港股地产行业2018年业绩综述及投资策略PPT销售驱动成长业绩体现价值20190506兴

分析师：宋健[e-mail]：BMV912SAC：S0190518010002联系人:严宁馨[e-mail]：S0190118100175港股地产2018年业绩综述及投资策略《销售驱动成长，业绩体现价值》日期：2019-05-06证券研究报告2KEYPOINTS业绩亮点2018年度港股地产业绩综述1.1业绩释放，派息丰厚1.2货值充足，销售增长1.3布局完善，土储扩张1.4杠杆渐降，财务渐稳2019年行业展望及投资策略2.1环境友好，市场稳定2.2估值扩张，扰动不断重点推荐公司3.1中国金茂(0817.HK)：城市运营大爆发3.2龙湖集团(0960.HK)：成长与价值并重3.3华润置地(1109.HK)：蓝筹也有高增速3.4新城发展(1030.HK)：效益与规模同步3.5旭辉控股(0884.HK)：高成长是主旋律3.6融创中国(1918.HK)：市场回暖最受益3.7绿城服务(2869.HK)：培育更长期模式风险提示32018年度港股地产业绩综述1.1业绩释放，派息丰厚•地产板块的确定性在于销售和业绩，2016年以来进入业绩释放期。•主要上市公司保持高业绩水准，龙头公司优势更加明显。研究组合内29家房企的营业收入平均增速28%，毛利润平均增速达到40.4%，核心净利润同比增速为35.6%。•尽管增速下滑，依旧保持韧性，回归常态发展。29家上市房企营业收入和核心净利润增速为27.8%/35.6%，分别同比下滑3.5/26.9个百分点。42018年度港股地产业绩综述1.1业绩释放，派息丰厚•毛利率普遍显著提升，组合内房企的平均毛利率为31.9%，同比提升2.4个百分点。雅居乐集团、华润置地、宝龙地产为毛利率领先的三家房企，毛利率分别为43.9%、43.4%、38.5%。•归母净利率受损主要来自于汇兑损失及部分房企一次性收益消失影响，2019年预计将消除。组合内房企的平均归母净利率为13.6%，同比下降1.6个百分点。归母净利率最高的三家房企为合景泰富、中国海外发展和深圳控股，利润率分别为51.4%、26.3%、20.5%。•ROA同比略有下降，ROE与去年持平。截至2018年主要上市房企的平均ROE和ROA分别为17.3%和2.4%。平均净利率、平均权益乘数和平均资产周转率分别为13.6%、8.1、0.19，同比下降1.6个百分点、提升0.7、微降0.01。52018年度港股地产业绩综述1.1业绩释放，派息丰厚•相比归母净利润我们更加关注公司的核心净利润指标，从2018年业绩来看，各上市房企的平均核心净利率保持稳定。上市房企的平均核心净利率为11.9%，同比略降0.3%。•房企已售未结货值充足，为未来业绩释放奠定基础。中国金茂、中国奥园、禹洲地产相对持有货值最丰富，未来业绩锁定性较强。•房企的合同负债规模与销售基本一致，目前碧桂园、万科及融创账上余有较大规模合同负债。62018年度港股地产业绩综述1.1业绩释放，派息丰厚•房企延续丰厚派息风格：✓每股派息平均增速超过30%。✓2018年主要房企的平均派息比例（占归母核心净利润）达到34.1%，同比提升2.2个百分点。29家房企中，派息比例超过30%的房企有19家。派息比例最高的是三家房企是远洋集团、龙光地产和深圳控股。✓房企的平均股息收益率达到4.86%，同比提升76bps。股息收益率最高的三家房企为富力地产、首创置业和雅居乐集团，分别为8.2%、8.0%、7.8%。72018年度港股地产业绩综述1.1业绩释放，派息丰厚•平均三费率上升。2018年主要房企的平均销售费用率、管理费用率和财务费用率分别为2.9%、4.9%、3.5%，分别同比下降20bps，提升20bps和提升30bps。•平均有效税率上升。平均有效税率提升3个百分点至45%。82018年度港股地产业绩综述1.1业绩释放，派息丰厚•少数股东权益和应占合联营企业利润可以一定程度上反映房企的合作项目比例及收益，部分房企积极提升权益，房企联手合作趋势继续。•2018年房企的平均少数股东权益占比（占税后利润）为18.7%，同比提升3.9个百分点。•2018年房企的平均合联营利润占比（占营业收入）为2.17%，同比提升0.5个百分点。92018年度港股地产业绩综述1.2货值充足，销售增长•2018年上市房企销售完成度较高。上市房企全年销售总体表现依旧十分亮眼，销售金额平均增速达到46%，销售面积平均增速达到41%分别下降5.2个百分点、上升3.9个百分点。全年目标平均完成度为107%。•上市房企销售增速大幅领先行业平均。行业销售金额和面积增速分别为12.2%、1.3%，主要上市房企继续抢占市场份额，依然保持绝对优势。10•Top50房企集中度加速提升，份额超过50%。2018年Top10、20、50房企的金额集中度分别提升2.7、4.9、9.3个百分点，面积集中度分别提升3.7、5.7、8.8个百分点。•中大规模房企已经具备良好稳定的资源、优质的口碑、完整的产品线和产业链、多样化的融资通道、强抗风险性的广泛布局，在市场火热的时候能够更加快速的享受红利，在市场转冷的时候各项资源也向规模房企倾斜，更是收并购的良好时机。我们预计到2019年Top50房企的集中度将达到60%。•销售均价持续提升，相对行业溢价能力显著。主要上市公司2018年平均销售均价为16730元/平米，同比增长4.4%，行业销售均价为8737元/平米，同比增长10.7%。销售均价最高的三家公司是深圳控股、中国金茂和首创置业，28792、27742、23062元/平米，连续两年保持组合内最高水平。2018年度港股地产业绩综述1.2货值充足，销售增长11•房企2019年销售目标平均增速18%，优于此前预期。•地产公司2019年的销售目标制定和推货准备普遍比此前预期更乐观一些。我们之前预期公司的销售目标增速在大约15%。•就当前计划供货来看，世茂房地产、中国海外发展和深圳控股预计货源供应较为充裕。2018年度港股地产业绩综述1.2货值充足，销售增长12•2018年100大中城市总供应规划建筑面积为15.2亿平米，同比增长17.7%。全年总成交建筑面积为12.7亿平米，同比增长9.8%。•分城市能级来看，一线、二线和三线城市的供应土地规划GFA分别为0.78、6.0、8.3亿平米，分别同比下降2.5%、增长12.8%、增长24.1%。一线、二线和三线城市2018年成交规划GFA分别为0.69、5.1、6.9万平米，分别同比下降5.0%、增长6.1%、增长14.5%。•上半年延续2017年火爆形势，下半年土地市场转冷。从上下半年数据来看，下半年成交占供应的GFA的比例同比下降近10个百分点至78%。•各地成交率普遍下降。一线、二线和三线城市的成交与供应比为88.0%、85.0%、82.8%，分别同比下降1.6、5.3、7.0个百分点。2018年度港股地产业绩综述1.3布局完善，土储扩张13•2019Q1成交量上升，土地成交均价重新抬头。2019Q1的整体市场成交率同比提升16个百分点，成交单价较2018年均价增长2.8%。•2019Q1土地市场溢价率底部反弹，二线城市升温最为明显。从成交土地的溢价率来看，2014至2018年100个大中城市的成交土地平均溢价率为22.7%。2018全年的平均溢价率为12.7%，处于低谷，2019开年回升，Q1溢价率为13.0%。•分城市来看，2014至2018年一线、二线和三线城市的平均溢价率分别为21.8%、23.9%、18.7%，2018全年的溢价率分别为5.3%、12.5%、15.4%，2019Q1分别为5.5%、14.6%、12.3%。2018年度港股地产业绩综述1.3布局完善，土储扩张14•2018年新增土地储备规模最大的分别碧桂园、中国恒大和融创中国。•上市公司的新增平均权益比例为61%，处于较为合理的水平。拿地权益占比较高的三家公司是中海宏洋、中国奥园和雅居乐集团，权益比例均在80%以上。•29家房企的平均新增土地成本为4950元/平米。2018年度港股地产业绩综述1.3布局完善，土储扩张15•从拿地节奏选取上，拿地最佳时机在三季度以后，土地成本低且竞争环境不激烈。华润置地、万科企业、中国海外、中国金茂四家高资金流动性的国企背景开发商纷纷在4季度积极拿地。•我们看好一二线及强三线城市的持续发展，从2018年新增土地情况来看，龙头房企基本都侧重在核心城市拿地，主要房企在一二线及强三线城市获地平均占比超过70%。一二线及强三线城市拿地比例较高的为中国海外发展、龙湖集团和中国金茂。2018年度港股地产业绩综述1.3布局完善，土储扩张16•平均新增土地成本2018年同比下降。2018年上市公司的平均拿地成本为5422元/平米，同比下降21%。•2018年新增土地成本最高的三家公司为绿城中国、中国海外发展和远洋集团，成本最低的为碧桂园、新城发展、中国奥园。•房企的拿地成本占售价平均比例为31.9%，同比下降7.7个百分点。•拿地成本占售价比最高的三家公司为绿城中国、中国海外发展和旭辉控股，新城发展、中国金茂、龙光地产都处于较低水平。2018年度港股地产业绩综述1.3布局完善，土储扩张17•房企投资力度下降，谨慎选取项目。2018年房企拿地金额占销售金额平均占比为50.9%，同比大幅下降42.2个百分点。•年内投资力度较强的房企包括合景泰富、远洋集团、华润置地，投资力度较缓的房企包括中国奥园、碧桂园、融创中国。•房企拿地普遍向30万平米以下中小型项目聚集。•2018年单盘面积获取最大的三家房企是中国恒大、越秀地产和融创中国。从其中部分房企的拿地情况来看，10-30万平米项目占比最大。2018年度港股地产业绩综述1.3布局完善，土储扩张18•房企的土地储备普遍非常充裕。从总土储/销售面积上看，中国金茂的土地储备充裕程度最高，达到12.8倍。房企除了存量土地储备外还将持续补仓，我们认为土地储备/销售面积达到4倍即视为当前土储充裕度良好，约可供未来至少3年发展。•整体土地权益比例略有降低。截至2018年末的土地平均权益比例为66.6%，同比下降3.1个百分点。中海宏洋为土地权益占比最高的公司，连续获地权益比例超过90%，深圳控股、中国海外发展、中国奥园也均保持80%以上的权益比例。•整体土地成本基本与去年持平。截至2018年末上市公司的平均土地成本为4557元/平米，同比水平相当。2018年度港股地产业绩综述1.3布局完善，土储扩张19•收缩拿地，控制杠杆，净负债率下降。2018年上市公司的平均净负债率为74.9%，同比下降2.5个百分点。✓回款率保持高水平。2018年规模房企销售金额取得了超过45%的增长，回款表现也符合预期，中国海外发展、中海宏洋、碧桂园、新城发展、万科企业等公司回款率均超过90%。✓拿地节奏纷纷放慢。✓年底开始融资环境好转房企资金流动性承压减缓。•融资环境上，2018年是前紧后松的一年，预计融资环境改善的主基调将在2019年持续。2018年房企平均融资成本为6.0%，同比提升40bps。1月至今主要房企累计美元债发行已超过280亿美元，且房企发债利率呈下行趋势。2018年度港股地产业绩综述1.4杠杆渐降，财务渐稳20•地产是高周转高杠杆运营的行业，并不是账面现金规模越大越好，杠杆控制在合理范围内即可。•一般情况下我们认为净负债率80%以下且销债比在1.3倍以上的公司，偿债能力基本无需担心。主要上市公司2018年的平均销债比为1.45，最高的三家公司为新城发展、万科企业和正荣地产，较低的三家公司为深圳控股、保利置业和首创置业。✓行业内资金流动性最好的公司主要是中海系、华润置地、万科等国有背景企业；✓民营企业中中国恒大、富力地产、宝龙地产继续高杠杆运营；✓一批高杠杆企业正在积极降杠杆，包括融创中国、融信中国、新城发展等。2018年度港股地产业绩综述1.4杠杆渐降，财务渐稳21•上市公司的境内债务平均占比为66.5%。雅居乐、融信中国和万科企业为境内债