物业管理行业报告顺周期扶摇而上的蓝海板块20191页

本报告由川财证券有限责任公司编制谨请参阅尾页的重要声明顺周期扶摇而上的蓝海板块证券研究报告所属部门।行业公司部报告类别।行业深度所属行业।房地产行业评级।增持评级报告时间।2019/11/16分析师陈雳证书编号：[e-mail]联系人王洪岩证书编号：[e-mail]川财研究所北京西城区平安里西大街28号中海国际中心15楼，100034上海陆家嘴环路1000号恒生大厦11楼，200120深圳福田区福华一路6号免税商务大厦30层，518000成都中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区交子大道177号中海国际中心B座17楼，610041——物业管理行业报告核心观点❖行业规模：存量丰富，增量进入加速释放期物管行业作为房地产开发链条的后周期节点，市场增量滞后于商品房新开工及销售情况。我国2016商品房销量增速达22.5%，2017年实现销售面积16.94亿方，2018年在高基数效应下，销量依然实现1.3%的正增长。对应2016-2018年的销售规模，未来两年物管行业将进入高速扩张期。截至2018年末，我国城镇化率较美、日等发达国家至少具备20%的提升空间。随着区域性经济的崛起，保守估计2021-2030年商品房年均需求中枢逐渐回归至9-10亿方的合理水平，行业规模、业绩想象空间巨大。❖业务发展：基础服务稳步提升，增值服务锦上添花近几年，头部物业公司积极拓展多元化业务，基础物业服务稳增的同时，增值服务表现亮眼。一方面，头部公司更趋向于结合自身优势，进行“量身定制”的选择增值服务，由单纯的增量转为质量共同提升。另一方面，增值服务具备高毛利、覆盖广等特点，后续有望成为新的业绩增长点，带动物业公司整体盈利水平向好。❖竞争格局：资源加速整合，集中度进一步提升2015-2018年，物业百强管理面积均值由2361.5万方增长至3718.1万方，市占率由28.42%提升至38.85%。我们认为集中度的提升主要源于：（1）物管行业头部公司多拥有关联开发商，充分受益于开发商内部“输血”带来的内生性增长。在房地产开发商集中度提升的带动效应下，行业资源逐步向物管头部倾斜；（2）借助资本优势推动物管企业实现规模化扩张。近两年行业头部公司逐步掀起上市潮。从募集资金的用途来看，约50%-60%用于收并购、10%-20%用于发展增值服务。不论是收并购，还是资本助推下的增值业务，均为头部企业带来规模优势，带动行业集中度进一步提升。❖“品牌、科技、人才”成为公司竞争的新生力量目前，物业公司积极提升自身服务品质及管控能力以塑造良好的公司品牌。一方面，品牌效应可以为关联开发商的项目提供加持作用；另一方面，品牌效应已成为竞争第三方资源的重要因素。我们认为，随着增量市场逐步向存量市场转化，继规模之后，品牌优势将成为公司新的核心竞争力之一。随着人力成本的逐步攀升，基础物业服务的利润水平受到压制。通过“科技创新+人才战略”，物业公司既可以实现提效降本，又可以抢占增值业务。将人才战略与科技创新相结合的模式，或成为未来行业发展的重要途径。❖风险提示：商品房竣工不达预期；人力成本持续提升；多元化业务拓展失败带来的风险等。川财证券研究报告本报告由川财证券有限责任公司编制谨请参阅尾页的重要声明2/36正文目录一、简介篇：物业管理的基本内容................................................51.物管行业的发展历程.......................................................52.物业管理业务类型.........................................................63.物业管理收费模式.........................................................6二、行业篇：市场空间持续扩容、集中度进一步提升................................71.地产开发链条后周期，规模加速提升在即.....................................71.1物管规模滞后于销售、新开工............................................71.2非住宅业态仍待价值重视...............................................101.3物管行业“量价齐升”仍需时日.........................................112.行业加速整合，集中度持续提升............................................132.1开发商集中度的提升，带来物管规模向行业头部倾斜.......................132.2登陆资本市场巩固头部优势，收并购助推行业资源整合.....................143.深耕核心都市圈，加强单城渗透率..........................................164.基础服务稳健增长，增值业务锦上添花......................................184.1物业公司“量身定制”增值服务已成趋势.................................184.2增值服务增厚业绩.....................................................19三、公司篇：强者恒强，多维度提升铸造高门槛...................................201.维度一：物管头部由规模扩张转向高质量成长................................202.维度二：品牌效应........................................................203.维度三：技术创新，降本提效..............................................214.维度四：以人为核，共同发展..............................................23四、标的篇：顺周期扶摇而上，逆周期傲雪欺霜...................................241.碧桂园服务（06098.HK）..................................................242.绿城服务（02869.HK）....................................................263.中海物业（02669.HK）....................................................284.永升生活服务（01995.HK）................................................315.雅生活（03319.HK）......................................................33风险提示.....................................................................35川财证券研究报告本报告由川财证券有限责任公司编制谨请参阅尾页的重要声明3/36图表目录图1：物业管理行业发展历程...........................................................................................5图2：物业管理业务构成...................................................................................................6图3：房地产开发周期......................................................................................................7图4：商品房销售面积及其同比........................................................................................8图5：不同业态销售面积同比增速....................................................................................8图6：新开工面积及其同比...............................................................................................8图7：竣工面积及其同比...................................................................................................8图8：新开工与竣工时滞拉长...........................................................................................9图9：建安投资与施工面积出现背离................................................................................9图10：我国总人口及城镇化率.......................................................................................9图11：美国城镇化率....................................................................................................10图12：日本城镇化率....................................................................................................10图13：非住宅销售情况................................................................................................10图14：商品房销售面积构成.........................................................................................10图15：非住宅竣工情况.................................................................................................11图16：商品房竣工面积构成..........................................................................................11图17：城镇居民人均可支配收入及同比.........................................................