房地产行业重点城市成交边际改善按揭利率持续下行20190314广发证券31页

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/31[Table_Page]投资策略月报|房地产证券研究报告[Table_Title]房地产行业重点城市成交边际改善，按揭利率持续下行[Table_Summary]核心观点：政策环境综述：中央层面表态坚持“三稳”，地方改善政策继续落地中央层面，住建部部长王蒙徽在两会“部长通道”提出19年要做到五个坚持，即坚持“房住不炒”、坚持住房市场体系和住房保障体系、坚持落实地方主体责任、坚持大力培育租赁市场、保持政策连续性和稳定性，强调把稳地价、稳房价、稳预期责任落到实处。地方层面，各地“一城一策”相继落地，各地人才住房补贴和人才落户放款政策逐步完善。成交市场综述：重点城市供给推动成交改善根据房管局数据，2月40个重点城市成交面积同比上涨0.3%。分城市看，各线城市成交出现一定分化，其中17个一二线城市商品房成交面积单月同比上涨10.8%，三四线则同比下滑14.8%。一二线城市边际改善主要受供给推动，我们认为重点城市成交企稳将是大概率时间，并且短期内将主要由供给推动，下半年则看需求的复苏节奏和力度。而三四线城市方面，19年棚改体量下降加上购买力的制约，19年三四线城市或将持续寻底。土地市场综述：2月市场整体量价齐降，其中一线小幅回暖300城市宅地推出1.4亿平米（环比-44%，同比-3%），成交规划建面3796万平米（环比-48%，同比-26%），成交土地出让金1722亿元（环比-37%，同比-23%）。宅地供需同环比均下滑，楼面价同环比均回升，溢价率继续上行。分线来看，一线城市土地市场回暖，供给放量带动成交建面上涨104%，量价齐涨下宅地出让金上涨135%，流拍率为0%。而二三线城市土地出让金则大幅下滑，量价方面同比均下滑，流拍率均有所回落。资金环境综述：首套及二套房贷利率降幅扩大，流动性边际改善按揭贷方面，融360数据显示，2019年2月首套、二套房贷利率分别为5.63%、5.99%，均分别下降3个bp，降幅较上月分别扩大1个bp。总体来看，35个重点城市首套房按揭贷利率已连续3个月下跌，与此同时，高信用评级的房企融资成本也开始边际下移，结合央行有关负责人提出“下一阶段人民银行将继续实施稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，促进货币信贷和社会融资规模合理增长”，目前无论是按揭贷利率还是房企融资成本都将边际向下，当前资金环境维持改善。板块投资方面，我们继续建议配置低估值的龙头房企，首先，政策底部改善较为明确，其次，龙头房企18-19年结算业绩具备弹性且确定性较强，并且考虑业绩增长后，19年动态PE处于底部区域。综合来看，我们认为当前板块具备较高的配置价值。风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。[Table_Grade]行业评级买入前次评级买入报告日期2019-03-14[Table_PicQuote]相对市场表现[Table_Author]分析师：乐加栋SAC执证号：[e-mail]分析师：郭镇SAC执证号：[e-mail]分析师：李飞SAC执证号：[e-mail]请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。[Table_DocReport]相关研究：房地产行业:重点城市供给同比增长，或推动成交同比率先企稳2019-03-10房地产行业:风起于长江之末，利兴于一体之时2019-03-07房地产行业:信贷及产业政策环境转好，投资空间提升2019-03-05[Table_Contacts]联系人：邢莘[e-mail]-37%-30%-22%-15%-7%1%03/1805/1807/1809/1811/1801/1903/19房地产沪深300识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明2/31[Table_PageText]投资策略月报|房地产重点公司估值和财务分析表股票简称股票代码评级货币股价合理价值（元/股）EPS(元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)2019/3/142018E2019E2018E2019E2018E2019E2018E2019E000002.SZ万科A买入人民币27.46-3.003.579.147.695.05.420.920.1001979.SZ招商蛇口买入人民币21.14-1.992.0710.6510.228.36.720.118.0600340.SH华夏幸福买入人民币29.78-3.834.847.776.156.46.229.126.9601155.SH新城控股买入人民币38.6847.874.656.477.395.315.948.9034.433.1000069.SZ华侨城A买入人民币6.82-1.201.335.685.11----002146.SZ荣盛发展买入人民币10.23-1.782.245.744.565.85.122.021.7000961.SZ中南建设买入人民币8.20-0.761.2810.866.42----000671.SZ阳光城买入人民币7.41-0.771.089.586.8527.625.018.221.2600466.SH蓝光发展买入人民币6.68-0.781.128.605.9511.99.019.421.9002244.SZ滨江集团买入人民币4.40-0.620.797.135.5911.99.019.421.901918.HK融创中国买入港币34.1040.93.464.918.465.966.34.222.324.000884.HK旭辉控股集团买入港币5.336.160.820.995.544.614.83.719.217.6数据来源：Wind、广发证券发展研究中心备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（融创中国、旭辉控股集团）合理价值货币单位为港币；（3）A股及港股标的EPS货币单位均为人民币。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明3/31[Table_PageText]投资策略月报|房地产目录索引政策环境综述：当前表态温和，地方改善政策继续落地........................................6成交市场综述：重点城市供给推动成交改善.........................................................11总体成交市场分述：40城新房成交同比小幅上涨，二手房景气度回升.......11各线城市成交分述：一二线城市供给推动成交改善，三四线继续回落........15土地市场综述：2月市场整体量价齐降，一线小幅回暖.......................................182月土地市场分述：量价齐降带动土地出让金同比下滑28%.......................182月宅地市场分述：一线城市景气度小幅回暖，二三线量价齐降................20资金环境：首套及二套房贷利率降幅扩大............................................................25图表索引图1：长三角一体化发展历程.................................................................................7图2：各地房地产行政调控及人才政策与商品房增速对比.....................................8图3：2019年2月重要中央政策一览....................................................................9图4：2019年2月重要地方政策一览..................................................................10图5：全国重点40城市商品房成交面积指数.......................................................11图6：限购和非限购城市成交面积指数................................................................11图7：重点40城市及限购、非限购城市成交面积同比增速.................................11图8：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速..................................................12图9：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速.....................................................12图10：全国26城市商品房库存面积及去化周期.................................................12图11：全国30城市住宅库存面积及去化周期.....................................................12图12：26城商品房批售比...................................................................................14图13：30城商品住宅批售比...............................................................................14图14：百城价格指数变化及环比.........................................................................14图15：13个重点城市二手房销售面积及同比......................................................15图16：中原二手房指数........................................................................................15图17：20个一二线城市商品住宅可售面积（万方）...........................................16图18：9个三四线城市商品住宅可售面积（万方）.............................................16图19：29城商品住宅历史同期可售面积（万方）...............................................16图20：29城市当前商品住宅库存/15年以来最低库存.........................................16图21：广发各线城市成交面积指数......................................................................17图22：广发各线城市成交面积同比情况..............................................................17图23：4大一线住宅库存（万方）及去化周期....................................................