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受2018年下半年宏观经济增速放缓的影响,华东二线城市的写字楼租金面临下行压力。但在TMT行业强劲需求的支持下,杭州以环比0.5个百分点的增长率超越苏州、南京和武汉。2020到2023年间,各城市的租金表现将呈现差异化。受持续的大量新增供应的影响,南京和武汉的租金将走平亦或下降,而苏州和杭州将保持平稳增长。我们建议新租户可以将杭州钱江新城的写字楼作为租赁首选,受惠于较成熟的配套设施、高性价比的租金以及可供选择的大量优质办公空间。我们也建议写字楼业主提高办公裙楼的商业品牌组合,以维护或吸引消费者以及写字楼租户。总结&建议2019年,华东二线城市的租赁需求会受到新增供应的带动,并在2020-2023年期间继续保持稳健。因新增供应量有限,杭州的净吸纳量将在2020-2021年期间受到抑制。62.3万平方米64.0万平方米2018–23年均23.5万平方米需求除杭州以外,其它城市的新增供应会在2020年达到峰值;南京和武汉在2021-2023年间将继续维持较高的新增供应水平。杭州则会在2022年达到供应高峰。100万平方米92.0万平方米49.1平方米供应同比/2019年末2019–23年均增速/2023年末环比/2018年下半年年末受到大量新增供应的影响,2019年二线城市的租金或将承压,并在2020-2023年出现分化。南京和武汉的租金将走平或下跌,而苏州和杭州会稳步增长。人民币3.77元(每平方米每天)人民币3.75元(每平方米每天)-0.1%-0.4%人民币3.80元(每平方米每天)0.5%+1.8pps+1.9pps+0.8pps我们预计南京和武汉的空置率在2019-2023年间保持在较高水平,而苏州和杭州或将保持稳定。20.7%22.6%24.5%樊晓东分析师|研究|华东+862161414378Don.Fan@colliers.com大量新增供应将使租金承压2018年下半年华东二线城市写字楼市场回顾与展望高力半年报写字楼|华东二线城市|研究|2018年下半年|2019年2月28日租金空置率1.9pps0.8pps1.8pps2019全年2018年下半年数据来源:高力国际研究部备注:以上数据指标均表示南京-苏州-杭州-武汉华东二线写字楼市场的整体概括,非单独某一市场。1美元=6.86人民币(2018年年末)1平方米=10.76平方英尺2高力半年报写字楼|华东二线城市|研究|2018年下半年|2019年2月28日图一:华东二线城市2018年下半年市场概况北京上海武汉杭州苏州南京11.7%1H172H171H182H184.431H172H171H182H18空置率租金19.7%1H172H171H182H182.911H172H171H182H18空置率租金31.4%1H172H171H182H183.441H172H171H182H18空置率租金16.4%1H172H171H182H184.341H172H171H182H18空置率租金代表新增供应数量*租金单位:人民币每平方米每天数据来源:高力国际研究部3高力半年报写字楼|华东二线城市|研究|2018年下半年|2019年2月28日495611817033427022930061795078163137130157南京写字楼市场回顾与展望图二:南京写字楼空置率与租金(2013-2018年)(单位:人民币每平方米每天)4.064.194.364.464.454.435.7%15.5%11.1%9.9%7.9%11.7%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%2.003.004.005.001H132H131H142H141H152H151H162H161H172H171H182H18平均租金空置率受到宏观经济增速放缓以及P2P退租的影响,2018年下半年南京写字楼需求有所下降,而业主在吸引租户方面的竞争加剧。此外,南京河西子市场新增两栋写字楼入市,分别是苏宁环球国际中心和南京国际青年文化中心,总建筑面积11.8万平方米(127万平方英尺)。因此,全市的平均空置率提升5.5个百分点达到11.7%,平均租金同比下降0.6个百分点到人民币4.43元(0.65美元)每平方米每天。展望未来,尽管南京写字楼市场的需求在2019-2023年之间保持稳健,但是年均26万平方米(280万平方英尺)的新增供应可能将拉升空置率,拉低平均租金。我们预计租金在2019-2023年间会以每年1.1%的幅度下降。2016201720182021F2022F2023F2019F2020F图三:南京写字楼市场走势(2016–2023F)9.9%7.9%11.7%15.9%21.6%24.8%26.5%28.7%4.464.454.434.404.354.304.244.18人民币4.43元每平方米每天租金租金增长率-1.4%半年环比空置率11.7%新增供应11.8万平方米净吸纳量2.6万平方米155万平方米总存量数据来源:高力国际研究部数据来源:高力国际研究部空置率供应&需求(千平方米)租金(人民币每平方米每天)4高力半年报写字楼|华东二线城市|研究|2018年下半年|2019年2月28日193233812362575012210091125165157160109120102苏州写字楼市场回顾与展望图四:苏州写字楼空置率与租金(2013-2018)(单位:人民币每平方米每天)2.602.662.672.802.892.9111.9%20.2%18.0%21.9%24.8%19.7%10.0%22.0%34.0%46.0%58.0%0.001.402.804.201H132H131H142H141H152H151H162H161H172H171H182H18平均租金空置率2018年下半年,灵活办公在苏州写字楼市场保持强劲,推动全市平均租金同比增长0.8个百分点至人民币2.91元(0.42美元)每平方米每天。苏州中心B座在2018年下半年入市,入市面积4.8万平方米(51.7万平方英尺)。根据苏州工业园区管理委员会的公告,2018年下半年录得一项整售交易。上海银行以未披露的交易金额收购苏州兆润财富广场的1.6万平方米(17.4万平方英尺)的办公空间。尽管在2019-2020年间会有49.3万平方米(531万平方英尺)的新增供应入市,来自高端制造业和贸易行业的稳健租赁需求将保持租赁市场的活跃。2019-2023年间,全市平均租金仍将保持强劲,年平均增幅为约1.1%。人民币2.91元每平方米每天租金租金增长率-0.1%半年环比空置率19.7%新增供应4.9万平方米净吸纳量5.8万平方米204万平方米总存量数据来源:高力国际研究部2016201720182021F2022F2023F2019F2020F图五:苏州写字楼市场走势(2016–2023F)数据来源:高力国际研究部空置率供应&需求(千平方米)租金(人民币每平方米每天)21.9%24.8%19.7%21.1%22.8%20.1%19.3%18.5%2.802.892.912.932.962.993.033.075高力半年报写字楼|华东二线城市|研究|2018年下半年|2019年2月28日杭州写字楼市场回顾与展望图六:杭州写字楼空置率与租金(2013-2018)(单位:人民币每平方米每天)4.274.094.034.074.244.3422.5%18.8%19.9%18.7%17.5%16.4%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%2.003.004.005.001H132H131H142H141H152H151H162H161H172H171H182H18平均租金空置率2016201720182021F2022F2023F2019F2020F空置率租金人民币每平方米每天)供应&需求(千平方米)2018年下半年,尽管政府加强金融监管以及出现P2P的退租,但是包括电子商务在内的TMT行业在杭州仍然保持强劲。全市平均租金同比上涨2.3个百分点至人民币4.34元(0.63美元)每平方米每天。黄龙万科中心二期和高德置地在下半年入市,办公建筑面积合计14.3万平方米(154万平方英尺),全市空置率半年环比小幅上涨1.0个百分点至16.4%。我们预计来自TMT行业的租赁需求在2019-2023年间仍然保持稳健,2020-2021年间,有限的新增供应将使需求有所抑制。总计34.4万平方米(360万平方英尺)的新增供应将在2022-2023年间入市,得益于稳定的租赁需求,全市空置率会在2019-2023年间缓慢下降,而平均租金将会以每年2.3%的涨幅持续上涨。19.0%17.5%16.4%16.3%14.5%12.8%12.7%11.9%1192552352304070250194123238226197891132192004.084.254.344.354.554.684.744.86人民币4.34元每平方米每天租金租金增长率0.5%半年环比空置率16.4%新增供应14.3万平方米净吸纳量9.4万平方米279万平方米总存量数据来源:高力国际研究部数据来源:高力国际研究部图七:杭州写字楼市场走势(2016-2023F)6高力半年报写字楼|华东二线城市|研究|2018年下半年|2019年2月28日武汉写字楼市场回顾与展望图八:武汉写字楼空置率与租金(2014-2018)(单位:人民币每平方米每天)3.423.523.483.463.4425.6%21.3%31.5%28.8%31.4%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%1.002.003.004.005.001H142H141H152H151H162H161H172H171H182H18平均租金空置率受P2P大量退租的影响,2018年下半年武汉写字楼市场的净吸纳量半年环比下降60%以上。同时,总计18.1万平方米(195万平方英尺)的优质写字楼入市。因此,全市空置率上升2.8个百分点至31.4%。竞争压力下,部分业主采取鼓励措施来吸引租客,致使全市平均租金同比下降0.6个百分点至人民币3.44元(0.50美元)每平方米每天。尽管来自高端制造业和科技行业的租赁需求保持稳健,但预计2019-2023年间,平均每年将有36.4万平方米(392万平方英尺)的写字楼会入市。我们因此预计全市平均空置率将保持在35%左右,而租金每年将下降0.5%左右。人民币3.44元每平方米每天租金租金增长率-0.8%半年环比空置率31.4%新增供应18.1万平方米净吸纳量5.7万平方米261万平方米总存量数据来源:高力国际研究部2016201720182021F2022F2023F2019F2020F图五:武汉写字楼市场走势(2016–2023F)数据来源:高力国际研究部空置率供应&需求(千平方米)租金(人民币每平方米每天)42722739339047432633329813421621119120921522121831.5%28.8%31.4%34.0%37.0%36.7%36.5%35.8%3.483.463.443.403.353.333.343.35关于高力国际集团高力国际集团(纳斯达克证券交易所及多伦多证券交易所股票代码:CIGI)是行业领先的全球房地产服务公司,在全球69个国家拥有超过13,000名专业人员。作为发展最快的全球上市房地产服务公司,2017年高力国际录得企业营业收入23亿美元(若包含联营公司则为27亿美元)。凭借锐意进取的企业文化和显著的内部股权比例,高力国际致力于向世界各地的房地产用户、业主及投资者提供全面的优质服务,并通过投资管理平台,协助打理来自全球众多知名地产投资机构价值超过250亿美元的资产。高力国际专业人员不断创新思维、交流共享,向客户提供周到创新的建议,协助客户加速他们的成功。高力国际超过任何其他房地产服务公司,连续13年入围IAOP(国际外包专业协会)全球外包100强。《商业地产管理》连续两年评选高力国际为最佳地产管理公司。高力国际拥有㇐支经
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