房地产行业2018年报2019一季报综述集中度继续攀升行业指标有所改善20190504海通

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明[Table_MainInfo]行业研究/房地产证券研究报告行业深度报告2019年05月04日[Table_InvestInfo]投资评级优于大市维持市场表现[Table_QuoteInfo]-30.44%-21.99%-13.54%-5.09%3.36%11.81%2018/52018/82018/112019/2房地产海通综指资料来源：海通证券研究所相关研究[Table_ReportInfo]《5月投资看股息—AH地产股股息率与估值对比》2019.04.30《房地产行业3月报：多项行业指标回升，板块相对估值回落》2019.04.22《本周新房与二手房成交量同比增速扩大》2019.04.20[Table_AuthorInfo]分析师:涂力磊Tel:[phone]Email:[e-mail]证书:S0850510120001分析师:谢盐Tel:[phone]Email:[e-mail]证书:S0850511010019房地产行业2018年报&2019一季报综述：集中度继续攀升，行业指标有所改善[Table_Summary]投资要点：2018年全年及2019年一季度，行业集中度持续向上：近年来行业分城施策以来，龙头公司销售面积和销售金额市占率再次提速。2018年全年及2019年一季度，龙头公司市占率相对2018年前三季度加速攀升。截至2018年全年及2019年一季度，四家A股龙头地产企业全市场销售金额占比分别为8.97%和12.23%，销售面积占比分别上升至4.96%和6.62%。当期销售和现金流。2018年全年及2019年一季度A股地产企业销售商品、提供劳务收到现金分别为2.71万亿元和5968.2亿元，分别同比增加18.55%和13.63%；2018年全年及2019年一季度A股地产企业经营活动现金流分别为2222.8亿元和-945.04亿元，筹资活动现金流分别为1517.4亿元和1173.3亿元。我们认为，2019年年初无论是销售回笼资金层面还是市场资金面改善有限，未来企业融资成本将保持相对稳定。存货和预收款。2018年全年及2019年一季度A股地产企业累计存货分别为5.48万亿元和5.70万亿元，增速分别达到18.16%和18.89%，库存绝对值继续创出新高。我们认为，这主要是由于2018年以来开发商补库存力度较大，以及市场集中度提升背景下，上市开发商存货规模上升。对重点覆盖企业的分析。我们同时对重点房地产企业的收入、净利润、存货、预收账款和销售商品、提供劳务所接受的现金流变化趋势等做了比较和分析。投资建议。维持“优于大市”评级，截至2019年4月30日，A股沪深300动态PE为12.57倍，地产动态PE为10.94倍。我们认为，板块2019年2Q优势明显。1）行业基本面：从基数效应看，2019年2Q开始，各大龙头公司地产销售增速有望触底回升。2）财报期：蓝筹年报和一季报整体预期稳定，属市场中相对表现优异群体。3）继续看好蓝筹开发和长三角一体化主题：包括蓝筹公司—万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股、华夏幸福、中南建设、光大嘉宝；主题长三角一体化的上实发展。风险提示。调控加码和行业基本面下行风险。行业相关股票[Table_StockInfo]股票代码股票名称EPS（元）投资评级20182019E2020E上期本期000002万科A3.063.694.45优于大市优于大市001979招商蛇口1.932.433.08优于大市优于大市601155新城控股4.655.988.00优于大市优于大市600048保利地产1.591.932.32优于大市优于大市资料来源：Wind，海通证券研究所行业研究·房地产行业请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明2目录1.2018年全年及2019年一季度行业的核心问题.........................................................51.1龙头时代：行业集中度持续向上......................................................................51.2杠杆率继续上行...............................................................................................52.截至目前行业运行情况..............................................................................................63.A股地产企业2018年及2019年一季度情况分析.....................................................83.1当期结算和利润情况........................................................................................83.2当期销售和现金流...........................................................................................93.3存货和预收款情况.........................................................................................104.重点上市公司18年年报及19年一季报业绩分析...................................................104.1重点企业营业收入增速逐步回落....................................................................104.2重点公司平均净利润率逐步回落....................................................................124.3重点公司平均预收账款增速逐步回落............................................................144.4重点公司平均存货增幅逐步回落....................................................................164.5每股销售商品、提供劳务所收到的现金增速冲高回落...................................184.6计提资产减值准备的企业数量总体回落.........................................................205.房地产板块的市场表现、估值水平..........................................................................225.1板块2018年1月至2019年4月运行情况总结............................................225.2板块合理估值水平.........................................................................................236.投资建议和择股思路................................................................................................247.风险提示..................................................................................................................24行业研究·房地产行业请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明3图目录图1近期招保万金4家龙头公司市占率提升幅度加速...............................................5图2全国土地购置金额占销售金额比值.....................................................................6图3全国各类型城市涨价情况不一致（%）..............................................................6图4全国房地产开发投资同比增速攀升.....................................................................6图5全国房地产开发投资当月情况............................................................................6图6全国房地产新开工、施工和竣工面积增速情况...................................................6图7全国土地购置面积同比情况................................................................................7图8全国土地购置费同比情况....................................................................................7图9全国商品房销售面积同比情况............................................................................7图10全国商品房销售额同比情况................................................................................7图11全国房地产销竣比情况.......................................................................................8图12A股地产企业营业总收入同比增速继续回升.......................................................8图13A股地产企业营业总成本和毛利率回落..............................................................8图14A股地产企业期间费用与过往相比继续上升.......................................................9图15A股地产企业净利率保持稳定.............................................................................9图16A股地产企业商品销售回笼资金情况..................................................................9图17A股地产企业经营性现金流变动情况..................................................................9图18A股地产企业流动比率继续反弹......................................