物业行业雅生活服务双品牌护航成长多元化助力升级2019房地产物业管理

海外行业报告|行业深度研究请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1物业行业证券研究报告2019年08月01日作者刘章明分析师SAC执业证书编号：[e-mail]孙海洋分析师SAC执业证书编号：[e-mail]雅生活服务：双品牌护航成长，多元化助力升级雅生活服务：以中高端物业为主的综合物业服务供应商双品牌驱动，为业主打造美好生活。雅生活服务于1997年在广东省中山市成立，于2018年在香港上市，是一家以中高端物业为主并且包含众多增值业务的综合物业服务供应商。雅生活采取“双品牌驱动”的模式，打造雅居乐物业和绿地物业两个品牌，提升自身知名度。雅生活覆盖面广，截止2018年底，雅生活在管面积达1.38亿平方米，同比增长76.3%；2019年1月雅生活以1.34亿元收购青岛华仁物业90%股份；19年2月以1.14亿元收购哈尔滨景仁物业60%股份。收购完成后，雅生活在管面积达到1.536亿平方米，合约总建筑面积达到2.4620亿方。物业管理服务+外延增值服务+社区增值服务。①物业管理服务：主要包括安保、清洁及绿化、维修保修和咨询服务；②外延增值服务：主要包括向非业主（主要是物业开发商）提供协销、广告、物业代理和房屋检验服务；③社区增值服务：主要包括向业主提供的生活服务和资产管理服务，旨在提高业主生活质量。一站式平台联动三大业务。基于互联网技术和移动应用技术，雅生活打造了一站式服务平台，包括【雅管家】、【雅商家】、【雅助手】和其他一些移动程序，是分别针对业主、商家和雅生活公司内部工作人员而设计，致力于提高服务质量和内部经营管理效率。财务情况：2016-2018年营业收入分别为12.5亿、17.6亿、33.7亿元，2018年同比增长91.7%；其中18年物业管理服务收入16.3亿（占比48.1%），外延增值服务收入14.6亿（占比43.3%），社区增值服务收入2.9亿（占比8.6%）。2016-18年净利润1.69亿元、3.0亿元、8.1亿元，2018年同比增长170.1%；2016-18年净利率分别为13.6%、17.0%、23.7%。双品牌驱动战略，多元化业务布局两大战略性股东、双品牌驱动。雅生活背靠雅居乐集团和绿地控股打造双品牌战略。雅居乐集团未来发展潜力引人注目，且是旅游地产领域和超大型物业管理领域的佼佼者；绿地控股集团规模庞大且不断拓展，表现优异，其开发的项目覆盖面广。依靠两个战略股东，雅生活在拓展业务、使业务多元化、提高地理渗透面等方面具备优势。多元化扩张，增值服务迅速成长带动业绩增长。2016-2018年，雅生活的物业管理服务不断多元化发展，在项目来源上雅生活逐渐开始与独立的第三方物业开发商合作，在所管理的地产类型上极为丰富，包括一系列住宅物业和非住宅物业。2016-2018年，雅生活的增值服务也不断多元化，提供多样化多渠道的业务，2018年新增了家装宅配的新类型增值业务。2016-2018年雅生活的增值业务贡献了占比越来越大的收入，增值业务的毛利率也迅猛上升，这必将成为未来公司业绩增长的重要引擎。“四化”措施具有成本节省效应，力争“互联网+物业”转型升级。推行管理数字化、服务标准化、流程标准化和操作机械化四大措施，用互联网技术替代人工。另外，雅生活推出的【雅管家】APP追求“万物智联”，联动大数据管理平台、移动互联网、物联网，与智能门禁、智慧车场等13大智能硬件系统；雅生活搭建【雅管家联盟】，聚集地产物业企业，携手其众多战略伙伴，充分应用互联网信息技术，构建亿业主为核心的智慧社区服务生态圈。风险提示：地产销售面积下滑，核心人员流失，增值服务发展低于预期。海外行业报告|行业深度研究请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明2内容目录1.雅生活服务：中高端物业为主，综合服务供应商..................................................................41.1.双品牌驱动，为业主打造美好生活.........................................................................................41.2.三大业务线有效联动.....................................................................................................................71.2.1.物业管理+外延增值+社区增值.....................................................................................71.2.2.一站式平台联动三大业务................................................................................................91.3.FY18净利润8.1亿，同比增长170.12%.................................................................................112.双品牌驱动战略，多元化业务布局.........................................................................................162.1.两大战略性股东，双品牌驱动.................................................................................................162.2.多元化扩张，增值服务带动业绩增长...................................................................................182.3.“四化”节省成本，“互联网+物业”转型升级..........................................................................202.3.1.“四化”节省成本，巩固竞争地位...................................................................................202.3.2.从“雅管家APP”到“雅管家联盟”，“互联网+物业”转型升级..............................22图表目录图1：双品牌驱动.............................................................................................................................................4图2：收购青岛华仁物业90%股份和哈尔滨景仁物业60%股份后，雅生活管面积将达到15360万平方米，具体来源如下..............................................................................................................................5图3：收购青岛华仁物业90%的股份和哈尔滨景仁物业60%的股份后，雅生活合约总建筑面积将达到24620万平方米，具体来源如下.............................................................................................5图4：雅生活管理项目的地域分布............................................................................................................5图5：雅生活所获荣誉...................................................................................................................................6图6：三大业务线：物业管理服务、外延增值服务和社区增值服务...........................................7图7：物业管理服务........................................................................................................................................7图8：外延增值服务........................................................................................................................................8图9：社区增值服务........................................................................................................................................9图10：”雅管家”：针对业主设计..............................................................................................................10图11：”雅商家”：针对商家设计..............................................................................................................10图12：”雅助手”：针对物业管理人员设计...........................................................................................11图13：2018年雅生活总营业收入为33.77亿元，同比增长91.8%.............................................11图14：2016-18年雅生活收入的业务结构..........................................................................................11图15：2018年雅生活物业管理服务收入为16.25亿元，同比增长34.77%，占公司总营业收入的48.12%..................................................................................................................................................12图16：2018年雅生活按包乾制收取的物管收入为15.61亿元，占比96.10%；2017年包乾制收取的物管收入占比97.20%.........................................