房地产行业2019年投资策略之二从城市布局看房企成长性看好一二线城市核心标的20190212

行业及产业行业研究/行业深度证券研究报告房地产2019年02月12日从城市布局看房企成长性，看好一二线城市核心标的看好——2019年房地产行业投资策略之二相关研究盈利能力稳中向好，一二线城市房地产景气度有回升趋势-2018年房地产行业年报前瞻2019年2月10日东部销售好转，开竣工年内首次同步上行，行业融资压力上升较快-房地产行业1-12月数据点评2019年1月21日证券分析师王胜[e-mail]研究支持龚正欢[e-mail]曹一凡[e-mail]彭子恒[e-mail]联系人龚正欢(8621)23297818×[e-mail]本期投资提示：在《因城施策调整，政策改善可期——2019年房地产行业投资策略》报告中，我们详细解释了为什么判断2019年一二线城市调控政策将出现适度放松，销售面积同比增速由负转正，而三四线城市销售增速持续下滑，销售面积累计同比增速为负值。本篇报告旨在从城市布局的角度筛选出高成长性标的。从2019年全年的投资策略出发，我们强烈看好一二线城市的销售回暖与政策改善，因此在不考虑公司经营能力与推盘效率的情况下，布局一二线城市占比越高的房企对应的销售弹性将越大，体现为证券标的将获得明显的超额收益。30强房企门槛为销售金额1000亿，在这其中有15家房企在一二线城市土储面积占比超过70%。占比90%以上的公司是分别为：中国金茂、首开股份、中海外，80%~90%的为阳光城、金地集团，70%~80%的为远洋集团、金科股份、龙湖集团、招商蛇口、华润置地、融创中国、万科和旭辉集团。考虑到一二线城市销售均价较高，简单的判断上述公司可售货值超过八成位于一二线城市。一二线城市占比较高的房企中，城市布局集中度较高的有金科股份、首开股份、远洋集团和阳光城，前十大城市土地储备占比超过70%；城市布局较分散的为万科、华润置地、融创中国，前十城占比低于50%；其余公司占在50%~70%区间，分别为龙湖地产、金地集团、招商蛇口、中海外、旭辉控股和中国金茂。从投资角度来看，集中度较高的房企需要更多关注其布局城市的房地产市场，风险与收益的波动性较高，而布局较为分散的房企整体波动性较小，类似于一二线城市的指数股。在A股房地产投资标的中，从一二线城市布局较多角度出发，我们建议关注：万科、金地集团、招商蛇口、阳光城、金科股份和首开股份；从公司自身高周转和强推盘销售能力角度，建议关注新城控股、荣盛发展、华夏幸福、保利地产。我们将40个一二线城市按当前销售热度与未来销售潜力分类。其中当前销售热度用“2018年9-11月商品房销售面积同比增速”表示，未来销售潜力用“2018年9-11月销售面积同比增速较2018年1-11月销售面积同比增速的增加值”来衡量。基于上述数据，我们通过打分将其基本面数字化、可比化，最终得到，北京、上海、长沙、乌鲁木齐、济南、合肥、昆明、长春、郑州、无锡为综合基本面较好的城市。北京市场需求端较为坚韧，二手房价格回暖，政策端新房预售证发放放松，一手房成交放量，土地市场的缩量与财政紧张有助于政策端持续改善。我们认为2019年北京楼市有望新房成交量保持高增，价格止跌企稳。因此看好布局北京市场的房企实现高销售额，存在结构性增长的机会，建议关注：首开股份，金融街，北京城建，首创置业。上海市场2018年二手房成交量先于新房成交量回升，在限购限贷等政策不变的情况下，需求端依然呈现回暖迹象，城市的购买力较强。政策端新房预售证发放放松，同时限价幅度略有放松，一手房量价均有改善。地方财政上，土地成交价款/财政收入处于上海历史低位，不过财政压力相对北京较小。综上，我们看好上海基于自身城市需求实现2019年的市场正增长，布局上海市场的房企值得关注。与北京不同的是，销售榜中未出现土储集中在上海本地的房企，万科常年保持销售前三，为全国化布局的龙头房企。请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明行业深度请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共23页简单金融成就梦想1．千亿房企（31强）布局版图：看好一二线城市...............51.12018年约31家房企销售规模超过1000亿..........................................61.215家千亿房企一二线城市土储面积占比超过70%...............................72．筛选基本面上行的城市：北京、上海、长沙、乌鲁木齐、济南、合肥、昆明、长春、郑州、无锡等...............................102.1寻找具有高销售增速与增长潜力的一二线城市....................................102.2从城市圈看发展潜力..................................................................................143．重点城市基本面深挖......................................................163.1北京成交量回暖，供给端放量去化率下行............................................163.2上海成交量上升，价格下行压力较小.....................................................194．附表..............................................................................22目录行业深度请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共23页简单金融成就梦想图表目录图1：一线城市商品房销售面积累计同比增速底部回暖，三四线（非40城）增速持续下降....................................................................................................................5图2：2018年9月起，三四线城市销售面积单月同比增速由正转负................5图3：商品房销售价格走势与销售面积基本一致，三四线城市价格增速未明显回落，在10%左右.........................................................................................................5图4：三四线城市新开工增速仍位于高位，未来供给放量对于价格有下行影响..5图5：2018年销售金额30强房企门槛为千亿.................................................6图6：千亿房企周转率差异较大，“可售/销售面积”比值在（1.3,8.9），体现了公司的战略差异.............................................................................................................7图7：千亿房企布局一二线城市土储占比在（7%，98%），其中15家房企一二线土储面积占比超过70%..........................................................................................7图8：40个一二线城市按销售热度划分为四个象限类别（左上角为第三象限延展图）.....................................................................................................................10图9：北京、上海、南京、苏州、厦门、长沙、济南、合肥2017年销售增速处于底部，2018年下半年有所回升................................................................................11图10：昆明、银川、三亚、乌鲁木齐、长春2017年销售增速相对较高、2018年9-11月销售面积同比增速依然保持高位.................................................................11图11：天津、成都、大连和广州销售增速为负，但处于上行趋势（较一年前），具有增长潜力...........................................................................................................11图12：深圳、武汉、西安、呼和浩特、贵阳9-11月销售面积增速在(-10%，0%).....................................................................................................................12图13：重庆、沈阳、青岛、兰州、福州9-11月销售面积增速在(-20%，-10%)12图14：太原、哈尔滨、北海、杭州9-11月销售面积增速在(-25%，-20%)..12图15：石家庄、海口、西宁9-11月销售面积增速在(-70%，-25%）..........12图16：无锡、郑州、南昌、温州、南宁销售增速为正，尽管处于下行趋势（较全年），但依然处于高位，预计可持续性相对较强.......................................................13图17：2018年1-11月中西部的销售面积累计同比增速仍为正，东部区域2017年下半年进入销售增速为负的阶段，2018年降幅收窄..........................................15图18：2018年10、11月中、西部分别出现单月负增长的情况，预计2019年中西部负增长的概率较高..........................................................................................15图19：中西部、东北、海西经济区销售面积增速较相对较高，但下滑趋势较为明显.....................................................................................................................15行业深度请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第4页共23页简单金融成就梦想图20：环渤海、长三角、珠三角销售面积增速较低，楼市回暖的空间相对较大15图21：2018年1-11月北京商品房销售面积增速-19%，9-11月同比增速为30%.....................................................................................................................16图22：2018年12月北京商品住宅去化周期为16.9个月，处于相对高位....16图23：2017年1月-2018年6月北京月均推盘90万方，2018年7月-12月月均推盘量上升至21