物业管理行业专题研究系列五永升生活服务港股递交申请或成首家新三板转板物业股2018

2本报告版权属于安信证券股份有限公司。各项声明请参见报告尾页。数据显示，预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元，相比当前行业规模存在2倍以上成长空间。■浅显之见：物业公司加速进入资本市场，新三板成行业沃土。整体来看，对于当下物管企业的资本市场发展来看，在上市选择上，对比三板、港股、A股上市条件后，我们认为港股优于A股，A股的估值溢价稍高，而三板是物管企业天然沃土。目前物业板块的估值处于历史估值中枢位臵，我们认为企业的成长性是投资主线。回归新三板，由于新三板企业的公司规模层次不齐，所以盈利能力是辨别成长性的重要一点。一方面，重点可以关注规模与绝对营收较高的龙头股，另一方面，可以关注相对增速较高的绩优股。我们挑选了六家企业以供关注，包括：一卡通、保利物业、嘉宝股份、美的物业、开元物业、第一物业。附：对于物业行业我们保持紧密跟踪，从去年11月份开始发布了几篇不同视角的行业深度研究报告。2017年11月份，我们发布了物业服务行业专题系列一：《历经30年风雨前行，物业服务行业迈入“新时代”》。以住宅物业的业态为主详述了物业管理行业未来的机遇在哪里？行业的竞争格局如何？美股和港股物业行业龙头的示范效应在哪？新三板的物业企业发展情况如何以及投资逻辑在哪？2017年12月份发布了物业服务行业专题系列二：《南都物业成功过会，物业行业亮相A股舞台》。以南都物业作为首家物业公司登陆A股市场为案例，详解物业公司如何做好IPO的准备以及IPO募投项目代表的物业发展的核心要点。2017年12月份发布了《2018新三板物业年度策略：蓄势待发，扬帆起航》。我们认为在地产迈入“存量”时代之时，物管行业作为房地产服务链条的尾端，在未来几年机会与潜力并存，并对标世界五大行以及港股物管标的，详尽梳理了从中可获得的物管行业发展启示，进一步展望了三板物管企业未来的发展机遇。2018年5月份发布了《物业半年度策略：物管行业今胜昔，崭新气象助成长》。立足于物业管理行业近半年来的新动向，从并购趋势、政策转变、财务数据角度观察了物管行业的发展态势，并对A股和港股市场上的新现象做出了新的思考，最终回归到三板企业如何在这种新形势、新发展中谋求发展。2018年6月份发布了物业服务行业专题系列三：《物业+资本，到底可以擦出怎样的火花？》。主要从数量视角、质量视角、如何入场三个角度、全面剖析新三板市场、港股市场、A股市场资本红利对于物管行业发展的影响，重点关注近半年来物管行业资本风口乍现、物管企业纷纷登陆股市，新篇章下资本之手如何助力物管更上一层楼。2018年6月份发布了物业服务行业专题系列四：《碧桂园服务问鼎港股-物业行业双轮驱动估值有望重估？》。主要从碧桂园服务自身的业务角度出发，详细阐述公司的业务概述；登陆港交所的三大亮点，一是分拆上市，二是介绍形式上市，三是除权；以及物管行业的估值问题进行了深度的分析。■风险提示：物业行业发展不及预期、行业竞争加剧3新三板主题报告本报告版权属于安信证券股份有限公司。各项声明请参见报告尾页。内容目录1.因时制宜：巧借资本市场撬动企业发展..............................................................................51.1.不足一年新三板经历成公司主板上市跳板..................................................................51.2.A股转H股，权衡利弊制定IPO计划........................................................................51.2.1.关联交易成为最大硬伤，遏制永升A股IPO.....................................................61.2.2.港股有8家纯正的物业公司，形成了良好的物业标的投资氛围.........................71.3.重组铺垫上市之路，有望成为首家“转板”物业公司.....................................................72.探明现状：发展历程奠定基础，业务战略展露实力...........................................................102.1.发展历程：逾15年打造具备行业竞争力的快速成长者............................................102.2.业务概览：业务+战略展现巨大发展潜力..................................................................112.2.1.多线布局，三大核心业务助力营收增长...........................................................112.2.2.双轮驱动，内生增长+战略收购增强物业管理行业地位...................................142.2.3.多元发展，构造住宅+非住宅物业多样化组合.................................................142.2.4.两大模式，以包干制为主，以酬金制为辅.......................................................153.核心优势：背景+实力彰显未来发展持久动力...................................................................163.1.背靠大树，旭辉集团支持业务稳定发展...................................................................163.2.拓展业务，第三方物业彰显业务开发能力................................................................163.3.管理品牌，以优质服务打造良好声誉.......................................................................173.3.1.标准化系统及品质体现高业务水平.................................................................173.3.2.多重产品线与子品牌提供满意服务.................................................................173.3.3.永升全能客服服务模式提供一站式体验..........................................................183.4.控制成本，把控劳动密集型行业经营命脉................................................................183.4.1.自动化技术，控制人工成本............................................................................183.4.2.合理外包，轻资产助力企业高效运行..............................................................193.5.培养人才，五级培训制度注入持续活力...................................................................194.行业概况：多重因素推动物业行业分散格局发展..............................................................204.1.物业管理行业分散且具发展潜力..............................................................................204.2.多重因素提供行业发展动力.....................................................................................214.2.1.需求端：城镇化带动物业管理行业相应平行增长............................................214.2.2.供给端：商品房出售总建筑面积5年复合增长8.8%.......................................214.2.3.政策端：多项政策法规陆续出台释放利好信号................................................225.浅显之见：物业公司加速进入资本市场，新三板成行业沃土.............................................23图表目录图1：公司净利润增长情况.....................................................................................................5图2：公司关联交易情况（亿元）...........................................................................................6图3：2015-2018H1前五大客户关联收入占总收入比重..........................................................6图4：2018年第一季度前五大客户销售收益贡献....................................................................6图5：前五大客户总体销售收益情况.......................................................................................6图6：关联方贸易应收款项占总收入比例................................................................................7图7：关联方贸易应收款项占总应收款项比例.........................................................................7图8：重组前公司的股权结构..................................................................................................7图9：重组后公司的股权结构..................................................................................................9图10：公司于物业管理20强企业中实力排名......................................................................104新三板主题报告本报告版权属于安信证券股份有限公司。各项声明请参见报告尾页。图11：三大核心业务占营业收入比重...............................