20171018海通证券房地产行业深度报告京津冀走上迈向世界级城市群的红毯

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明[Table_MainInfo]行业研究/房地产证券研究报告行业深度报告2017年10月18日[Table_InvestInfo]投资评级增持维持市场表现[Table_QuoteInfo]-9.49%-3.35%2.80%8.94%15.09%21.23%2016/102017/12017/42017/7房地产海通综指资料来源：海通证券研究所相关研究[Table_ReportInfo]《海通地产第41周周报：周销量回升至节前水平》2017.10.15《库存、成交、房价、投资——海通房地产四维跟踪月报（10月刊）》2017.10.15《海通地产第38周周报：30城销量环比小幅回温》2017.09.24[Table_AuthorInfo]分析师:涂力磊Tel:[phone]Email:[e-mail]证书:S0850510120001联系人:杨凡Tel:[phone]Email:[e-mail]京津冀，走上迈向世界级城市群的红毯[Table_Summary]投资要点：国务院批复北京总规划，执行决心强烈。9月27日北京城市总体规划获得国务院正式批复。国务院在批复中明确要加强四个中心的功能建设、优化城市空间布局缓解城市病、严控城市规模和推进京津冀协同发展。此外，国务院在批复中提出要坚决维护总规划的权威性，―坚持一张蓝图干到底‖，体现出中央对执行北京总规划的决心。总规划给京津冀带来新风貌和投资机遇。北京总计划重新划分北京六城，此外对通州、廊坊和京津冀片区整体发展规划和策略做出了规划蓝图。总体来看，总规划将北京定位为世界级城市，京津冀受其发展辐射影响在交通、产业、文教科卫、生态方面均将有改善。我们认为总规划的提出给北京市中心和京津冀片区带来巨大发展机遇。根据北京总规划对北京城区和京津冀片区的发展规划，我们认为相应的二级市场投资逻辑分为三层：1）中央城区：总规划对中央城区建设用地的限制使得商办和住宅在该区域内稀缺性日益显著，棚改项目成未来城区内供应住宅的主要来源，自持物业长期具备价值重估潜力。相关标的为金融街、北辰实业、北京城建和首开股份。2）通州：通州是未来北京副中心，是承接北京部分职能和人口的重要地区。通州未来整体发展和北京中心城区相辅相成，而现阶段通州可售楼盘紧缺。通州长期发展向好有望带动在通州拥有土地储备的上市公司其项目的受益。相关标的包括招商蛇口、福星股份。建议关注标的中国武夷。3）京津冀片区：根据北京总规划，京津冀片区发展主要通过京津发展轴、京保石发展轴、京唐秦发展轴发展。此三轴以北京为出发点，分别向南部和东部辐射，连接河北和天津重要城市。随着总规划的落实和京津冀一体化进程的推进，北京和节点城市中广阔区域在交通、产业、医疗教育等各方面均将受到北京非首都功能疏散的辐射影响，得到进一步提升。华夏幸福在河北的产业新城和产业小镇基本分布在京津冀发展规划中的―三轴‖上，依傍高速路或高铁，是北京链接其他京津冀重点城市的必经之地。其土地储备所在区域价值具备长期提升空间。风险提示：限购限售政策持续收紧，销量下滑较多带动价格下滑。行业相关股票[Table_StockInfo]股票代码股票名称EPS（元）投资评级20162017E2018E上期本期000402金融街0.941.161.44买入买入600266北京城建0.921.261.56买入买入601588北辰实业0.180.240.35买入买入600376首开股份0.580.811.11买入买入000926福星股份0.611.151.39买入买入001979招商蛇口1.211.391.67买入买入600340华夏幸福2.223.064.13买入买入资料来源：Wind，海通证券研究所行业研究〃房地产行业请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明2目录1.北京新生力：迈向世界级城市群...............................................................................62.北京总规划下的投资逻辑..........................................................................................92.1第一层投资逻辑：中央政务区.........................................................................92.1.1中央政务区难出新商办，稀缺资产长期价值明显.........................................92.1.2国际交流中心定位或带来新兴商办区发展机遇...........................................102.1.3土地开发受严控，旧改项目成金.................................................................112.2第二层投资逻辑：通州副中心.......................................................................132.3第三层投资逻辑：京津冀携手推进................................................................153.投资建议..................................................................................................................173.1中央城区........................................................................................................183.2副中心通州....................................................................................................253.3京津冀片区....................................................................................................31行业研究〃房地产行业请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明3图目录图1北京城市总规划：主城区四个职能区域划分.......................................................7图2北京城市总体规划(2016-2035年)发展阶段.....................................................7图3北京总规划——京津冀大事时间表.....................................................................8图4北京总规划投资逻辑主线图................................................................................9图5北京总规划——北京核心区空间结构规划图.....................................................10图6左图：北京中心城区空间结构规划图；右图：北京地区主要商业办公分布和外扩可选择区域............................................................................................................11图7北京批准预售住宅和商品房住宅成交套数（17年1-8月累计数据）...............11图8北京未来五年住房供应结构..............................................................................12图9左图：北京城市副中心与中心城区、东部地区关系示意图；右图：北京城市副中心空间结构规划图.................................................................................................14图10北京通州发展规划目标.....................................................................................14图11雄安建设规划....................................................................................................15图12京津冀区域空间格局示意图..............................................................................16图13金融街股权结构图和主营业务..........................................................................18图14金融街17H1收入地区分布..............................................................................19图15金融街历年出租物业面积变化（平方米）........................................................19图16北辰实业股权结构图和主营业务.......................................................................21图17北辰实业年度收入分解（亿元）.......................................................................21图18北京投资物业租金收入增速..............................................................................21图19北辰实业自持物业区位.....................................................................................22图20国家会议中心....................................................................................................22图21北京城建在京资产分布.....................................................................................23图22首开股份在京资产分布.....................................................................................24图23武夷花园南区区位.................................................................................