收到严格把控，上市房企过去几年的再融资窗口正在关闭，再融资规模明显回落。2019年上半年，仅大悦城成功实施定增，募集金额144.5亿元，为缓解资金压力，多家房企密集转让旗下房地产项目股权。6月融资环境持续收紧，债券发行规模不断萎缩。5月17日，银保监会出台23号文，释放房地产信托业务降温的信号；5月31日，央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资通道；6月13日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上直指目前房地产市场、房地产金融存在居民高杠杆与房地产过度融资的风险与问题；6月，融资收紧范围逐渐扩大，交易商协会通过窗口指导，暂缓部分地产商银行间市场的发债融资计划，避免过度融资；7月12日，国家发改委发布通知，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，融资用途受限。近期，地产融资调控不断升级，政策进一步收紧，预计着下半年土地市场或将降温。从发行总额来看，2019年上半年，房企融资总额为6113亿元，同比增长36%，其中，境内发债3592亿元，同比增长35%，占比59%；境外发债2521亿元，占比由2018年下半年的27%大幅攀升至41%。6月房地产信托仍为发行主力，监管升级，业务降温势在必行。6月信托成立数量为410个，募集资金928亿元，环比提升49.5%，占所有产品发行总额的48%，占据半壁江山，在融资政策持续收紧情况下，房地产信托回暖明显，平均收益率为8.29%，平均期限为1.52年。从监管形势来看，银保监会日前发布23号文，重申严格信托监管，规范房地产信托业务；7月6日，银保监会约谈部分信托公司，加强房地产信托领域风险防控，今后会将对信托公司的警示提醒指导作为一项常态化工作。融资成本上行，龙头企业优势依然显著。房企融资出现回暖，但融资成本普遍回升，主流房企融资成本可控上行。龙头房企凭借规模优势和稳健的经营风格，优势依然显著。维持买入江宇辉[e-mail]18621759430执业证书编号：S1440517120002发布日期：2019年07月16日市场表现相关研究报告-33%-23%-13%-3%7%2018/5/152018/6/152018/7/152018/8/152018/9/152018/10/152018/11/152018/12/152019/1/152019/2/152019/3/152019/4/15房地产开发沪深300房地产1房地产行业动态研究报告请参阅最后一页的重要声明房地产企业融资概述1-6月房地产开发企业到位资金84,966亿元，同比+7.2pct，增速较1-5月-0.4pct，到位资金增速小幅下滑。6月到位资金18,277亿元，同比+5.7pct，单月增速较5月+2.7pct，略有回升。其中，1-6月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+8.4pct、+4.7pct、+9.0pct、+11.1pct，增速较1-5月分别+2.9pct、+0.6pct、-2.3pct、+0.3pct。6月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+22.8pct、+6.4pct、+1.1pct、+12.3pct，增速较5月分别+7.2pct、+6.2pct、+0.9pct、+6.7pct。从资金来源结构上看，1-6月国内贷款累计占比不断下滑，由1-2月的20.3%降至15.7%，自筹资金和定金及预收款累计占比稳步提升，分别由1-2月的29.7%、30.1%升至31.5%、33.5%，维持高位。房企资金端整体延续放缓态势，一方面，银保监会对违规资金流入房地产市场的监管升级，交易所市场和银行间市场暂缓部分房企的融资计划，郭树清警示高杠杆过度融资等问题，房企融资渠道条条收紧；另一方面，销售降温，定金及预收款增速下滑，销售回款缓慢。图表1：房地产开发企业到位资金统计图表2：房地产开发企业资金来源结构资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部图表3：房地产开发企业到位资金中国内贷款统计图表4：房地产开发企业到位资金中自筹资金统计资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部0246810121402000040000600008000010000012000014000016000018000017-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-0419-06房地产开发资金来源累计值累计同比（%）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%17-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-0419-06国内贷款利用外资自筹资金定金及预收款个人按揭贷款-10-5051015202505000100001500020000250003000017-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-0419-06国内贷款累计同比-20-15-10-5051015010000200003000040000500006000017-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-0419-06自筹资金累计同比2房地产行业动态研究报告请参阅最后一页的重要声明图表5：房地产开发企业到位资金中定金及预收款统计图表6：房地产开发企业到位资金中个人按揭贷款统计资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部房地产股权融资2016年“930”新政出台之后，房地产股权融资收到严格把控，上市房企过去几年的再融资窗口正在关闭，再融资规模明显回落。2016年股权融资规模降至1169亿，2017年大幅降至225亿，2018年仅为100亿元，持续低迷。2019年上半年，仅大悦城成功实施定增，募集金额144.5亿元，为缓解资金压力，多家房企密集转让旗下房地产项目股权。图表7：房地产企业增发股数图表8：房地产企业股权再融资规模资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部图表9：2019年上半年房地产企业股权再融资明细序号公司简称增发进度增发价格（元）增发数量（亿股）增发募集资金（亿元）1大悦城实施6.8421.12144.472合肥城建董事会预案7.141.80-3数源科技董事会预案7.890.63-4中航善达董事会预案7.60--5ST新梅股东大会通过3.8813.84-6绿地控股股东大会通过---7金宇车城股东大会通过-0.26-051015202530010000200003000040000500006000017-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-0419-06定金及预收款累计同比（%）-10-5051015202505000100001500020000250003000017-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-0419-06个人按揭贷款累计同比（%）05101520253016-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-05实际增发股数（亿股）05010015020025030035040016-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-05实际募集资金（亿元）3房地产行业动态研究报告请参阅最后一页的重要声明序号公司简称增发进度增发价格（元）增发数量（亿股）增发募集资金（亿元）8泰禾集团股东大会通过-2.88-9京汉股份股东大会通过-1.57-10万泽股份股东大会通过-1.45-11新城控股发审委通过-5.64-12泛海控股发审委通过-13.13-13中洲控股发审委通过-2.52-14新华联证监会核准-4.93-15天地源国资委批准-3.80-资料来源：Wind、中信建投证券研究发展部房地产债权融资总体概况2019年伊始，房企融资延续2018年底以来的宽松态势，持续高位运行，出现融资高峰。伴随企业拿地加速，全国土地市场显著升温，地王频出，与政策导向相违背，二季度房企融资政策开始收紧，形势急转直下。5月17日，银保监会出台23号文，释放房地产信托业务降温的信号；5月31日，媒体报道部分房企因拿地激进，出现一些“地王”，在住建部的指导下，央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资通道；6月13日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上直指目前房地产市场、房地产金融存在居民高杠杆与房地产过度融资的风险与问题；6月，融资收紧范围逐渐扩大，交易商协会通过窗口指导，暂缓部分地产商银行间市场的发债融资计划，避免过度融资；7月12日，国家发改委发布通知，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，融资用途受限。近期，地产融资调控不断升级，政策进一步收紧，预计着下半年土地市场或将降温。从发行总额来看，2019年上半年，房企融资总额为6113亿元，同比增长36%，其中，境内发债3592亿元，同比增长35%，占比59%；境外发债2521亿元，占比由2018年下半年的27%大幅攀升至41%，主要由于2018年5月政府加强对境外融资的用途限制，叠加上境外融资成本持续走高，以及人民币汇率大幅波动的影响，2018年下半年房企海外融资占比下跌，而2019年房企面临偿债高峰，借新还旧需求上升，再次转向海外举债。6月，房企融资总额为607亿元，同比下降2%，环比下降9%，融资收紧形势下，二季度债券发行量持续萎缩，境内外债券发行额分别为370亿元和238亿元，占比为61%和39%。从发债利率来看，2019年上半年，境内公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券发行利率分别为5.71%、5.38%、4.16%、5.63%、5.95%；上半年海外债发行利率为8.53%，2019年单月发行利率均在8%以上，5月最高达到10.85%，融资成本远高于境内发债。从境内发债品种来看，2019年上半年，公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券发行规模占比分别为47%、18%、12%、9%、14%，公司债发行量近五成，成为房企债券融资主要渠道，中票其次，其余品种发行占比相近。4房地产行业动态研究报告请参阅最后一页的重要声明图表10：债权融资产品发行地域结构图表11：境内债权融资产品发行利率资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部图表12：境内