物业服务行业2020年投资策略三大维度12量化指标光大物业选股框架模型

敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告2019年11月22日房地产三大维度12量化指标，光大物业选股框架模型——物业服务行业2020年投资策略行业年度报告◆行业变革：政策与需求推动供给侧进化政策：市场化导向：物业费市场化定价+管理资质取消。36城物业费涨幅扩大，平均增速（16-18年）5.4%，高于平均增速（09-10年）2.1%。需求：2018年全国人均服务性消费8781元同比+12.5%，其中家庭服务支出同比+32%。物业服务需求强劲，预计2020年市场空间近1.2万亿。2019年11月，中消协与央视新闻分别对“小区物业满意度较低”进行专题报道，显示出居民对物业服务提质的需求较强。供给：行业供给侧进化四大边际趋势：运营平台化、运行科技化、管理全业态化和份额集中化。◆主流企业前景展望：规模与利润双支撑规模方面，主流物业服务商较高的合约面积覆盖度，在较大程度上锁定了未来3年内的规模增长；竣工复苏在短周期内将加速合约面积转化。行业集中度低（2018年TOP3仅3.5%），收并购整合热度不减。利润率方面，成本端：30省市最低工资均值涨幅趋缓，逐步下行至5%附近，成本端压力缓解；收入端：多地上调前期物业收费标准，市场化有望进一步推进。最后，增值服务将形成新的利润增长点。◆选股框架：三大维度12量化指标从三大维度（资源禀赋、业务经营、业务拓展）、二大业务板块（基础服务和增值服务）出发，通过十二项关键量化指标来筛选优质投资标的。创新性引入多项指标：1）资源禀赋：毛利率因子（新盘占比、单盘面积）、区域布局与税率优惠；2）基本面：包干制毛利率、供应链管理、增值服务ARPU；3）成长性：合约面积覆盖度、并购潜力（现金占比与第三方面积）、APP下载量增速。◆投资建议通过量化指标体系，综合考虑规模、利润率、成长性和附加值，我们推荐碧桂园服务（新盘占比突出、毛利率高）、雅生活服务（大盘优势、业主增值服务亮点）、新城悦服务（合约覆盖度高、扩张潜力大）、永升生活服务（综合能力均衡）和绿城服务（增值服务旗帜选手）。◆风险分析作为劳动密集型行业，需关注人工成本上行风险；增值服务拓展的不确定风险；部分企业对于关联房企过于依赖的风险；外包占比提升下的质量控制风险。证券代码公司名称股价(港元)EPS（元）PE（X）投资评级18A19E20E18A19E20E6098.HK碧桂园服务27.450.350.530.74714633买入3319.HK雅生活服务26.050.600.851.17423021买入1755.HK新城悦服务11.600.240.280.41443826买入1995.HK永升生活服务5.100.070.130.20663322买入2869.HK绿城服务8.940.170.210.27463930买入资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为2019年11月20日增持（维持）分析师何缅南(执业证书编号：S0930518060006)[e-mail]联系人黄帅斌[e-mail]行业与上证指数对比图资料来源：Wind相关研报服务提费利润限制突破在即，资本助力物业龙头优势尽显——物业服务行业系列报告（1）····································2019-05-07-30%-15%0%15%30%08-1810-1812-1801-1903-1905-1907-1909-19房地产沪深3002019-11-22房地产敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告投资聚焦研究背景近年来，政策面市场化推进，物业服务行业在价格管制和资质管理方面取得突破；需求侧居民消费结构升级，家庭服务性消费提升；物业服务行业背景发生深刻转变。2018年以来，物业服务企业密集上市（已有20家成功在A/H上市，多家处于上市进程中），资本市场热度提升。物业服务行业在资本市场的崛起，是房地产进入存量时代的一大标志与亮点，也是房企拓展产业链，发挥品牌和知名度优势的突破口。当前物业服务板块处于高增速与高估值阶段，我们认为板块的热度和增速仍将持续较长一段时间。我们的创新之处：三大维度十二项量化选股体系我们认为物业服务行业在资本市场热度提升的根本原因，在于政策和需求均出现重大变革，并催生供给侧进化。首先物业板块分拆上市代表着定位的变化，物业服务摆脱房地产的附庸地位，从成本中心转向利润中心；其次为了满足居民不断提升的服务消费，增值服务空间广阔；最后，行业进化体现出四大边际趋势：运营平台化、运行科技化、管理全业态化和份额集中化。行业当前的高估值主要来自业绩高增速的支撑。展望后续，从规模来看，得益于销售阶段已锁定的合约面积，及短期内竣工复苏小周期的支持，主流上市物业公司的规模(在管面积)增速确定性较强；从利润率来看，受益于成本端压力缓解和收入端物业费提价，以及深耕增值服务，主流企业的利润率有望保持高位；综合来看，主流上市物业公司的利润增速有较明确的支撑。随着行业内上市公司数量提升，我们尝试建立系统化分析框架和估值体系。从三大维度（资源禀赋、业务经营、业务拓展）、二大业务板块（基础服务和增值服务）出发，通过十二项关键量化指标来筛选优质投资标的。图1：三维度十二量化指标分析框架资料来源：光大证券研究所投资观点通过量化指标体系，综合考虑规模、利润率、成长性和附加值，我们推荐碧桂园（新盘占比突出、毛利率高）、雅生活（大盘优势、业主增值服务亮点）、新城悦（合约覆盖度高、扩张潜力大）、永升生活服务（综合能力均衡）和绿城服务（增值服务旗帜选手）。基础服务资源禀赋•新盘占比•单盘面积高潜力业务经营•包干制毛利率•供应链管理基本面业务拓展•合约面积覆盖度•并购潜力增值服务•地域布局•税率优惠•单户增值服务收入•单户注册APP•APP下载增速•业主增值服务增速成长性长信基金2019-11-22房地产敬请参阅最后一页特别声明-3-证券研究报告目录1、政策与需求推动供给侧进化......................................................................................................41.1、政策面与需求端变革，行业发展条件迅速成熟.......................................................................................51.2、“房企派”VS“独立派”.........................................................................................................................71.3、四大边际趋势，物业服务快速进化.........................................................................................................82、主流企业前景展望：规模与利润双支撑..................................................................................122.1、合约覆盖度高，规模增长确定性较强....................................................................................................132.2、降成本提费率，利润率水平有支撑.......................................................................................................143、三大维度，12个量化指标建立选股框架.................................................................................163.1、资源禀赋：起跑线优势.........................................................................................................................183.2、基本面：运营管理能力是核心..............................................................................................................203.3、成长性：合约覆盖度与增值服务空间....................................................................................................224、量化指标选股与投资建议........................................................................................................234.1、碧桂园服务：增长确定，天生龙头.......................................................................................................244.2、雅生活服务：收购中民物业，如虎添翼................................................................................................254.3、新城悦服务：资源优质的高弹性精品....................................................................................................264.4、永升生活服务：高成长典范，全业态品牌............................................................................................274.5、绿城服务：增值服务旗帜选手..............................................................................................................285、风险分析.................................................................................................................................292019-11-22房地产敬请参阅最后一页特别声明-4-证券研究报告1、政策与需求推动供给侧进化近年来，随着政策面市场化推进，物业服务行业在价格管制和资质管理方面取得突破；同时需求侧居民消费结构升级，家庭服务性消费提升。物业行业背景发生深刻转变，资本加持，市场竞争加剧，优势企业扩大份额，提升服务质量，行业加速整合期。2018年以来，物业服务企业密集上市（已有20家成功在A/H上市，多家处于上市进程中），资本市场热度提升。物业服务行业在资本市场的崛起，是房地产进入存量时代的一大标志与亮点，也是房企拓展产业链，发挥品牌和知名度优势的突破口。当前物业服务板块处于高增速与高估值阶段，我们认为板块的热度和增速仍将持续较长一