房地产行业首季全国行业数据点评政策最宽松阶段已经过去20190417申万宏源香港13页

1SWSResearchCo.LtdisasubsidiaryofShenwanHongyuanSecurities.99EastNanjingRoad,Shanghai|[phone]首季全国行业数据点评，政策最宽松阶段已经过去房地产行业[e-mail]teinsight,Mar14,2019NPCtakeaways,Mar5,2019Januaryloansmirage,Feb18,2019国家统计局周三上午公布3月房地产市场数据，显示全国新建商品房销售面积同比跌幅从1-2月的3.2%收窄至1-3月的0.6%，而首季房地产投资增速创四年新高至11.8%。我们认为货币和行业政策都难以像首季度那样宽松，节后强于预期的销售反弹较难持续，板块面临调整压力，维持行业标配评级。首季全国行业数据。1）首季全国商品住宅销售面积2.6亿平米，同比下降0.6%，3月单月上升1.8%（vs1-2月下降3.2%，18年全年增长2.2%），销售金额2.3万亿元人民币，同比增长7.5%，隐含首季全国新房销售均价继续同比上涨8.2%（vs18年全年增长12.3%）；2）首季全国房地产投资金额达2.4万亿元，同比增长11.8%，其中3月和1-2月增速分别为12.0%和11.6%，但占比超过七成的住宅投资3月同比增速从1-2月的18.1%小幅回落至16.6%。而前瞻指标新开工和土地购置有所分化，其中新开工首季同比增长11.9%，3月同比增速从1-2月的6.0%反弹至18.1%，但全国范围内土地购置尚未见起色，3月购置面积同比跌幅维持在32%，与1-2月下滑34%相仿。此外，首季竣工面积继续维持双位数下滑（-11%YoY），但整体房屋施工面积增速进一步攀升至3月末的8.2%（vs2月底6.8%和18年底5.2%），为投资韧性奠定了基础；3）首季房地产企业到位资金3.9万亿元，同比增长5.9%，3月单月同比增速亦从1-2月的2.1%跳升至13.1%，三大主要资金来源--国内贷款（占比约20%），自筹资金（占比约30%）和销售回款（占比约50%）均有所恢复。70城三月房价走势。统计局本周二公布的该数据显示3月70个大中城市一二手房价环比涨幅均有所抬升。其中，新建商品住宅销售价格指数平均环比上涨0.61%，较2月的环比涨幅0.53%有所抬升，与1月持平，3月环比上涨、持平和下跌的城市个数分别为65/1/4，2月和1月则分别为57/4/9和58/4/8；二手商品住宅销售价格指数环比上涨0.46%，在1月0.22%和2月0.3%的环比涨幅上连续第二个月走高，3月环比上涨、持平和下跌的城市个数分别为57/3/10，2月和1月则分别为47/9/14和41/12/17，而下跌城市个数曾在去年12月达到此轮迄今阶段性高点22。观测主要城市的二手房价指数，北京和深圳连续第二个月呈现环比温和上涨（此前分别连续环比回落了五个月和四个月），上海在连续一年环比负增长后3月转正，而广州则连续第六个月环比回落。而在近期二手房成交量反弹显著的二线城市中，我们注意到天津、合肥、武汉的二手房价环比上涨力度并不强，成都甚至是环比下跌的，厦门和南京环比涨幅略大一些。主要城市四月跟踪。我们跟踪40城一手房日均成交以及10城二手房成交，其中新房数据显示40城新房成交总面积4月前两周同比增速维持在22%（1-3月分别同比增长5%/15%/22%），其中一线城市和二线城市的同比增速从3月的高点（+62%YoY/+52%YoY）回落到4月前两周的48%和40%，但20余个三四线城市的新房成交同比跌幅在去年4月阶段性低基数的影响下收窄至10%（1-3月分别同比下滑17%/12%/21%），而环比趋势上复苏力度仍不明显，且更多三四线城市游离在我们跟踪的范围以外，以城市质量而言较我们跟踪的标的更弱。此外，我们注意到一二线城市节后二手房成交大幅回暖引起关注，反观数据，北京3月二手成交环比上涨164%同比增长44%，但4月前两周日均成交较3月下滑15%，同比转跌9%；而另一核心城市杭州，二手房成交在3月同比跌幅收窄至2%后，4月上半月重现超过两成的同比跌幅，全月环比3月料也将出现下滑。比较而言，南京、苏州、成都、厦门二手房仍在4月延续较强的态势。政策展望。1）货币政策最宽松的时候可能已经过去。今年首季新增人民币贷款5.8万亿（+19%yoy）新增社融8.2万亿（+41%yoy），同比分别多增9373亿和2.4万亿，但我们注意到近期央行的例会基调较之去年底已有所转变，显示在经济指标阶段性企稳下货币政策进入观察期，不再会像一季度那么宽松；2）行业政策存在不松反紧的可能。房地产销售自去年下半年转凉后，迄今尚未见限购限贷等实质性调控措施放松，显示政府对于房地产的整体态度仍较往常严厉。部分城市通过放宽落户绕开限购，银行在货币资金宽裕下小幅下调按揭利率甚至首付，及至近期发改委还宣布了新的城市落户政策，中长期看有利于拥有良好基本面的大中型二三线城市。但短期内跟随个别城市数据反弹带动的房价上涨预期，可能令政策面临阶段性收紧，合肥北京长沙已在近期宣布不同的调控新政以维稳房价。维持标配。我们看到一二线城市被积压的刚性需求在今年首季，因应大力度的货币放松带来的房价可能重新上涨的预期，而重新回到市场。但成交量仍难企及历史同期均值水平，行业整体向下的大趋势没有改变，经历三年荣景的三四线城市中长期需求尤其值得忧虑。中资地产板块在今年以来受年初融资放开、节后销售超预期呈现大幅反弹，鉴于货币政策最宽松阶段可能已过，而阶段性房价反弹令行业政策不松反紧，我们认为板块面临调整压力。我们同时提请投资者注意，房产税草案较大可能在今年提交初审，而其最终可能改变房地产的需求格局和房地产行业的运营模式，在此过程中高杠杆、高周转开发商将受损最大。我们维持行业标配评级，增长和安全性俱佳的华润置地仍为我们首推，并对碧桂园和合景泰富维持谨慎态度。Theclientsshallhaveacomprehensiveunderstandingofthedisclosureanddisclaimeruponthelastpage.217April2019IndustryResearchPleaserefertothelastpageforimportantdisclosuresPage1China’sNationalBureauofStatistics(NBS)releasedMarchpropertydataonWednesday.WenotetheYoYdeclineinnewhomesalesnarrowedto-0.6%inMarch,vs-3.2%inJanuary-February,whilepropertyinvestmentgrowthhitafour-yearhighof11.8%YoYin1Q19.Wethinkthepositiveeffectofbothmonetaryandindustrypolicieswillgraduallydisappearafterthefirstquarter.Assuch,webelievethecurrentrecovery,mainlydrivenbythereleaseofpent-uphomedemandafterChineseNewYear,willnotlastlong.WethusmaintainourEqualweightratingontherealestatesector.Propertydatain1Q19.Salesvolumeofnewlybuiltresidentialpropertiesfell0.6%YoYto260msqmin1Q19,withMarchgrowthof+1.8%YoY(vs-3.2%inJanuary-February).SalesvaluereachedRmb2.3tnin1Q19(+7.5%YoY),implyingtheaveragesellingprice(ASP)ofnewhomescontinuedtorisein1Q19(+8.2%YoY).TotalvalueamountedtoRmb2.4tnin1Q19(+11.8%YoY,vs+11.6%YoYinJanuary-Februaryand+9.5%YoYin2018).However,investmentinresidentialpropertiesdeceleratedfrom+18.1%YoYinthefirsttwomonthsto+17.3%YoYin1Q19.Meanwhile,newstartgrowthreboundedto11.9%YoYin1Q19(+18.8%YoYinMarchand+6%YoYinJanuary-February),whereaslandpurchasesdropped33%YoYbyareain1Q19(vs-34%YoYinJanuary-February).TotalareaunderconstructiongrewfasterinMarch(+8.2%YoY,vs+6.8%inFebruaryand+5.2%inDecember),layingasolidfoundationforpropertyinvestmentthisyear.TotalamountreachedRmb3.9tnin1Q19,growing5.9%YoY(vs+13.1%YoYinMarchand+2.1%YoYinJanuary-February).Homepricetrend.AccordingtoNBS’homepricedatain70cities,theaveragepriceofnewhomesincreased0.61%MoMinMarch,slightlyfasterthaninFebruary(+0.53%MoM)butasfastasinJanuary(+0.61%MoM),withthenumberofcitiesshowingaMoMdeclinedecreasingtofour,vsnineinFebruaryand8inJanuary.Meanwhile,theaveragepriceofexistinghomesrose0.46%MoMinMarch,fasterthanbothFebruary(+0.30%MoM)andJanuary(+0.22%MoM),whilethenumberofcitiesreportingaMoMdecreaseinexistinghomepricesscaleddownto10,vs14inFebruary,17inJanuary,and22inDecember.MonitoringAprilsales.The40citieswemonitorreportedanaverageYoYgrowthinnewhomesalesvolumeof22%inthefirsttwoweeksofApril,inlinewithMarch(+22%YoY)butfasterthanJanuary(+5%YoY)andFebruary(+15%YoY).Morespecifically,YoYgrowthintier-1(+48%)andtier-2cities(+40%)retreatedfromtherecenthighinMarch(+62%and+52%,respectively),whiletier-3andtier-4citiessawtheirYoYdeclinenarrowto-10%Y