房地产行业销售驱动成长业绩体现价值20190421兴业证券56页

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明海外研究行业深度研究报告证券研究报告＃industryId＃房地产行业＃investSuggestion＃推荐(＃investSuggestionChange＃维持）重点公司重点公司目标价（港元）评级中国金茂7.20买入龙湖集团32.00买入华润置地41.00买入旭辉控股7.20买入新城发展控股11.00买入绿城服务8.30审慎增持＃relatedReport＃相关报告《有地才有未来》行业深度报告20190317《乘胜追击，继续超配内房股》20190120《外围环境趋稳，建议超配内房股》20190116《改善预期得到强化，地产股债都值得关注》20181224《正面信号频现，最坏时刻已过》20181213《防守反击，机会大于风险》年度策略报告20181123《精耕细作时代的赢家核心竞争力》20170502《买便宜地产股，赚超额大红包》20170208海外房地产研究＃emailAuthor＃分析师：宋健[e-mail]：BMV912SAC：S0190518010002＃assAuthor＃联系人：严宁馨[e-mail]：S0190118100175投资要点＃summary＃回顾：在2018年11月25日发布的港股地产2019年投资策略《防守反击，机会大于风险》中指出2019年地产板块的机会大于风险，要抓住房地产行业的确定性，做好“防守反击”，“防守”的基础在于港股地产板块的估值已经调整至历史最低水平，地产公司的业绩确定性高，且派息丰厚；“反击”在于一、二线城市行业调控政策的边际改善对销售的支撑，国内外不断充裕的流动性对房企融资的支持，稳定的外部环境提升风险偏好度，龙头房地产公司的逆势扩张、行业整合，依然能保持高于行业的平均增速。总结：房企的合约销售是业绩的领先指标，上市房企2016-2018连续3年的合约销售平均增速超过40%，已售未结转资源丰富，业绩锁定度高。房企从2016年至今业绩持续释放，2018年核心净利润平均增速达到35.6%，利润率保持在历史高位，派息率平均达到35%，股息收益率约5%，行业平均净负债率下降6个百分点至75%。基于审慎的态度，房企在制定2019年销售目标预期去化率为50-60%，平均增速为10-20%，仍然远高于行业平均水平。我们一直强调，行业的确定性在于销售和业绩，龙头公司在土地、融资、人才以及品牌上都有较大的优势。展望：我们认为房地产行业在2019年将继续面临友好的外部环境。境外，美国加息放缓，境外流动性充裕，内房的美元债融资通畅，成本下行，利于杠杆较高的房企的再融资；中美贸易谈判进展顺利，人民币兑美元汇率升值，无论从人民币资产价值角度还是交易层面都对内房股是正面的。国内，信贷环境保持宽松，地产行业间接受益；银行房贷利率下行，二线城市调控政策边际改善，户籍制度放宽将有效提升购房需求。二手房市场已经回暖，新房市场韧性十足，下半年将会比上半年更好，全年仍然会负增长，但上市龙头房企的销售增速还能保持10-20%。估值：港股地产板块的估值扩张已经完成了第一阶段，即从历史最低到历史平均水平，组合内公司平均估值为2018A/2019E年的8/6倍PE，2018年平均股息收益率约为5%。鉴于国内外友好的外部环境，影响估值水平的几大核心因素也处于有利的一面，即使有扰动因素的影响，估值往下的空间有限。估值扩张的第二个阶段，需要更稳健的财务、踏实的业绩以及丰厚的分红来支撑，目前享受估值溢价的华润置地、龙湖集团都属于这一类型。我们维持对房地产板块的“推荐”评级，随着龙头房企的销售目标进一步实现，估值将有望进一步扩张。同时要密切关注境内外流动性的松紧、行业政策的变动、新房销售和土地市场的状况。推荐：销售带来成长，业绩体现价值。1）优选行业龙头，财务稳健，杠杆低，基本面扎实，有丰厚派息分红的公司，行业首选中国金茂、龙湖集团、华润置地，高成长公司推荐关注新城发展控股、旭辉控股、融创中国；2）物业管理板块正处于从1到N的快速拓展期，而增值服务正经历从0到1的拓荒期，物管公司经营稳健，现金流健康，不受行业周期性波动影响。行业首选绿城服务和中海物业。风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值。＃title＃销售驱动成长，业绩体现价值＃createTime1＃2019年04月21日请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-海外行业深度研究报告Overweight（Maintained）[e-mail]：[e-mail]:S0190518010002SFC:BMV912Review:Inourreport“Counter-Attacking,OpportunityOutweighsRisk”20181125wesaidthatin2019weshouldsticktothecertaintyofpropertyindustry,bycounter-attacking,opportunitiesoutweighrisks.Thebaseofdefensewasthehistoriclowvaluation,steadyannualresults,anddividendyield.Thetimetoattackiswhentheregulationseaseintier-1andtier-2cities,liquiditylooses,andriskpreferenceincreases.Leadingcompaniescanstillexpandtheirsizeandachievehigher-than-averagegrowthrate.Summary:Contractedsalesistheleadingindicatoraheadofrevenuesandprofits.Listedcompanies’averagesalesgrowthexceeded40%since2016to2018.Thebookableresourcesaresufficientandthecertaintyofdeliveryinthefutureishigh.Companies’lockedrevenuescontinuedtobereleasedsince2016.In2018theaveragegrowthrateofcorenetprofitreaches35.6%,andtheprofitmarginmaintainsatahighlevel.Dividendpayoutratioreaches35%andthedividendyieldreaches5%.Theaveragenetgearingratioalsodecreasesby6pctto75%.Thesalestargetfor2019increaseby10-20%ataverage,meaning50%to60%sellthroughrate.,stillhighaboveindustryaveragelevel.Westillthinkthecertaintyofindustryliesinsalesandperformance,leadingcompanieshavesignificantadvantagesatlandbank,financing,talentsandbrands.Prospect:WethinkChinaPropertysectorwillembracefriendlyexternalenvironmentin2019.Offshore:USstopraisinginterestrate,overseasliquidityissufficient.PropertycompanieshavesmoothUSdebtfinancingchannelsandthefundingcostisdecreasing,whichisconductivetotherefinancingofcompanieswithhighleverage.Sino-UStradenegotiationprocessedsmoothly,andtheRMB-USDexchangerateappreciates.NomatterfromtheperspectiveofRMBassetsvalueortransactionitisbothconductivetoChinapropertysector.Intermsofdomesticenvironment,thecreditenvironmentkeepslooseningandChinapropertysectorisindirectlybenefited.Mortgagerateisdecreasing,policyregulationinsecondtiercitiesisimprovingmarginally,andloweringofhouseholdregistrationthresholdwillincreasehousepurchasedemands.Thesecond-handhousingmarkethaswarmedup,andthenewhousingmarkethashighresilient.Wesupposesalesinthesecondhalfyearwillbebetterthanthefirsthalfin2019.Althoughsalesgrowthrateisstillexpectedtobenegative,firsttiercompanies’averagesalesgrowthratewillmaintainat10%-20%.Valuation:ThefirststageforvaluationrepairofChinapropertysectorhasfinished,nowtradingatahistoricalaveragelevel,8/6xPEof2018A/2019E,Dividendyieldof2018Ais5%.Duetothefriendlyexternalenvironment,thecoreelementsaffectingevaluationarepositive,thedownsideforvaluationislimitedevenforsomedisturbances.Thenextstageforvaluationexpansionshouldcomewithstrongerfinancialsandfundamentals,solidearnings,andhighpayoutratio,likeCRLandandLongfor.Wemaintain“Overweight”onChinapropertysector,andwerecommendtocloselypayattentiontodomesticandoverseasliquidity,changeofpolicies,newhousingmarket,andthesituationoflandmarket.Recommendations:SalesDriveGrowth,EarningsBringValue.1)Weprefertothoseleadingcompanieswithstrongfinancialsandfundamentals,lowgearing,andhighpayoutratio.OurtoppicksareChinaJinmao(817.HK),Longfor(960.HK),andCRLand(1109.HK),h