房地产优秀户型及亮点分析

房地产优秀户型及亮点分析2008年7月10日2008年7月10日目录目录PART1公寓户型PART1公寓户型PART2排屋户型PART1„CHAP1户型优点规律性描述„CHAP2户型分类描述„CHAP3户型设计亮点解析CHAP1‹全明设计‹南北通透设计‹户型结构方正合理，浪费面积少‹各功能空间尺度合理‹各功能空间布局合理‹户型功能性设计CHAP1CHAP2CHAP3户型优点规律性阐述——全明设计般边套均能做到全明设计中间套往往会通过局部空间的内凹来实现部分空间的采光一般边套均能做到全明设计，中间套往往会通过局部空间的内凹来实现部分空间的采光。CHAP1CHAP2CHAP3户型优点规律性阐述——南北通透设计„浙江湿度较高的气候特点使得人们对通风采光的要求很高，往往将此作为评价户型优劣的指标之一。„浙江湿度较高的气候特点使得人们对通风采光的要求很高，往往将此作为评价户型优劣的指标之。„板楼和点楼里的边套基本能做到南北通风，而点楼里的中间套则无法避免南北透风的问题，这类户型受欢迎的程度较低，开发商往往通过定价策略来促进这部分户型的消化。A1A1户型北侧为消防梯等公共空间，无法避免南北通透问题无法避免南北通透问题CHAP1CHAP2CHAP3户型优点规律性阐述——户型结构方正合理，浪费面积少„户型设计时应方正，尽量避免墙锐角，这些空间较难利用，会造成面积浪费。„过道等过度空间面积应合理，不应过多，造成面积浪费。CHAP1CHAP2CHAP3户型优点规律性阐述——各功能空间尺度合理‹空间尺度没有统一的标准，且不同户型在空间尺度上的要求不一样。„对于90方左右的紧凑型户型来说，应保证各空间的均好性，满足使用上的基本要求。如：卧室开间最好不小于3米卫生间面积不小于4平米厨房面积不小于5平米等开间最好不小于3米；卫生间面积不小于4平米；厨房面积不小于5平米等。„对于160方以上的舒适户型来说，在保证各空间功能的前提下，还要保证客户对于尊贵感、居住的舒适度等的追求。如客厅开间不小于4.2米；主卧开间不小于3.9米，面积不下于15平米等。‹合理的开间进深比。z一般进深的长度不应大于开间长度两倍。z进深过长会造成内部空间采光和通风问题，短进深、大开间常常也代表着户型的舒适度。进深过长会造成内部空间采光和通风问题短进深大开间常常也代表着户的舒适度CHAP1CHAP2CHAP3户型优点规律性阐述——各功能空间布局合理关联性空间设计在一起，避免相互穿越时的干扰‹动静分区合理。动空间：厨房、餐厅、客厅等，静空间如卧室、书房等。‹厨房和餐厅应设计在一起‹厨房和餐厅应设计在一起。‹主卧、书房、主卫、衣柜等主人活动空间在一起。‹舒适户型有佣人空间的，主人空间与佣人空间应适度分离。CHAP1CHAP2CHAP3户型优点规律性阐述——户型功能性设计对于中小户型，往往由于面积的限制，无法保证户型功能的完备，造成部分功能的缺失。对于中小户型而言，在现有面积条件下，保持各空能空间合理的尺度是第一位的。目前中小户型功能设计上的亮点主要是休闲阳台和生活阳台双阳台设计，卫生间的干目前中小户功能设计的亮点要是休闲台活台双台设计间的湿分离。对于舒适户型或豪华户型，则需要考虑户型功能的完备。„独立储藏空间的设计。„四房户型至少配置2个卫生间„四房户型至少配置2个卫生间。„主卧独立走入式衣柜设计。„180方以上豪华户型可设计保姆房。CHAP1CHAP2CHAP3‹休闲阳台和生活阳台双阳台设计休闲台活台双台设计‹卫生间的干湿分离CHAP2‹90方以下户型‹130方左右户型‹豪华户型CHAP1CHAP2CHAP390方以下户型90方以下户型是我们平时所说的小户型，原先这类户型较少，随着“90/70”政策的实施，80—90方的户型逐渐成为市场上最主流的户型面积。目前杭州市场90方以下公寓户型主要有以下几类：„一室：主要为单生公寓或酒店式公寓。室：主要为单生公寓或酒店式公寓。„两室：目前市场主要为80—90方的两房两厅。„三室：面积在85—90方的紧凑三房。“90/70”政策出台后的产物，“90/70”政策的影响，三房是市场的主流需求，杭州房价越来越高等原因促使90方的紧凑型三房的出现。CHAP1CHAP2CHAP3一室户型主要为单身公寓或酒店式公寓面积多在3050方之间这类户型多为过渡性质受户主要为单身公寓或酒店式公寓，面积多在30—50方之间。这类户型多为过渡性质，受户型面积的限制，结构较为简单和统一，一般为直筒型。CHAP1CHAP2CHAP3两室户型面积主要在8090方户型以两房两厅厨卫较为常见目前较为常见的主要有以下面积主要在80—90方，户型以两房两厅一厨一卫较为常见。目前较为常见的主要有以下两种形式：‹一类是南北通透的两房，一梯两户或一梯多户的边套为这种类型。‹另一类是南北不通透的两房，一梯多户（三户以上）的中间套为这种类型。8090方面积做两房是较为合适的选择基本上能够保证各个功能空间基本的舒适度80—90方面积做两房是较为合适的选择，基本上能够保证各个功能空间基本的舒适度，如客厅开间在3.6—4米，主卧开间在3.5—3.9米，次卧开间不小于3米等。魅力之城88方户型CHAP1CHAP2CHAP3两室户型——南北通透型魅力之城88方户型优秀户型举例：„户型方正，面积利用率高，无明显浪费面积„全明设计„全明设计„动静分区合理„休闲阳台和生活阳台双阳台设计客厅和主卧朝南„客厅和主卧朝南„卫生间干湿分离CHAP1CHAP2CHAP3两室户型——南北不通透型湖滨花园89方户型‹优点是大部分空间均可朝南‹优点是大部分空间均可朝南。‹缺点则是南北不通风，（北侧为电梯、消防梯等公共空间），同时由于面宽的限制，在保证客厅和主卧朝南的情况下，其他空间的才光面就会受到限制。‹这种户型般呈T字形通过主卧和客厅‹这种户型一般呈T字形，通过主卧和客厅两侧局部的内凹为其他空间赢得采光和通风面。杭州较为潮湿的气候特点使得人们对南北通透的要求较高，因此杭州客群对这种户型的接受度相对较低。CHAP1CHAP2CHAP390方以下三室户型‡面积主要在8590方户型以三房两厅厨卫较为常见‡面积主要在85—90方，户型以三房两厅一厨一卫较为常见。‡90方以下做三房是比较局促的，无法保证户型的舒适度，是一种增加功能空间而减少居住舒适度的方式，主要适合需求三房户型但经济实力不强的购房者。‡在增加一个房间的情况下，必然造成其他功能空间面积的减少，因此会造成部分空间舒适度很一般。‡由于90方做三房面积的局促部分开发商考虑通过增加“灰空间”即入户花园错‡由于90方做三房面积的局促，部分开发商考虑通过增加灰空间，即入户花园，错位露台等不计算建筑面积空间的方式来增加户型的舒适度。（注：杭州新的阳台面积测算办法，凹阳台进深大于2.4米，水平投影面积大于8平米就要计算面积，因此目前做入户花园的方式已受政策限制。）CHAP1CHAP2CHAP390方以下三室户型举例——没有入户花园设计万家花城89方户型‹北向卧室开间仅为2.6米。‹餐厅面积较小。‹卫生间面积较小，由于要服务三个卧室，今后使用时会比较不方便。‹客厅面积较小。CHAP1CHAP2CHAP390方以下三室户型举例——有入户花园设计由于增加的入户花园不算面„由于增加的入户花园不算面积，因此户型舒适度相当于90方两房户型„入户花园可以隔成一个房间，是一个伪三房„目前入户花园已收政策限制CHAP1CHAP2CHAP3130方左右户型面积在120—140平米间，户型以三房两厅两卫一橱为主。这种户型的面积基本上能保证三积在平间户房厅为种户积本能房户型各空间有不错的尺度，是大众需求产品。优秀户型举例：„户型方正，面积利用率高，无明显浪费面积„全明设计„各空间布局合理，动静分区合理各空间布局合理，动静分区合理„休闲阳台和生活阳台双阳台设计„客厅和主卧朝南„可空间尺度设计合理„可空间尺度设计合理CHAP1CHAP2CHAP3豪华户型一般180平米以上的豪华户型除了户型设计的基本要求之外还要在设计上考虑购房者一般180平米以上的豪华户型，除了户型设计的基本要求之外，还要在设计上考虑购房者对尊贵感、舒适度的营造。‹独立保姆房设计‹独立保姆房设计‹独立走入式衣柜设计‹(主卧、主卫、走入式衣柜、书房)主享空间主人私享空间设计‹中西餐分离‹超宽客厅开间CHAP1CHAP2CHAP3豪华户型卫浴空间卫浴空间‹南向卫生间设计‹干湿分离‹男女坐便器分开使用‹淋浴房和按摩浴缸均有设计且分开设计‹入户方式CHAP3‹入户方式‹借景和增加采光面‹灰空间设计‹灰空间设计‹过度空间设计‹特殊户型CHAP1CHAP2CHAP3户型亮点解析——入户方式户方式保密方便进门后换放伞等简单事宜入户方式设计，一是保证私密性，二是方便进门后换鞋、放置雨伞等简单事宜‹可设置独立的玄关‹设计入户花园‹无玄关入户方式设计（户型结构上无法满足设置玄关或小户型面积不允许）CHAP1CHAP2CHAP3户型亮点解析——入户方式独立玄关设计独立玄关设计CHAP1CHAP2CHAP3入户花园设计户型亮点解析——入户方式入户花园设计CHAP1CHAP2CHAP3户型亮点解析——入户方式无玄关入户方式设计：视线终点可设计墙壁、饰品等，而避免直接对户内门。CHAP1CHAP2CHAP3户型亮点解析——借景和增加采光面外部有优秀景观资源的户型在户型设计时应考虑借景另方面也可以增加采光面外部有优秀景观资源的户型，在户型设计时应考虑借景，另一方面，也可以增加采光面。常用的做法有：弧形阳台、大露台、折角窗、飘窗、大面积落地窗、景观电梯等。连廊式阳台设计CHAP1CHAP2CHAP3CHAP1CHAP2CHAP3CHAP1CHAP2CHAP3落地窗设计CHAP1CHAP2CHAP3落地窗设计CHAP1CHAP2CHAP3景观电梯设计景观电梯设计CHAP1CHAP2CHAP3明亮的电梯厅设计CHAP1CHAP2CHAP3户型亮点解析——灰空间设计灰空间主要是指入户花园露台等不计算建筑面积的空间（注目前入户花园已政策灰空间主要是指入户花园、露台等不计算建筑面积的空间（注：目前入户花园已政策受限），为了解决中小户型面积不足而采取的对策。CHAP1CHAP2CHAP3露台设计奇数层偶数层CHAP1CHAP2CHAP3入户花园设计入户花园设计CHAP1CHAP2CHAP3奇数层错位的入户花园设计偶数层CHAP1CHAP2CHAP3户型亮点解析——过度空间设计部分户型由于用地指标的限制和经济性的考虑会造成过度空间面积过大这时可考虑部分户型由于用地指标的限制和经济性的考虑，会造成过度空间面积过大，这时可考虑设置吧台、摆放钢琴、增加储物柜等方式来利用这部分空间。CHAP1CHAP2CHAP3CHAP1CHAP2CHAP3户型亮点解析——特殊设计‹拼户型‹拼户型90/70政策出台后由于90方以下小户型量过大，开发商采取两个小户型拼成一个大户型的方式来变相躲避政策随着第二套房贷政策的出台这种方式也存在着政策风险来变相躲避政策。随着第二套房贷政策的出台，这种方式也存在着政策风险。‹送夹层户型‹X户型CHAP1CHAP2CHAP3拼户型‹虚设的餐厅和厨房，实际上是一个虚设餐厅厨房实是个完整的主人空间，可设计成卧室加书房加卫生间CHAP1CHAP2CHAP3拼户型通过中间入户花园相连CHAP1CHAP2CHAP3拼户型1号2号3号4号3号‹1号户型、3号户型、4号户型约89方，两房两厅‹2号户型约72方，一房两厅CHAP1CHAP2CHAP3拼户型1号2号3号4号3号1号2号户型拼成一个大户型；3号、4号户型拼成一个大户型CHAP1CHAP2CHAP389方送夹层户型1CHAP1CHAP2CHAP389方送夹层户型2户CHAP1CHAP2CHAP389方户型夹层两个夹层面积拼成一个89方户型整层平面CHAP1CHAP2CHAP3X户型户型一图1图2CHAP1CHAP2CHAP3户型二X户型图3图4CHAP1CHAP2CHAP3X户型图3图2¾图2、图3在一个层面上，2个