房租上涨的逻辑与长租公寓市场现状房地产行业租赁市场专题一2018

请务必阅读正文后的声明及说明2/27[Table_PageTop]行业深度报告目录1.城市租金是否真的高速上涨了？..........................................................31.1.租金上涨——2017年较大程度回撤......................................................................31.1.1.市场成交量冻结带来租赁市场供应量增加.............................................................31.1.2.严控人口红线，租赁市场需求端承压....................................................................41.1.3.重拳治理房屋中介市场，挤去市场水分................................................................51.2.租金增速与人均收入增速匹配，租金仍具上涨空间...........................................52.长租公寓对于租赁市场的真正影响力..................................................62.1.长租公寓是市场的参与者，而不是绝对主力.......................................................62.2.长租公寓溢价仍在合理范围...................................................................................92.3.长租公寓对于市场供应结构性的改善.................................................................123.租赁市场供需失衡，带来整体租金上涨............................................143.1.拆违带来供需平衡打破，整体需求上提导致租金上涨.....................................143.2.租赁地块入市尚需时间，将改善远期供需平衡.................................................144.多方机构提前布局租赁市场蓝海，盈利仍成困局.............................174.1.多方机构混战，多种运营模式并行.....................................................................174.2.银行机构多方式参与租赁市场.............................................................................184.2.1.联手租赁市场运营方，帮助开拓融资渠道...........................................................184.2.2.面向租客提供租金分期产品................................................................................194.2.3.携手个人、企业、政府，打造自有租赁平台.......................................................194.3.融资方式多样化，如何盈利依旧存疑.................................................................204.3.1.租赁住房专项债.................................................................................................204.3.2.资产证券化产品.................................................................................................234.3.2.1.轻资产租金收益权ABS................................................................................234.3.2.2.长租公寓CMBS.............................................................................................234.3.2.3.重资产类REITS...........................................................................................245.投资建议.............................................................................................25请务必阅读正文后的声明及说明3/27[Table_PageTop]行业深度报告1.城市租金是否真的高速上涨了？截止10月底，北京、上海、广州、深圳四大一线城市住宅平均租金分别为93.67、76.39、52.22、79.38元/平米/月，在经历7-8月的租房高峰期后，近期租金均有一定程度的下滑或趋稳，但同比来看均达到历史高位，同比分别增长19.04%、19.21%、17.67%、25.32%，根据平均租金价格走势发现，四大城市其住宅租金在2017年均出现明显下滑，目前节点下同比2017年的数据虽然大幅增长，但是与当年年基数本就不高有一定原因，以2018年10月平均租金同比2016年10月租金分别上升27.30%、17.56%、15.94%、21.66%，年化增幅为12.83%、8.42%、7.63%、10.30%。图1：北京房租走势图2：上海房租走势数据来源：东北证券，Wind数据来源：东北证券，Wind图3：广州房租走势图4：深圳房租走势数据来源：东北证券，Wind数据来源：东北证券，Wind1.1.租金上涨——2017年较大程度回撤本轮租金同比涨幅较高有部分原因是因为四大一线城市2017年房租均出现了不同程度的下滑，较低的基数导致了涨幅提升。因此，了解2017年平均租金的下降，有助于我们了解本轮房租上升的来龙去脉和核心因素。而2017年租金下滑，可以归结于以下几点：1.1.1.市场成交量冻结带来租赁市场供应量增加2016年至今，四大一线城市房地产政策频出，且一路收紧，不断加码的调控政策与预售证管制，导致四大一线城市成交量处于冻结状态，北上广深2017年全年成交量累计下滑25.70%、36.30%、8.90%、15.70%。市场成交量冻结带来了部分房源由请务必阅读正文后的声明及说明4/27[Table_PageTop]行业深度报告售转租，增加了租赁市场的供给，带动整体租金下行。表1：一线城市政策不断加码城市日期政策北京2016.10本地户籍家庭限购两套；非本市户籍需满5年社保且限购1套2017.3调控政策升级，非本市户籍由满5年升级至连续60个月；开始认房+认贷上海2016.3史上最严限购令：非沪籍购房需满5年社保，二套非普7成首付2017.1类住宅物业整顿广州2016.10“广州八条”限购令2017.3非本市户籍居民需缴纳社保年限从3年变成5年，本市户籍单身者则限购一套房深圳2016.10对于无房、有贷款记录的，首付不低于五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上。同时，对于本市户籍成年单身人士（含离异），在本市限购1套住房；能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房数据来源：东北证券整理图5：一线城市商品房销售额累计同比数据来源：东北证券，Wind1.1.2.严控人口红线，租赁市场需求端承压北上广深四城在当地的“十三五”规划纲要中均明确了到2020年的人口控制目标，四城分别提出2300万、2500万、1550万和1480万的人口红线。直接导致了2017年北京、上海的常住人口出现负增长，为2170万、2418万人，这也是自2000年来，北京市常住人口首次出现下滑。广州和深圳在2017年人口净增加45万和62万。2017年，北京、上海房租下降与其常住人口总数降低有着直接的关系，虽然广州、深圳其人口处于加速增长的状态，但是由于广州其自身房价较北上深更为合理，而深圳则是有着众多城中村供应租赁市场，因此其租金价格与常驻人口变化并无直接关系。请务必阅读正文后的声明及说明5/27[Table_PageTop]行业深度报告图6：北上人口变化及趋势线图7：人均可支配收入累计值数据来源：东北证券，Wind数据来源：东北证券，Wind表2：一线城市人口红线政策城市截止2017年底常住人口人口红线未来年增长量北京2170万2300万43万人/年上海2418万2500万27万人/年广州1449万1550万33万人/年深圳1253万1480万76万人/年数据来源：东北证券整理1.1.3.重拳治理房屋中介市场，挤去市场水分2017年，中央经济工作会议和中央财经领导小组对规范发展住房租赁市场提出明确要求，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，住建部和地方也开始层层部署落实，规范租赁市场秩序、加快住房租赁市场立法，将规范住房租赁市场作为房地产市场专项整治工作的重点，严厉打击住房租赁市场上的违法违规行为，大力整治“黑中介”、“黑二房东”，净化住房租赁市场环境，切实保护租房群众的合法权益。对于黑中介的大力整治，也使得租赁市场水分被挤出，租金回归真实数据。1.2.租金增速与人均收入增速匹配，租金仍具上涨空间过去4年间，四大一线城市城镇居民人均可支配收入保持较高的增长速度，2014年至2017年，北上广深城镇居民人均可支配收入由4.85、4.88、4.30、4.09万元增长至6.24、6.26、5.54、5.29万元，年均增幅均在8.5%以上。截止2018年三季度，北上广深城镇居民人均可支配收入为50406元、50989元、46600元、44385元，较2017年同期分别上升8.88%、8.86%、8.36%、8.44%；与2016年第三季度累计值相比，人均可支配收入增幅为18.81%、18.07%、17.89%、17.97%与房租增长速度相比，上海、广州的租金增长低于人均可支配收入增长，深圳住宅租金涨幅略高于人均可支配收入涨幅，仅北京租金增长速度明显高于人均可支配收入。请务必阅读正文后的声明及说明6/27[Table_PageTop]行业深度报告图8：一线城市城镇居民人均可支配收入情况图9：2018Q3城镇居民可支配收入累计值&同比数据来源：东北证券，Wind数据来源：东北证券，Wind注：深圳未统计季度城镇居民人均可支配收入，故采用全体口径假设人均租房居住面积为30平米，年租金采用该年12个月租金的算术平均值，可以看到从2013年以来，北上广深其租金/收入比一直远超国际公认的合理租金收入比：25%，但是在其后几年，租金收入比并未有明显上升，一直控制在50%以内，截止18年上半年，北上广深租金收入比为47.44%、37.34%、44.77%、28.10%，可见广州的租金压力较小，未来仍具有上升空间，而北京、深圳其租金压力已较大，未来上升空间有限，若出现快速上升则更需要政策干预。一线城市在划定人口红线的同时