房地产行业地产蓝筹系列报告一从PE估值分拆看地产蓝筹空间20170621东方证券18页

HeaderTable_User8472898931185824214HeaderTable_Industry13020600看好investRatingChange.same173833597深度报告东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。【行业·证券研究报告】报告起因地产板块中大中小型房企间估值差非常明显，今年以来龙头房企作为蓝筹股表现出很好的涨势。我们从PE估值角度进行拆分，认为影响房地产公司估值的主要在于盈利能力、成长性以及市场因素三方面，其中融资成本和周转速度决定盈利能力，拿地能力代表成长性，进而我们分析认为大型房企在这三方面都具备明显优势，存在支撑估值不断上升的因素。核心观点大型房企盈利能力优势明显。从过往表现看，大型房企在净利润率和ROE上都明显优于中小型房企。凭借资金规模优势，大型房企在融资成本和周转速度上具备天然优势。而在目前的政策调控背景下，融资端收紧以及土地出让调控中拉长开发商周转周期趋势下，大型开发商在融资成本和周转速度上与中小型开发商相比差距将进一步拉大，优势更为突出。大型房企成长空间尚足。从2013年以来，行业销售CR10从13.7%提升到18.7%，大型房企表现出很好的成长性。看未来趋势，大型开发商在本轮土地调控中具备更强的拿地能力，凭借拿地能力将延续规模增长和集中度提升。政策调控下，大型开发商拿地优势主要体现在两个方面，一是土地出让对开发商资金实力要求提升，二是土地出让中对开发商资质要求提升，尤其看重规模。大小公司估值差缩减。年初以来，以蓝筹股为主要成分股的中证100在各类指数中上涨居首，呈现大盘股行情，大小公司估值差在缩小。从原因分析，IPO提速和流动性缩紧是促使估值差缩小的重要因素，而这一缩小趋势也将持续。IPO提速使得壳价值下降，壳价值占公司价值比重较高的小提升。市值公司估值随之下降。而流动性缩紧使得具备较好流动性的蓝筹股估值提升。投资建议与投资标的在政策调控背景下，大型房企在土地获取、融资便利性、融资成本、周转速度上都具备明显的相对优势，这意味着大型房企在成长性与盈利性双方面都具备一定优势。我们看好行业中龙头企业在本轮调控中进一步提升集中度的能力，推荐招商蛇口(001979，买入)、万科A(000002，买入)、华夏幸福(600340，买入)，建议关注保利地产(600048，未评级)、新城控股(601155，未评级)。风险提示政策调控全面缩紧，行业出现全面下滑。从PE估值分拆看地产蓝筹空间——地产蓝筹系列报告一房地产行业证券公司股价EPSPE投资代码名称1617E18E1617E18E评级001979招商蛇口20.741.211.491.7317.1113.9411.99买入000002万科A21.031.902.312.7811.049.117.57买入600340华夏幸福34.062.202.924.1815.5011.678.15买入资料来源：公司数据，东方证券研究所预测，每股收益使用最新股本全面摊薄计算，(上表中预测结论均取自最新发布上市公司研究报告，可能未完全反映该上市公司研究报告发布之后发生的股本变化等因素，敬请注意，如有需要可参阅对应上市公司研究报告)行业评级看好中性看淡(维持)国家/地区中国/A股行业房地产报告发布日期2017年06月21日行业表现资料来源：WIND证券分析师竺劲021-63325888*[e-mail]执业证书编号：S0860514060003联系人朱英021-63325888*[e-mail]相关报告投资增速收窄，房企资金压力大，龙头房企内生增长强于大市2017-06-14廊坊房产新政落地，房价有望理性回归2017-06-04地产蓝筹股，起舞弄清影2017-05-30-6%0%6%13%19%16/0616/0716/0816/0916/1016/1116/1217/0117/0217/0317/0417/05房地产沪深300有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle房地产深度报告——从PE估值分拆看地产蓝筹空间2目录1.融资、周转及拿地三方面能力成就房企价值..............................................41.1盈利能力、成长性、市场因素构成房企估值的主要因素...............................................41.2融资成本和周转速度构成房企盈利能力差异关键因素...................................................41.3土地获取制约着开发商的规模扩张..............................................................................52.大型房企在盈利能力上优势明显................................................................62.1过往表现，大型房企盈利更为突出...............................................................................62.2大型房企凭借规模优势在盈利能力上具备天然优势......................................................72.3政策调控背景下，大型房企盈利能力优势更为突出......................................................73.大型房企成长空间尚足............................................................................103.1行业集中度提升明显，龙头公司表现出很好的成长性................................................103.2土地出让调控利于大型房企获取优质土地..................................................................104.市场环境，大小公司估值差正在缩小.......................................................124.1市场呈现大盘股行情...................................................................................................124.2IPO加速和流动性缩紧推动估值差缩小持续...............................................................125.投资建议.................................................................................................13风险提示......................................................................................................14附录.............................................................................................................14有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle房地产深度报告——从PE估值分拆看地产蓝筹空间3图表目录图1：房地产开发商PE估值拆分.................................................................................................4图2：住宅土地成交均价和溢价率不断攀升..................................................................................5图3:2016年上市房企平均毛利率27.2%.....................................................................................5图4：2016年上市房企平均净利率为8.8%..................................................................................5图5：一线城市和核心二线城市商品住宅库存套数下降明显.........................................................6图6：开发商毛利率不断下滑.......................................................................................................6图7：大型房企净利率最高...........................................................................................................6图8：大型房企ROE最高............................................................................................................6图9：开发商资金规模与周转速度关系.........................................................................................7图10：2017年以来，Shibor呈明显上升趋势..............................................................................9图11：全国商品房销售金额增长自2010年以来放缓.................................................................10图12：行业集中度不断提升.......................................................................................................10图13：招标挂牌复合式出让方式下，实际参与竞价的开发商不超过3家...................................11图14：招标挂牌复