前期介入专业指引

序号重要程度关注项关注点中控室配电室、发电机室、大型空调机房出入口数量确定出入口生活、建筑垃圾收集点确定生活、建筑垃圾收集点围墙方式的确定人车交通流线的确定配套设施的确定学校、幼儿园、会所、泳池一、方案阶段前期介入指引设备房选址方案阶段确定内容必核项物业用房的确定物业用房（包括：临时、过渡、永久及售场用房）保洁间、公共卫生间、确定方案阶段确定内容必核项要求1、中控室和消防控制室合二为一。2、具备自然采光和通风。3、位置宜设置在小区相对居中位置。4、大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。1、配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响2、不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施3、其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施4、商业配电室，冷冻站设置独立值班室5、通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚6、配电房、电梯机房、中控室进出通道封堵及防鼠板；7、强弱电水井采用通开钥匙8、除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇；9、底楼和正负零以下强弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥对所有缝隙做再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象对设备设施带来的损坏；10、设置于楼层内有取水点的水井，防水高度不低于1.8米（砌体尽量采用实心结页砖），防止业主户内返1、出入口在满足规划的同时，数量宜偏少2、根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营4、车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设置为多个车库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库标准5、商业、soho楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库6、形成收水口的组团大门等应设置截水沟。1、与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米左右为宜2、臭气排放不影响住宅和商业3、露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度4、根据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行5、设置照明、清洁水、排水沟，动力电源根据垃圾箱形式需要而定6、一般一个项目设置一个垃圾站，有条件宜居中，距项目最远点不宜超过1.5KM，建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置1、围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量2、高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。3、铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖4、实体围墙面层不使用浅色材料5、不采用强度较低的围网、栅栏等。1、宜采用人车分流。2、车行宜直接进入车库。3、楼栋与车库设置相连通道。1、项目相对集中位置。2、独立管理，出入口单独向小区外。3、面向小区外、水电气单独计量。4、会所宜办理独立产权，商业性质。一、方案阶段前期介入指引会所体育中心配置标准200704.doc会所体育中心配置标准附件200704.xls*管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中位置，客户中心设在平街层，面向小区外，有停车条件，客户中心与管理处办公主要房间有自然采光条件；配置专用的装修接待室；*工程、绿化、保洁用房考虑服务半径宜设置在小区相对集中位置，可设置在地下或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远*保安用房需有采光条件，根据小区面积可集中或分开设置，数量以1-2个点为宜，对业主影响小，宜设置独立向外的出入通道*过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需要*预留自然通风良好且不影园区观感的库房被服晾晒空间*客户中心前台的精装修标准详见附件公用卫生间：1、高层公寓楼在一层设置2、每组团设置3、社区商业根据服务半径考虑4、商业每层设置一组（考虑服务半径，以120米为宜，平街层不设置）5、出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设置卫生间6、集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间保洁间：1、高层公寓楼每栋大堂或架空层设置2、花园洋房每个组团设置3、别墅每组团设置4、商业每层设置（考虑服务半径，以120米为宜）5、社区商业根据服务半径考虑6、面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明；销售中心物业用房需求设计指引200801.doc附件一、方案阶段前期介入指引住宅出入口设置前期介入指引.ppt会所体育中心配置标准200704.doc会所体育中心配置标准附件200704.xls工程细部做法(修订版)20090519.xls物业用房配置标准200711.doc销售中心物业用房需求设计指引200801.doc序号重要程度关注点空调预留位置商业及住宅烟道物业用房布局及功能分隔车库图纸审核设备房平面布置管井及楼层设备间（商业项目）位置建议9建筑外墙10别墅、花园洋房露台12大堂二、土建专业前期介入指引关注项必核项13楼层14门楣防渗水措施15活动场地架空层16精装房总图及相关配置审核关注项要求空调机位设计时需考虑的几个问题：1、空调位尺寸满足该房间面积对应功率的常见空调室外机尺寸。2、装饰百叶正投影间距宜不低于10cm。（采用其他形式百叶要利于室外机散热排风）3、空调位附近应设置有组织排放冷凝水的排水系统（应能收纳冬夏季排放的冷凝水），空调机位设置地漏，泛水高度10cm，向地漏找坡。4、空调外机位设置不低于两面进出风；5、空调机位设计时应考虑在自有使用权范围内出入安装。(增加的侧回风百叶设置为可开启的活动门，方便安装和维修）1、竖向烟道不能直角转弯。2、烟道应伸向屋顶高空排放，同时应离住宅距离大于20米。3、顶端烟帽设置应利于排烟、具备防雨水进入功能。4、经过住宅卧室、客厅等功能房间时应具有隔热、防漏烟功能。5、商业烟道不宜设置在共墙上。6、洋房、别墅均设置排烟道见物业用房配置标准1、出入口车道*长于10米坡道设置3道截水沟（入口与环境交界处、中部滴水檐处、底部与车库地坪交界处）；﹡坡度≥8%的车道，宜考虑减震、防滑措施；宜采用双组分改性树脂刚玉混合防滑减震材料2、车库排水沟﹡排水沟采用混凝土浇筑，高分子合成材料水箅子3、管沟防返水﹡与设备房相连的管沟应采用防渗水和返水措施4、车库雨污井﹡采用防臭井盖5、进出车库挡墙上的管线孔或套管应有效封堵6、出入口均应设置带色环的限高杆并配置限高标示；各防火分区卷帘门应设置限高标示（双行道在卷帘门两边均应设置）；7、关注柱网间车位布置的合理性8、车库排风井宜在公共景观、楼栋山墙，并弱化处理，避免对住户影响1、方便维修及日常保养；2、配电房位置不影响住宅1、管井及设备间的检修通道应设在公共区域1、建筑外立面采用耐腐蚀的材料，不宜使用木质饰品，必须使用的应有有效的防腐措施，同时征求物业意见；2、做有保温的外墙文化石不宜采用密贴的排版方式，应留出缝隙并用防水砂浆做勾缝处理，规避外墙渗水风险；1、做有保温的露台应按照屋面的做法增设透气孔，具体细部做法详见附件；2、阳台、露台标高宜低于室内10厘米以上，避免积水渗入室内1、电梯公寓、电梯花园洋房大堂设置无障碍通道2、形成收水口楼栋大堂出入口等应设置截水沟。二、土建专业前期介入指引1、安装消火栓装饰门设弹簧门吸2、摆放垃圾桶位置墙面贴1.2*1.2米墙砖3、高层、花园洋房楼道墙面面层（不含：电梯前室及入户门前大厅）施工到腻子面，集中装修后由物业实施面漆，费用地产按建设造价划拨给物业1、门窗檐口设置滴水线或鹰嘴2、梁底斜面3、门窗框付框处抹灰防渗漏；台面做细石混泥土压顶并向外斜坡，窗台饰面砖不宜采用横向排版方式，防止横向缝隙的积水慢性渗水；1、贴1.5米高墙砖参照成品装饰房前期介入指引附件二、土建专业前期介入指引有保温屋面、露台的做法空调机位设计尺寸参考序号重要程度关注点1电表计量光源选择及控制回路3发电机电源供电范围维修、社区活动电源及节日彩灯电源位置及容量建议光彩照明4关注项发电机储油间三、电气专业前期介入指引必核项要求附件见附件1、光源选择及控制见附件。2、楼道灯具安装距地应低于3米；3、公共区域照明灯具，高度宜低于4米，利于维修。1、发电机：保障性负荷：普通电梯、排污泵、生活水泵、高层建筑楼梯照明、值班照明、游泳池照明、物管办公室照明、门岗照明、车管系统、保安系统电源、电话机房照明、幼儿园、影院、环境照明容量的50％、部分大型商铺的备用用电，负荷计算时考虑需用系数和同时系数；主力店：主力店应单独设置发电机，供电范围为主力店消防负荷和保障性负荷，发电机容量选择时按最大可能消防负荷和保障负荷的较大值选取；2、UPS电源：中控室及安防系统满足24小时使用。3、应急灯盒：设备房设应急灯。4、发电机与市电的联动：市电停电发电机自动启动、自动投入，市电来后发电机延时3分钟停止。1、维修电源：商场、住宅公共区域、环境按50米间距设置220V16A五孔检修插座；主出入口、园区干道或业主活动相对集中的广场等处设置节日或园区活动电源，容量大小应根据位置优势来确定，一般为380V10~30kw；2、公区电缆不能通过业主私有产权的区域或商铺内；3、公用电缆井不能面向商铺内开门。4、计量表的标示：应采用防脱落、防掉色的材料制作。光彩照明安装位置及方式、容量、控制回路、灯具样式及对客户影响的建议油箱满足8小时储油量；三、电气专业前期介入指引灯具及光源、控制方式前期介入指引.xls电表计量090603.xls序系统名称主要设备分布位置主要设备名称中控室管理机人行岗亭可视小区门口机车行岗亭非可视小区门口机工程部非可视小区门口机大堂入口可视单元门口机车库单元入口可视单元门口机户内室内可视分机报警控制器红外探测器厨房（集团标准已取消）燃气探测器主卧室紧急按钮围墙红外对射围栏电子围栏围墙(栏)探照灯围墙(栏)超低照度黑白摄像机/超低照度彩色转黑摄像机小区出入口彩转黑摄像机对讲2户内报警客厅4监控4、防雷供电：整个系统综合考虑防雷保护，室外视频、控制、总线、供电部分和机房供电应加装防雷器；机房供电配置双电源和在线式UPS电源，其监控、周界报警、巡更设备由机房UPS电源集中供电，对讲、车管系统就近取电并配UPS电源。3周界报警6、配置标准：以地产公司标准为准。7、安全：3）监控局部覆盖区域：住宅车库出入口及部分干道、小区部分交叉路口、小区娱乐活动场所（如：游泳池、大中型康体设施）、配套商业干道、客户中心接待台、财务室、中控室；售场：大门、收银台、停车三、数据来源：1、地产公司弱电系统配置标准；2、物业公司经验总结；四、配置及要求：15、相对独立的大型商业建筑主力店应设置独立消防主机及控制室，超市和影院设独立的报警系统区域主机，并与消防控制室主机联网（原因：主力店、超市、影院的消防系统自行管理维护，消防区域主机与消防控制室主机联网）；四、弱电专业前期介入指引一、目的：实现物业前期介入专业系统标准化，通过图表诠释的方式来最大限度降低前期介入、产品设计、施工等环节的沟通成本。二、总则：1、中控室：为了减少机房占用面积和装修成本、节省后期人工成本，相对集中大社区，在技术条件允许的情况下中控室应集成为1个；分散大型社区，设1个主控中心，多个分控中心，分控与主控联网集成。因商业消防要求严格，要24小时值班，商业和住宅混合业态的项目应将安防中控室集成到商业的消防控制室。1）防范：以堵死围墙和大门为主（技防+物理防范+人防）；区内单体楼栋能完全封闭，建筑外立面管网应作物理分隔，户户之间阳台不能互通、消防通道门窗不能进入户内、室外落水管或造型不易攀爬。2）监控重点区域（达90％覆盖率）：商业车库、各组团大门进出口、围墙、电梯轿箱、大堂内（包括高层和洋房花园洋房）。2、综合布线：主干联网配置不小于10芯光纤，两家电话运营商语音各2芯共4芯，宽带2芯，对讲2芯，监控及备用2芯，集成语音、宽带、对讲、消防、监控、设备管理。3、信号传输：园区300米以上横向传输宜采用光纤；纵向传输可选择光缆或铜缆传输。园区干道、分支路口黑白/彩色枪机公共活动场黑