13 VT-XM-001项目管理手册体系说明

北京万通地产股份有限公司项目管理手册《项目管理手册》体系说明编号：VT/XM/001版号：A/0文件页码：第1页共11页《项目管理手册》体系说明编制马洪波日期07-11-28审核于琛、杨毅清日期07-11-28批准许立日期07-11-28修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人北京万通地产股份有限公司项目管理手册《项目管理手册》体系说明编号：VT/XM/001版号：A/0文件页码：第2页共11页《项目管理手册》体系说明1.手册的框架说明1.1.房地产开发过程包括了项目前期投资分析、市场定位、客户分析、规划设计、工程建造、经营销售、成本控制、采购、客户服务、物业管理等等环节（具体内容详见万通开发总流程图）,也涉及到总部和项目公司许多管理部门，该《项目管理手册》暂时涵盖了规划设计、工程管理、成本控制和采购管理四个业务领域。（房地产开发过程简图详见附件一）1.2.为了使《万通项目管理手册》更合理、规范、易懂、易操作，我们在文件的设计方面参照ISO9001:2000质量管理体系的文件格式和要求编写，《万通项目管理手册》包含了程序文件、作业指导书、质量记录表格及其它示范文本。万通的设计、工程、成本和采购专业的员工在开发过程中必须遵照执行。1.3.本《万通项目管手册》核心目的在于万通人在共同的工作平台和工作语言下更加高效的开展工作，遵守开发流程，确保产品品质，从而满足或超越客户不断增长的期望，提高股东和顾客满意度。2.文件体系说明2.1.文件体系结构《万通项目管理手册》文件包括：a)前言b)管理手册体系说明c)组织架构和部门职能、目标、权责关系北京万通地产股份有限公司项目管理手册《项目管理手册》体系说明编号：VT/XM/001版号：A/0文件页码：第3页共11页d)各岗位职责、任职资格说明e)管理规程；f)操作指导书；g)管理表单和记录；h)示范文本。2.2.管理规程：是对总部和项目公司在设计、施工、采购、成本控制等有关的活动的5W1H（WHY、WHO、WHEN、WHAT、WHERE、HOW）的描述。文件的章节主要包括了以下主要内容1.目的和范围：叙述编制此文件的作用和目的，规定此文件应用的场合和时机，关于此内容的描述，我们在每个管理规程的开始作了说明。2.定义：亦即名词解释，针对文件中用到的专业术语做出说明，会令文件内容更清楚明白。3.职责：即在该文件运行中相关部门和人员所担负的权责，重点说明和此文件有关的主导部门和相关部门的权责。4.作业程序：即工作执行的方法、过程和要求，我们使用了两种方式说明，（1）流程图：以流程图的形式描述工作进行和程序，使使用者更容易了解文件内容，（但是并非每份文件都需流程图，完全视乎文件类型）（2）文件内容：在工作过程中，描述活动的5W1H，即由谁（WHO），在何时（WHEN），在何地（WHERE），做何事（WHAT），为什么做（WHY），怎样做（HOW），缺少任何一个W或H，都有可能使文件的内容不易理解。5.支持性文件：用以索引文件中所提到或引用的文件资料。北京万通地产股份有限公司项目管理手册《项目管理手册》体系说明编号：VT/XM/001版号：A/0文件页码：第4页共11页6.记录：用以对应文件内容中所提及的记录所使用的表单。2.3.操作指导书：是公司有关具体活动如何操作、操作的程度和深度如何、如何进行控制的描述文件。格式与管理规程一致。2.4.管理表单：阐明所取得的结果或提供所完成活动的证据的文件。2.5.示范文本：不易通过文件描述，在使用中可以直接参考的文件。2.6.文件清单和图示2.6.1.文件图示项目管理手册文件部门职责、目标和岗位描述设计管理制度成本管理制度施工过程管理制度施工过程管理流程图操作指导书管理表单示范文本项目策划和营销管理制度与施工过程管理制度相同采购管理制度施工过程管理规程北京万通地产股份有限公司项目管理手册《项目管理手册》体系说明编号：VT/XM/001版号：A/0文件页码：第5页共11页2.6.2设计管理制度文件结构设计管理制度框架图操作指导书表单示范文本设计管理规程VTSJQP001设计管理规程VTSJWI001《可行性研究设计配合及土地投标配合指导书》VTSJQR004事业部、项目前期部需提供相关资料内容示范文本VTSJQR005规划及建筑方案设计任务书示范文本VTSJQR006建筑施工图设计任务书示范文本VTSJQR007景观方案设计任务书示范文本VTSJQR008景观施工图设计任务书示范文本VTSJQR009项目设计服务邀请函、服务建议书示范文本VTSJQR010规划设计方案评审要点示范文本VTSJQR011初步设计标准示范文本VTSJQR012初步设计评审要点示范文本VTSJQR013施工图设计标准示范文本VTSJWI002《编制项目设计策划》VTSJWI003《甄选设计公司及确定设计合同指导书》VTSJWI004《控制性详细规划设计管理指导书》VTSJWI005《方案设计管理指导书》VTSJWI006《初步设计管理指导书》VTSJWI007《施工图设计管理指导书》VTSJWI008《招标配合指导书》VTSJWI009《专业深化设计管理指导书》VTSJWI010《施工配合及设计变更洽商指导书》VTSJWI011《建成后的项目设计配合指导书》VTSJWI012《公司常用建筑类型设计标准的编制与更新指导书》VTSJWI013《设计顾问调研及其资料库的建设指导书》VTSJWI014《项目调研及其资料储备指导书》VTSJWI015《建筑新思潮新技术跟踪指导书》VTSJWI016《各设计阶段成本控制指导书》VTSJWI017《设计合同管理指导书》VTSJWI018《设计会议管理指导书》VTSJQRA001设计单位中标通知单VTSJQRA002设计费拔付款申请表VTSJQRA003设计会议记录单VTSJQRA004设计审图意见表VTSJQRA005设计中心工作联系单VTSJQRA006发件记录表VTSJQRA007甄选设计顾问评分表VTSJQRA008设计单位信息记录表VTSJQRA009项目设计管理联络表VTSJQRA010项目基础资料表VTSJWI019《设计资料、图纸管理指导书》VTSJQR001项目可行性研究报告示范文本VTSJQR003项目设计管理策划示范文本VTSJQR002项目前期设计研究示范文本VTSJQR014施工图评审要点示范文本VTSJWI020《设计中心例会设计周报及设计月报管理指导书》VTSJQRA015设计中心会议通知VTSJQRA014非入选设计顾问库名录索引VTSJQRA013入选设计顾问库名录索引VTSJQRA012设计顾问公司调研表VTSJQRA011项目调研纪录表北京万通地产股份有限公司项目管理手册《项目管理手册》体系说明编号：VT/XM/001版号：A/0文件页码：第6页共11页2.6.3采购管理制度文件结构采购管理制度框架图操作指导书示范文本管理规程VT-CG-QP001工程采购操作规程VT-CG-WI001采购计划编制指导书VT-CG-WI002招投标采购指导书VT-CG-WI003直接采购指导书VT-CG-WI004采购中心内部例会,报告制度VT-CG-QR001采购月报(采购中心)VT-CG-QR002采购月报(项目公司)2.6.4成本管理制度文件结构北京万通地产股份有限公司项目管理手册《项目管理手册》体系说明编号：VT/XM/001版号：A/0文件页码：第7页共11页工程成本管理制度框架图VT-CB-QP001工程成本管理规程VT-CB-WI002-三阶段设计成本控制操作指导书VT-CB-WI003-制定合约规划操作指导书VT-CB-WI006-动态成本管理操作指导书VT-CB-WI008-工程结算编制及审核操作指导书VT-CB-WI005-经济合同管理操作指导书VT-CB-QR003目标成本估算表操作指导书管理表格管理示范文本万通示范文本-成本信息季报万通示范文本--成本信息月报表VT-CB-WI001-项目前期估算编制操作指导书VT-CB-WI009-工程款支付操作指导书VT-CB-WI007-工程变更及现场签证管理操作指导书VT-CB-WI004-目标成本确定操作指导书VT-CB-QR000项目信息表VT-CB-QR003目标成本估算表VT-CB-QR020工程结算审批表VT-CB-QR001目标成本估算条件（规划指标）VT-CB-QR002目标成本估算条件（建造指标）三阶段成本控制建议项目目标成本估算条件(规划指标)项目目标成本估算条件(建筑标准)VT-CB-QR005项目合约规划及进场计划表VT-CB-QR004目标成本确定审批流程VT-CB-QR016项目目标成本调整表VT-CB-QR018供方履约情况评估表VT-CB-QR006动态成本月报表VT-CB-QR007变更签证汇总表VT-CB-QR008工程联系单VT-CB-QR022付款会签单VT-CB-WI010-项目成本后期评估编制操作指导书相关表单VT-CB-QR011设计变更确认单VT-CB-QR010设计变更通知单VT-CB-QR009设计变更审批单VT-CB-QR012设计修改意向单VT-CB-QR013现场签证审批单VT-CB-QR014现场签证通知单VT-CB-QR015现场签证确认单VT-CB-QR017项目成本细项超支预警报批表VT-CB-QR019成本差异分析表VT-CB-QR021竣工结算协议万通示范文本-项目成本测算表管理规程北京万通地产股份有限公司项目管理手册《项目管理手册》体系说明编号：VT/XM/001版号：A/0文件页码：第8页共11页2.6.5施工过程管理制度文件结构施工过程管理制度框架图VT-GC-QP001项目施工过程管理规程VT-GC-WI004安全文明施工管理操作指导书VT-GC-WI009对监理单位的检查考核控制操作指导书VT-GC-WI005对总承包商的协调、管理操作指导书VT-GC-WI012开发商内部例会、报告制度指导书VT-GC-WI001临建三通一平施工操作指导书VT-GC-WI011工程管理检查、评比报告操作指导书管理表格VT-GC-QR002工程材料、购配件使用报审表VT-GC-QR003设备材料验收单VT-GC-QR008监理工作质量检查评分表VT-GC-QR007在建工程总包单位工作质量检查评分表VT-GC-WI010高级工程经理现场巡查操作指导书VT-GC-WI006对指定分包商、供应商的协调、管理操作指导书VT-GC-WI013工程验收与移交操作指导书VT-GC-WI008对监理的协调、管理操作指导书VT-GC-WI003工程质量控制操作指导书VT-GC-WI007对施工单位的检查考核控制操作指导书VT-GC-WI002工程进度控制操作指导书VT-GC-WI014项目工程管理总结操作指导书VT-GC-QR006施工组织设计内部审批表VT-GC-QR001材料设备样板目录VT-GC-QR005质量问题整改通知单VT-GC-QR004质量记录表格一览表VT-GC-QR009新建房屋验收表VT-GC-QR011小区公共设施及道路设施验收单VT-GC-QR010细部检查质量问题整改通知单VT-GC-QR013工程管理总结考察表VT-GC-QR012工程管理总结问卷管理示范文本VT-GC-QR014工程管理策划书VT-GC-QR018项目工程月报样本VT-GC-QR019总部工程管理月报样本VT-GC-QR017项目工程现场巡查报告格式VT-GC-QR015工程质量评估报告VT-GC-QR016交付验收标准管理规程北京万通地产股份有限公司项目管理手册《项目管理手册》体系说明编号：VT/XM/001版号：A/0文件页码：第9页共11页部门或专业拼音缩写GC代表工程的意思3.文件控制3.1.对于管理规程、操作指导书、管理表单应做好标识、发放、修订、回收的管理，公司内部使用的上述文件必须处于受控状态，所需的控制有：a)文件发放前必须经过程序规定的授权人员的批准，并有批准人的签名（或盖章）。b)在