房地产行业2018年报及2019年一季报综述营收加速业绩分化预收款锁定创新高20190506

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号未经许可，禁止转载证券研究报告房地产行业2018年报及2019年一季报综述推荐（维持）营收加速、业绩分化，预收款锁定创新高事件：2018年，房地产板块主营业务收入同比+19.7%，较17年+12.0pct；归母净利润同比+2.4%，较17年-26.0pct；2019Q1，房地产板块主营业务收入同比+21.5%，较18年+1.7pct；归母净利润同比+11.2%，较18年+8.8pct。点评：1、18、19Q1板块营收高增，业绩分化、一二线持续高增、业绩正当释放期16-17年销售高增速以及房价大涨决定了18-19年的结算增速将逐步走高，同时竣工集中度也在快速增长，尾部企业逐渐退出，综合推动18年营收高增，同比达+19.7%（同比+12.0pct），并且19Q1同比进一步扩大至+21.5%；18年由于少数股东权益以及资产减值损失的提升导致18年净利润增速同比仅+2.4%，其中一二三线房企分别同比+22.7%、+25.2%、-57.3%，其中三线房企对于板块业绩增速拖累尤为严重，而19Q1上述因素弱化并毛利率继续提升而净利率增速同比回升至11.2%，其中一二三线房企分别同比+24.8%(剔除招蛇后)、+46.0%、+17.9%，其中一二线房企持续远好于三线房企。展望全年，考虑预收款高增和负债率改善等，预计19年业绩将继续保持较高增长趋势。2、18、19Q1毛利率上行，净利率先抑后扬、源于少数股东及资产减值波动18-19年行业主要结算16-17年前后的涨价项目，推动18年毛利率升至34.7%，同比+2.7pct，其中一二三线房企分别为38.7%、31.9%和31.1%，但少数股东权益大幅上行和资产减值损失显著提升导致18年净利率放缓至9.7%、同比-1.6pct，其中一二三线房企分别为12.9%、10.5%和3.7%；19Q1毛利率进一步提升至36.4%，其中一二三线房企分别为41.2%、31.3%和34.8%，并且上述两大负面因素淡化推动19Q1净利率回升至11.4%，其中一二三线房企分别为11.2%、14.1%和9.9%。值得注意的是，16H2-17H1地王频现导致后续利润率有下行压力，但一方面，龙头拿地成本更低而赋予其下降更为可控，另一方面，万科、保利等龙头18年大量存货减值在后续冲回或转销将可有效平滑利润率。3、拿地谨慎+业绩高增推动净负债率改善，未售库存指标显示库存连创新低18年末板块资产负债率79.4%、同比+1.3pct，19Q1持平于79.4%，但18年剔除预收款后负债率为55.1%、与17年基本持平，19Q1进一步降至54.2%，显示预收款增长是主因；18年净负债率90.3%、同比-1.8pct，主要源于拿地谨慎以及业绩高增，19Q1则略增至96.2%；从房企未售库存同比增速的连续放缓以及未售库存占比总资产的持续下行至历史新低来看，后续行业仍有补库存需求；现金短债比由17年的1.33倍下降至18年的1.28倍及19Q1的1.27倍，但仍远好于11年和14年的0.9倍。展望全年，一二线城市销售回暖+限价放松+网签加速+资金宽松+政策有保优压将推动主流房企回款+融资边际改善。4、18年销售回款继续回升，预收款锁定创历史新高、确保19-20年业绩稳增18年板块销售回款同比继续上行，表现为销售商品及劳务的现金流入同比由17年16.4%提升至18年20.3%；并且19Q1统计局资金来源同比+6%显示国内贷款、个人按揭贷款和定金及预收款均有所改善。行业销售商品及劳务的现金流入对营业收入覆盖水平创历史新高，18年高达131%；同期预收账款同比由17年39.7%降至18年28.7%，但预收账款锁定率则由17年1.17倍增长至18年1.26倍，其中一二线远好于三线，高预收款锁定将确保19-20年业绩稳增。5、投资建议：营收加速、业绩分化，预收款锁定创新高，维持“推荐”评级18年主流房企营收加速、业绩高增，而高预收款锁定及负债率改善等将保障19年业绩继续高增，同时目前主流房企销售依然表现靓丽，总体而言，政策面稳定下基本面走势向好。2019H1类似于2012年的Beta逻辑，2019H2或更类似于2017年的Alpha逻辑，预计板块也将回归本源，拾级而上。我们维持行业“总量偏弱、结构改善”判断，目前主流房企19PE估值仅4-9倍，NAV折价20-60%，维持行业推荐评级，维持推荐：1）一二线龙头（受益一二线改善）：保利地产、万科、融创中国、金地集团、招商蛇口、绿地控股；2）二线蓝筹（受益资金面改善）：新城控股、中南建设、阳光城、旭辉控股、荣盛发展、华夏幸福、金科股份、蓝光发展；3）国企改革概念：首开股份等。6、风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金改善不及预期。证券分析师：袁豪电话：[phone]邮箱：[e-mail]执业编号：S0360516120001联系人：曹曼电话：[phone]邮箱：[e-mail]占比%股票家数(只)1293.57总市值(亿元)24,131.123.9流通市值(亿元)20,494.964.53%1M6M12M绝对表现-9.124.11.05相对表现-5.435.16-2.63《房地产行业周报：成交向好延续，货币松紧适度，棚改计划略低预期》2019-04-28《4月房企销售点评：销售涨幅稳中有升，二线蓝筹弹性更优》2019-05-01《房地产行业2019年中期投资策略：回归本源，拾级而上》2019-05-03-32%-19%-5%8%18/0518/0718/0918/1119/0119/032018-05-07～2019-04-30沪深300房地产相关研究报告相对指数表现行业基本数据华创证券研究所行业研究房地产2019年05月06日房地产行业2018年报及2019年一季报综述证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号2目录一、18、19Q1板块营收高增，业绩分化、其中一二线房企持续高增、三线房企下降...................................................41、18年营业收入高增，19Q1营业收入增速继续提升，体现16年以来销售额高增逐步结算...............................42、18年净利润增速放缓，19Q1净利润增速低位回升，其中主流一二线业绩持续高增.........................................5二、18、19Q1毛利率持续上行，净利率先抑后扬，源于少数股东权益及资产减值先升后降.......................................51、18年板块毛利率稳步增长，19Q1高位继续上行....................................................................................................52、18年净利率较17年略降，19Q1净利率有所回升..................................................................................................63、销售靓丽致18年三项费用率仍在高位、但较17年持平，19Q1因错配而短期上行..........................................84、18年少数股东损益占比大幅提升，19Q1少数股东损益占比有所下行................................................................95、18年净资产收益率略降，其中一线房企仍远优于二三线....................................................................................10三、拿地谨慎+业绩高增推动净负债率略有回落，资金来源有所改善、资金链风险不大.............................................111、18年末资产负债率略有上行、19Q1持平，主要源于预收款增长、剔除预收款后负债率持平略降...............112、18年末净负债率较17年下降，主要由于18H拿地态度渐转谨慎以及业绩持续高增......................................133、18年末现金短债比略降，19Q1持平、但仍好于11年和14年的情况...............................................................15四、18年销售回款回升，预收账款锁定率创下新高、保证19-20年业绩高增...............................................................161、销售回款较17年低位回升，源于主流房企18年销售持续高增以及限价放松、网签加速.............................162、预收账款锁定率继续呈上升趋势，其中一二线房企表现更好.............................................................................18五、投资建议：营收加速、业绩分化，预收款锁定创新高，维持“推荐”评级...............................................................19六、风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金改善不及预期...................................................................19房地产行业2018年报及2019年一季报综述证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号3图表目录图表1、2010-2019Q1房地产板块营业收入增长率...............................................................................................................4图表2、2010-2019Q1房地产板块净利润增长率...................................................................................................................5图表3、2014-2019Q1房地产板块毛利率水平.......................................................................................................................6图表4、2014-2019Q1房地产板块净利率水平.......................................................................................................................7图表5、2014-2019Q1房地产板块中资产减值损失/营业收入..............................................................................................8图表6、2014-2019Q1房地产板块三项费用率水平.......................