中指商业地产市场月度报告2019年10月20191134页

商业地产市场月报12345宏观环境市场表现政策动态企业动态项目动态本期要点1、宏观环境宏观经济：国民经济运行平稳；产业结构调整稳步推进第三产业：服务业保持较高景气水平消费总量：平稳增长；消费基础性作用有效发挥居民消费：增速提高；消费结构升级，服务性消费占比上升2、市场表现商业地产新房市场：投资、销售同比下降，新开工同比小幅增长商业地产租赁市场：重点城市基本面有支撑，租金平稳商业地产土地市场：供求均下降，市场降温，城市间分化依然较大3、政策动态减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案：稳步推进地方税体系改革，推动经济向消费驱动转型培育建设国际消费中心城市：提升大中城市国际化水平，加快消费转型升级4、企业动态物美拿下麦德龙中国业务，持有合资公司80%股份“生态+社群”，深圳欢乐海岸探索新零售下的场景体验世茂成功竞得港珠澳大桥珠海口岸战略要地绿地与上海奉贤区签署战略合作协议合力共建“最美奉贤“5、项目动态佛山国瑞升平里、秦皇岛茂业天地、惠州灿邦新天地、聊城万达广场•宏观经济：国民经济运行平稳；产业结构调整稳步推进•第三产业：服务业保持较高景气水平•消费总量：平稳增长；消费基础性作用有效发挥•居民消费：增速提高；消费结构升级，服务性消费占比上升宏观环境macroenvironment01GDP与经济结构：国民经济运行平稳；产业结构调整稳步推进数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com国民经济运行平稳：2019年前三季度，我国GDP累计同比增长6.2%，增幅较上年同期收窄0.5个百分点。具体来看，第二产业累计同比增长5.6%，增幅较上年同期收窄0.3个百分点；第三产业累计同比增长7.0%，增幅较上年同期收窄0.7个百分点。产业结构调整稳步推进：2019年前三季度，第二、三产业增加值占GDP的比重分别为39.8%、54.0%；较上年同期分别下降0.7个百分点、上升0.6个百分点。第二、三产业对经济增长的贡献率分别为36.3%、60.6%；第三产业对经济增长的贡献率高于第二产业24.3个百分点。6.2%5.6%7.0%0%2%4%6%8%10%12%11:1-311:1-611:1-911:1-1212:1-312:1-612:1-912:1-1213:1-313:1-613:1-913:1-1214:1-314:1-614:1-914:1-1215:1-315:1-615:1-915:1-1216:1-316:1-616:1-916:1-1217:1-317:1-617:1-917:1-1218:1-318:1-618:1-918:1-1219:1-319:1-619:1-9图：2011年一季度-2019年三季度GDP同比增速及第二、第三产业同比增速变化趋势GDP累计同比增速第二产业累计同比增速第三产业累计同比增速54.0%60.6%0%20%40%60%80%100%11:1-311:1-611:1-911:1-1212:1-312:1-612:1-912:1-1213:1-313:1-613:1-913:1-1214:1-314:1-614:1-914:1-1215:1-315:1-615:1-915:1-1216:1-316:1-616:1-916:1-1217:1-317:1-617:1-917:1-1218:1-318:1-618:1-918:1-1219:1-319:1-619:1-9图：2011年一季度-2019年三季度第二、第三产业累计占比及贡献率变化趋势第二产业增加值占比第三产业增加值占比第二产业累计贡献率第三产业累计贡献率服务业经济：保持较高景气水平；信息传输、软件和信息技术服务业增速最快服务业保持较高景气水平：2019年1-9月，服务业商务活动指数均处于52%以上的较高景气区间。其中，9月份服务业商务活动指数为53.0%，较8月上升0.5个百分点。增长较快行业：2019前三季度，信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业，交通运输、仓储和邮政业，金融业增加值分别同比增长19.8%、8.0%、7.4%和7.1%，增速分别快于第三产业12.8、1.0、0.4和0.1个百分点。数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com50.5%51.0%51.5%52.0%52.5%53.0%53.5%54.0%54.5%55.0%18-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-0719-0819-09图：2018年1月-2019年9月服务业商务活动指数走势0%7%14%21%28%35%图：2015年一季度-2019年三季度第三产业各行业累计同比增速批发和零售业交通运输、仓储和邮政业住宿和餐饮业金融业房地产业信息传输、软件和信息技术服务业租赁和商务服务业消费市场稳步增长：2019年1-9月，社会消费品零售总额累计实现296674亿元，同比增长8.2%，增速较上年同期回落1.1个百分点。其中，9月社会消费品零售总额实现34495亿元，同比增长7.8%，增速较上月提高0.3个百分点。消费市场：国内零售市场继续平稳增长；消费基础性作用有效发挥消费基础性作用有效发挥：2019年前三季度，最终消费支出对经济增长的贡献率为60.5%，高于资本形成总额40.7个百分点，拉动经济增长3.8个百分点。内需潜力不断释放，消费“压舱石”分量加重。数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com0%2%4%6%8%10%12%14%16%050001000015000200002500030000350004000013-0913-1114-0314-0514-0714-0914-1115-0315-0515-0715-0915-1116-0316-0516-0716-0916-1117-0317-0517-0717-0917-1118-0318-0518-0718-0918-1119-0319-0519-0719-092013年9月-2019年9月社会消费品零售总额及同比增速社会消费品零售总额当期值社会消费品零售总额同比增长0%10%20%30%40%50%60%70%80%图：2010年-2019年前三季度消费对经济增长的贡献率居民可支配收入持续增加：2019年前三季度，农村居民人均可支配收入累计同比增长6.4%，高于同期GDP增速0.2个百分点；城镇居民人均可支配收入累计同比增长5.4%。城乡居民可支配收入均稳步增长，为消费带来稳定资金支持。收支结构：可支配收入持续增加；消费支出增速提高消费支出增速提高：2019年前三季度，我国农村居民人均消费支出累计同比增长6.7%，高于同期GDP增速0.5个百分点；城镇居民人均消费支出累计同比增长4.7%，较上年同期扩大0.4个百分点，促消费稳增长措施初见成效。数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com6.2%5.4%6.4%2%4%6%8%10%12%14:1-314:1-614:1-914:1-1215:1-315:1-615:1-915:1-1216:1-316:1-616:1-916:1-1217:1-317:1-617:1-917:1-1218:1-318:1-618:1-918:1-1219:1-319:1-619:1-9图：2014年一季度-2019年三季度城乡居民人均可支配收入累计同比增速变化趋势GDP累计同比增速城镇居民人均可支配收入累计同比增速农村居民人均可支配收入累计同比增速6.2%4.7%6.7%2%4%6%8%10%12%14:1-314:1-614:1-914:1-1215:1-315:1-615:1-915:1-1216:1-316:1-616:1-916:1-1217:1-317:1-617:1-917:1-1218:1-318:1-618:1-918:1-1219:1-319:1-619:1-9图：2014年一季度-2019年三季度城乡居民人均消费支出累计同比增速变化趋势GDP累计同比增速城镇居民人均消费支出累计同比增速农村居民人均消费支出累计同比增速消费结构：居民消费结构持续升级；线上线下融合支撑消费增长服务性消费1占比上升：2013年-2019年前三季度，我国居民人均服务性消费占比由38.3%上升至42.6%，而食品烟酒、衣着等基础性消费占比则由39.0%下降至34.1%。消费结构升级助力商业地产：我国居民的消费结构正处在持续升级的趋势中，将有力推动商业地产的繁荣与商业模式的创新。实物网上零售额贡献加强：2019年1-9月，全国实物商品网上零售额累计值同比增长20.5%，增速比同期社会消费品零售总额高12.3个百分点；实物网上零售额占社会消费品零售总额的比重为19.5%，较上年同期提高2个百分点。数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com19.5%8.2%20.5%0%10%20%30%40%18:1-218:1-318:1-418:1-518:1-618:1-718:1-818:1-918:1-1018:1-1118:1-1219:1-219:1-319:1-419:1-519:1-619:1-719:1-819:1-9图：2018年2月-2019年9月实物网上零售额累计占比及同比增速变化趋势实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的比重社会消费品零售总额累计同比增长实物商品网上零售额累计同比增长1.服务性消费：包括生活用品及服务类、交通通信类、教育文化娱乐类、医疗保健类、其他用品和服务类消费。34.1%34.9%36.1%37.1%38.0%38.6%39.0%23.3%23.4%22.4%21.9%21.8%22.1%22.7%42.6%41.7%41.5%41.0%40.2%39.3%38.3%2019年前三季度2018年2017年2016年2015年2014年2013年2013年-2019年前三季度居民消费结构变化趋势食品烟酒、衣着消费占比居住消费占比服务性消费占比市场表现Marketperformance02•商业地产新房市场：投资、销售同比下降，新开工同比小幅增长•商业地产租赁市场：重点城市基本面有支撑，租金平稳•商业地产土地市场：供求均下降，市场降温，城市间分化依然较大从供应端来看：全国商业地产2开发投资额同比下降，新开工面积同比小幅增长。2019年1-9月，全国商业地产开发投资额为14243亿元，同比下降5.4%；商业地产开发投资额占房地产开发投资额比重为14.5%，延续2017年以来的下降态势。2019年1-9月，全国商业地产新开工面积为18952万平方米，同比上升1.1%；商业地产新开工面积占房地产新开工面积比重为11.4%，延续2016年以来的下降态势。从需求端来看：全国商业地产销售面积同比下降。2019年1-9月，全国商业地产销售面积为9626万平方米，同比下降13.0%；商业地产销售面积占房地产销售面积比重为8.1%，延续2018以来的下降态势。新房市场：全国投资、销售同比下降，新开工同比小幅增长2.商业地产：包括办公楼、商业营业用房数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com5.9%6.5%6.4%6.2%5.0%4.5%4.1%4.3%3.8%3.4%2.9%3.0%2.1%2.3%2.4%2.8%2.5%2.2%15.1%15.2%15.4%14.2%11.8%10.0%13.9%14.6%13.4%11.5%9.6%8.4%7.5%7.2%6.9%7.6%7.0%5.9%0%5%10%15%20%25%201420152016201720182019年1-9月201420152016201720182019年1-9月201420152016201720182019年1-9月开发投资额新开工面积销售面积图：2014年-2019年9月全国办公楼&商业营业用房开发经营指标占比办公楼占比商业营业用房占比办公楼