聚焦欧洲养老地产投资市场

聚焦欧洲养老地产投资2016年10月SavillsWorldResearchHealthcaresavills.co.uk/research渐成主流2016年10月savills.co.uk/research02聚焦|欧洲养老地产投资■2016年上半年，欧洲养老地产投资总额累计近26亿欧元，较去年同期增加60%。■法国上半年养老地产投资额累计8.78亿欧元，随后依次为德国（8.70亿欧元）、英国（2.44亿欧元）、芬兰（2.18亿欧元）、荷兰（1.75亿欧元）以及瑞典（1.16亿欧元）。■欧洲养老地产受到投资者更多关注，优质资产收益率不可避免地承压下行。收益率根据国家、地段以及资产品质而有所不同，整体区间为4.4%~7.5%。■养老地产或者（更笼统地说）替代型投资资产正逐渐步入主流行列。过去15年中，传统商业地产（写字楼、零售、工业物业）以外领域的投资以平均每年25%的速率增长。■2012年欧洲养老地产投资额同比增加两倍，成为一类真正意义上的投资资产。■过去五年中不断有新运营商涌现、有新的理念诞生，继而出现大规模并购活动。概述“银发”投资繁荣正当时不断壮大的利基板块2016年上半年，欧洲养老地产投资总额累计近26亿欧元，较去年同期增加60%。同比表现突出主要得益于法国（8.78亿欧元）、德国（8.70亿欧元）的超常发挥；此外，英国（2.44亿欧元）、芬兰（2.18亿欧元）、荷兰（1.75亿欧元）、瑞典（1.16亿欧元）也表现出一定的活跃度。2012年欧洲养老地产投资额在2011年基础上增加两倍，标志着这一市场正式打开。如图表1所示，以2012年为界，前四年的平均投资额为3.15亿欧元，后四年的年均投资额为28亿欧元。过去的12个月中，养老地产领域投资活跃，主要由于运营商采取“外部化”策略，同时投资者之间积极交易，完成了大型资产包的整合。与其他领域类似，养老地产领域的跨境投资占比逐年下滑，从2014年的65%降至2015年的42%，2016年上半年比例仅为24%。上市地产基金的投资占比则从去年的5%上升至36%。英国首支保健地产投资信托TargetHealthcare于2013年发行。2014年，比利时房地产投资信托Cofinimmo开始投资保健地产，同年比利时基金Aedifica设立。年初以来投资市场表现活跃，尤其是8月以来已完成或即将完成的交易，2016年投资额创新纪录不无可能。我们预期欧洲养老地产全年投资额可达到55亿欧元。其中德国投资额有望超过30亿欧元，法国或实现13亿欧元的投资。英国虽然起步较慢，但全年投资应能接近10亿欧元。瑞典全年投资额预计可达到2.50欧元。渐成主流也许有人会说替代型资产的出现具有周期性，养老地产确实属于替代型资产，但它正慢慢步入主流资产的行列。过去15年中，传统商业地产（写字楼、零售、工业物业）以外领域的投资以平均每年25%的速率增长。聚焦欧洲养老地产投资市场来源：第一太平戴维斯、RCA05001,0001,5002,0002,5003,0003,5002007H12007H22008H12008H22009H12009H22010H12010H22011H12011H22012H12012H22013H12013H22014H12014H22015H12015H22016H1百万欧元图1欧洲养老地产投资总额2016年上半年同比增加60%“养老地产不仅为投资多元化提供了机会，也能避免传统高价资产领域的激烈竞争。”LydiaBrissy第一太平戴维斯欧洲研究部2016年10月savills.co.uk/research03聚焦|欧洲养老地产投资近年来养老地产受到广泛关注，原因有多方面。养老地产不仅为投资多元化提供了机会，也能避免传统高价资产领域的激烈竞争。养老地产的周期性特征较弱，因而受到投资者青睐，尤其是在频繁波动的市场背景下。然而最吸引投资者的莫过于该领域的长期收益流以及支撑该领域增长的人口结构发展趋势。欧洲人口趋于老龄化，再加上“婴儿潮”（1946~1964年出生）一代人的特点以及富足程度，意味着需要更多更好的保健设施来提供广泛的服务与帮助。收益率下行欧洲养老地产受到投资者更多关注，优质资产收益率不可避免地承压下行。但相对于住宅或者传统商业资产而言，养老地产的收益率依然占据竞争优势，最少领先36个基点（购物中心），最多领先163基点（商业街）。养老地产收益率根据国家、地段以及资产自身品质而不同，目前整体区间为4.4%~7.5%。养老地产的竞争不断升级，将继续推高价格。基本面得到强力支撑到2025年，欧洲65岁及以上人口的比例将超过20%。目前欧洲85岁及以上人口约为1,400万，预计到2020年将增加到1,900万，到2050年增加到4,000万。人口老龄化是一股全球趋势，首当其冲的是旧大陆国家。表1主要投资交易资产包交易显著增加来源：第一太平戴维斯“养老地产交易突增，主要由于运营商采取‘外部化’策略，同时投资者之间积极交易，完成了大型资产包的整合。”ColinRees-Smith第一太平戴维斯保健地产部董事国家物业市场单位数量总价（亿欧元）买家卖家法国Gecimed资产包国内多地----PrimonialGecimed(Gecina)法国资产包国内多地--3.01PrimonialFoncieredesMurs德国Pegasus资产包国内多地4,1324.21DeutscheWohenAGBerlinovo芬兰资产包，含27家养老院国内多地--1.55专项投资基金eQCare(AIF)NorthernHorizonHealthcareIFund德国TSC养老院国内多地1,7271.38AGRealEstate(80%)BNPParibas(20%)--图2优质资产收益率养老地产收益率下行，但相对于传统资产而言仍具竞争优势来源：第一太平戴维斯0%1%2%3%4%5%6%7%商业街住宅写字楼学生公寓购物中心养老地产英国法国德国瑞典2016年10月savills.co.uk/research04聚焦|欧洲养老地产投资到2030年，欧洲总人口预计会在2015年基础上增加2%，同期80岁及以上人口数量将迎来更快速增长，增幅预计可达38%。德国、意大利、希腊以及葡萄牙的人口老龄化问题较为突出，且这种状况还将持续下去。到2030年，以上四国80岁及以上人口的比例都将超过8%，而欧盟28国的平均水平为7.2%。（见图4）未来20年中，不仅80岁及以上人口的数量翻倍，退休人口的平均预期寿命也会迅速增加。目前欧洲居民的平均预期寿命为85.3岁，到2060年将达到91.8岁。医疗保健支出约占欧洲国家总支出的14%。其中以医疗保健为最大支出的国家有瑞士（22%）、荷兰（21%）、德国（19%）、瑞典（17%）以及挪威（17%）。平均而言，欧洲长期护理支出仅占GDP总额的1%。比例靠前的国家依次为荷兰（2.95%）、挪威（2.57%）、丹麦（2.55%）、比利时（2.44%）以及瑞士（2.30%）。欧盟65岁及以上人口中，平均每1,000人拥有46个长期护理床位。供应水平最高的五个国家依次为比利时（每千人71.2个床位）、卢森堡（70.8）、瑞典（66.2）、荷兰（65.5）以及芬兰（59.7）。基于对欧洲各国人口结构、医疗保健支出以及长期护理床位现有供应的综合分析，我们认为荷兰、德国、丹麦、芬兰以及法国（见图5）应当是投资者优先考虑的五大市场。这五个国家的老龄人口占比较高，长期护理床位的相对数量有限，且长期护理支出占比也较高。运营商的并购行为人口结构的变化趋势已为养老地产赢得大量关注，且不仅来自于投资者。过去五年中不断有新运营商涌现、有新的理念诞生，继而出现大规模并购活动。2014年，Korian与Medica合并，成为欧洲市场主要运营商之一，共计拥有50,194个床位。Korian在法国、德国都是最大的运营商。2014年起，法国运营商Orpea出于海外扩张图480岁及以上人口的比例来源：欧盟委员会欧洲人口老龄化20152060203080岁及以上人口65岁人口的预期寿命2,690万3,730万6,170万19.5年21.2年24年2015203020601%欧洲国家长期护理开支占GDP的平均比例图5基本面*排名来源：第一太平戴维斯/*老年人口、长期护理床位以及长期护理支出05101520荷兰德国丹麦芬兰法国西班牙比利时瑞典希腊奥地利斯洛文尼亚爱沙尼亚挪威拉脱维亚英国卢森堡匈牙利捷克共和国波兰斯洛伐克0%5%10%德国意大利希腊葡萄牙芬兰马耳他西班牙立陶宛法国瑞典保加利亚爱沙尼亚欧盟平均水平拉脱维亚荷兰丹麦奥地利斯洛文尼亚比利时英国克罗地亚捷克共和国匈牙利波兰塞浦路斯挪威罗马尼亚爱尔兰斯洛伐克卢森堡20152030来源：欧盟委员会2016年10月savills.co.uk/research05聚焦|欧洲养老地产投资需要，进行了一系列跨境收购，包括瑞士的Senevita（21家养老院共2,293个床位）、德国的SilverCare（61个单位共5,963个床位）、奥地利的SeneCura（52处资产共3,936个床位）、波兰的MEDI体系（704个床位）；此外还有西班牙的Sanyres，这笔收购使得Orpea在西班牙的运营规模（床位数量）扩大了一倍。■表2主要运营商运营商床位数量业务覆盖国家Korian50,192法国、德国、意大利、比利时Orpéa34,952法国、德国、西班牙、瑞士、奥地利、波兰Domusvi21,692法国、西班牙ProSeniore13,101德国AttendoCare12,649瑞典、芬兰、丹麦、挪威来源：第一太平戴维斯“过去两年中，法国运营商通过并购活动完成了大规模的海外扩张。”LydiaBrissy第一太平戴维斯欧洲研究部德国从投资角度而言，养老院属于利基市场，历年投资额占商业地产投资总额的比例为1%至3%不等。过去五年的年均成交额约为4.20亿欧元。2016年虽然还没结束，却已经可以被看作突破性的一年——仅上半年即完成价值5.85亿欧元的投资成交，高于此前两年同期投资的总和。最近数月成交火爆，且还有多笔交易正在酝酿之中，据此估计2016年全年投资额应能创下新高，有望突破30亿欧元。上半年养老地产投资占房地产投资总额的4.2%，已是有史以来最高比例。2015年约三分之一的成交额来自德国前七大市场，而在2016年上半年这几个市场仅占7%，系投资活动日益向小城市转移的结果。德国养老地产的投资吸引力在投资者组成上也有所体现。2016年上半年，境外买家贡献了60%的投资额，主要来自法国（31%）、比利时（16%）以及卢森堡（9%）。过去的两年半中，基金管理公司、资产管理公司以及开放式专项基金是德国养老地产市场最大的三类买家。自用型买家的角色同样举足轻重，投资占比接近16%。近年来活跃于市场的大型投资者有Primonial、AviaRent、CharlstonHolding、EvenCapital及Patrizia。主要市场详情随着人口结构的变化，预期养老地产领域的投资气氛会愈发活跃。芬兰护理及社会服务设施的需求增加，为投资者提供了新的投资机会。已有多支地产基金设立，从事养老院及保健领域的投资。养老地产投资市场的价值目前已超过10亿欧元。2015年全年投资约为3.50亿欧元，占芬兰房地产同年投资总额的6%。投资需求异常强劲，推动价格迅速攀升。优质养老地产收益率目前约为5.8%，且曾出现过更低的收益率。绝大部分私有养老地产由私营运营商承租，一般与市政府合作提供老年服务。养老院运营商必须获得运营许可。物业必须经过相关政府部门审批，满足严格的技术要求，具体要求则视物业的预期用途而定。开发商与投资者也需要满足相关要求。养老院投资以现金流为重，年回报率介于6%与10%之间。养老院需求的增加为现金流的稳定提供了保障。所处地段优越、带长期运营租约且运营商财力雄厚的养老院是投资者争抢的目标。专项投资基金一般选择租期长达15年、租金收入稳定的资产。业主通常与运营商签订“双净”租约或“三净”租约