武汉世联行2018年湖北区域房地产市场半年报

2018年湖北区域房地产市场半年报武汉世联行市场研究中心2018.7Part1武汉市场•住宅市场•商办市场Part2湖北三四线市场•各城市市场特征Part3市场展望目录住宅市场Part1.1楼市调控力度不减限购、摇号、保刚需、防止捂盘惜售等政策接连出台，房住不炒长效机制继续推行特征一刚需家庭可优先摇号选房。应对优先选购房源与优先选房顺序进行摇号，摇号结果应当场予以公示，并由公证机构作全程现场监督公证销售时间与收资料时间得严格限定，销售时间不得早于9:00或晚于20:00；受理意向购房登记时间不能少于48小时预售备案均价低于（含）18000元/平方米的新建商品住房项目中建筑面积低于（含）120平方米的准售房源，将按照不少于60%的比例（含60%）纳入优先选房范围武汉公布了2018年二季度可售楼盘清单，严查捂盘惜售行为。相关负责人表示，对于捂盘惜售的开发企业，会责令其限期改正，如果在责令期内没有改正，将采取暂停网上销售或行政处罚等手段进行处理武汉将实行首套房与二套房差别化的基准贷款额度，自5月1日起武汉住房公积金首套房的最高贷款额度提高至70万元，二套房的最高贷款额度为50万元要求开发商在取得预售许可证前报备《商品房销售方案》，明确预售房源、销售时间、销售方式、销售人员等基本信息。实现“一人一房一码”的“实名购房”模式选房新规提高刚需比例销售信息报备公积金贷款公正摇号时间限定打击捂盘金融信贷持续收紧利率不断上浮，武汉商品房购入门槛提高，投资类客户逐渐稀缺特征二2017年下半年开始，楼市调控向金融政策蔓延，金融调控最先受到影响的是商办物业，商办产品利率大幅上涨，到了2018年金融政策延续到住宅产品，并由一二线城市向三四线城市蔓延，截止目前信贷紧张局势依然尚未缓解，加之大部分楼盘精装修全款、刚需优先等，武汉商品房购入门槛提高，投资类客户逐渐稀缺特征三湖北省住建厅等10部门联合发布《关于因城施策规范有序发展住房租赁市场的通知》，要求武汉市继续积极开展住房租赁国家试点工作；同时，在宜昌市、襄阳市、十堰市等城市开展省级住房租赁试点；到2020年，全省基本建立租购并举的住房制度。武汉《2018年建立租购并举住房制度实施方案》已于4月正式通过。租售并举重点推行湖北设住房租赁试点城市，允许城中村、商业用房改建，武汉重点发展租赁市场，相关方案于4月正式通过1.加强住房租赁制度建设2.扶持壮大住房租赁主体3.有效增加住房租赁供应4.推广武汉市住房租赁交易服务平台5.规范住房租赁市场发展6.保障刚需家庭购房六大举措1.新建、改建、配建、长租等多种渠道筹集租赁住房不少于3万套（间），约100万平方米2.扶持发展不少于5家、运营管理租赁住房5000套（间）以上规模的住房租赁企业，形成品牌示范效应3.组织开展至少1个集体建设用地建设租赁住房项目试点20082009201020112012201320142015201620172018上半年住宅土地单价（元/m²）10271161173319011819223022663492504349924244商办土地单价（元/m²）318565210361772144518652639123235993513256001000200030004000500060002008-2018上半年武汉土地市场成交单价特征四2018年上半年武汉土地成交面积809万方、同比上升14%，成交金额514亿元，同比下降27%，政府限价力度大2018上半年武汉住宅用地整体均价4244元/㎡，同比下降31%2012201320142015201620172018上半年成交面积（万方）318026422535169918032031809成交金额（亿）957740679674111715585140300600900120015001800070014002100280035002012-2018上半年土地成交量土地成交量增价跌上半年土地成交面积809万方、同比上升14%，成交金额514亿元，同比下降27%，政府限价力度大数据来源：中指数据系统特征五随着武汉构建“1个主城+3个副城+3个新城组群”的城市空间布局的加快，进入2018年，武汉各远城区均在产业、交通、配套等方面发力，尤其围绕产业园等核心优势，远城区已开始在楼市崭露头角。上半年，黄陂、蔡甸、新洲的土地出让增多，从绿地在汉南拿地、华发在新洲布局可以看出，大房企扎堆在远城区拿地的趋势日益凸显远城区布局加快远城区城市空间布局加快，土地出让规模日渐加大，2018年上半年远城区成交量占比45%江岸区江汉区硚口区汉阳区武昌区青山区东湖新区洪山区东西湖区汉南区蔡甸区江夏区黄陂区新洲区经济技术开发区住宅1020000355700175300162010012131224042017229947100342903893685602011941187690711商业4547522343102299547898402244111762904760181566415680970971122298017960709801500000300000045000002018上半年武汉各区域土地成交面积（㎡）数据来源：中指数据系统特征六2018上半年全市住宅用地楼面地价前五名排名地块编号土地位置楼面价（元/m²）成交价格（万元）溢价率规划用途土地使用权竞得人1P(2017)192号硚口区汉宜路133344743000%含住宅万科2P(2018)023号江岸区汉口滨江国际商务区五期123531260000%含住宅中诚信3P(2017)167号东湖高新技术开发区花山大道以西、春和路以南113677102099.72%纯住宅联投4P(2017)184号武昌区临江大道与彭刘杨路交汇处9584786000%含住宅金融街5P(2017)173号洪山区白沙小路以东、青菱西路以西、滨河路以北839711284059.83%纯住宅金地数据来源：中指数据系统2018年上半年全市住宅用地溢价率前五名排名地块编号土地位置溢价率成交价格（万元）楼面地价（元/㎡）规划用途土地使用权竞得人1P(2017)153号汉南区东荆街马影河北路北侧100%409762250纯住宅武汉中央商务区投资开发有限公司2P(2018)041号黄陂区前川街木兰大道以东、百泰路以北100%45003764纯住宅武汉天迪实业有限公司3P(2017)167号东湖新技术开发区花山大道以西、春和路以南99.72%7102011367纯住宅联投4P(2018)039号黄陂区横店街环后湖北路以北、临空东街以东83.76%794205606纯住宅中铁置业5P(2017)173号洪山区白沙小路以东、青菱西路以西、滨河路以北59.83%1128408397纯住宅金地集团土拍政策持续从严高价地有所减少，土地溢价率得到明显控制，最高溢价为100%特征七合作拿地已成常态随着拿地难度不断增加，品牌房企多采用合作拿地开发模式2018上半年房企在武汉已公开合作开发项目不完全统计表房企组合合作地块合作方式地块性质保利+万科P(2017)082号股权合作，双方权益占比各50%住宅万科+联投P(2017)083号股权合作，双方权益占比各20%住宅绿城+金地+平安+华侨城+保利P(2017)128号股权合作，保利36%，华侨城18%，平安18%，绿城14%，金地14%，由绿城操盘住宅保利+金地P(2017)173号股权收购，保利占股25%，金地占股75%住宅保利+庭瑞P(2016)095号股权收购，保利占股40.8%商住混合用地保利+万科P(2018)026/027号暂未知晓住宅、公园与绿地华发+金茂P(2018)004号股权合作，两方权益占比各50%住宅、商业商务及（四星级）酒店碧桂园+招商蛇口P(2017)070号股权收购，招商蛇口占股20.15%住宅招商蛇口+广电P(2017)130号股权合作，招商蛇口占股49%住宅北辰+孔雀城P(2017)160号股权合作，北辰占股40%住宅龙湖+尚文P(2017)034号股权合作，龙湖持股比例超51.4%住宅、商服金地+北辰P(2017)131号股权合作，具体比例未公开住宅建发+武汉地产（武汉城开）P(2017)168号股权合作，建发占股49%住宅万科+武汉地产P(2017)192号股权合作，两方权益占比各50%商住混合用地招商+华润+碧桂园P(2017)079号股权合作，股权占比，招商50%，华润25%，碧桂园25%住宅旭辉+新鸿发P(2018)009号暂未知晓住宅金融街控股+武汉金田光谷华中资本中心股权合作，金融街占股85%商住福建万隆+名流置业P(2011)057NK1、7地块股权收购，福建万隆占股100%住宅武汉碧桂园+湖北恒瑞盛隆P(2018)005-007号股权收购，碧桂园占股100%商住混合用地特征八2018上半年新进武汉房企及其拿地情况企业名称拿地区域楼面价（元/㎡）建面（万方）中铁置业横店560514中诚信汉口滨江1235310力高知音后音湖30020.7光谷东19986正商白沙洲838924金融街武昌滨江958482018上半年，外地品牌房企持续加大在汉布局，多家房企通过公开招拍挂市场首次入汉，包括中铁置业、中诚信、力高、正商、金融街等从区域分布来看，新进房企主要位于武汉热点板块，其中汉口滨江和武昌滨江各1宗，光谷东、白沙洲、横店、知音后官湖各1宗随着中心城区可开发土地的减少，多数外来房企通常先在土地资源较丰富的远城区落子，然后再通过并购、股权置换等方式进军主城区数据来源：中指数据系统外地房企热情不减2018上半年，外地房企持续加大在汉布局，中铁置业、中诚信、力高等多家房企通过招拍挂首次入汉2018年上半年武汉市商品房销售面积911万方，同比下降23.8%；销售金额929亿，同比下降23%；成交均价10199元/㎡，同比上涨0.5%。2018年上半年商品住宅供应面积901万方，同比上升1.6%；销售面积771万方，同比下降22%特征九2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年上半年销售面积732108614291342169519641949246833362482911销售金额00938923120414911561221031732616929销售均价478153296562687871017591800989569510101391019902000400060008000100001200005001000150020002500300035004000单位：万方、亿、元/㎡2008-2018.6武汉商品房销量情况数据来源：中指数据系统住宅市场稳中有降武汉商品房上半年成交均价保持稳定，销售面积及销售金额下降2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年上半年供应面积12391532152716322011217321452201901销售面积11221075133915811774227029982085771供求比1.11.431.141.031.330.960.711.051.1600.40.81.21.6070014002100280035002010-2018上半年武汉商品住宅供销情况一步到位逐成趋势上半年90-120㎡户型成交占比过5成，三房占比达66.4%，住宅市场成交以改善型产品为主特征十0%20%40%60%80%100%2018上半年201720162015201420132012201120102010-2018年上半年武汉住宅分面积段成交套数占比90平方米以下90(含)-120平方米120(含)-140平方米140平方米(含)以上数据来源：中指数据系统限购限贷政策的出台影响消费者“一步到位”的思想，购房将更谨慎；二胎政策的放开，在一定程度上也刺激了120-140㎡以上产品需求受高端项目集中攻市影响，今年上半年四房及复式产品成交占比相比去年同期明显上涨，达到10.8